Приобрести месячную подписку всего за 350 рублей
Самое интересное за месяц с комментариями шеф-редактора. То, что нельзя пропустить!

Экономика

Скованные одним ЦКАДом

«Expert Online» 2013
Фото: ИТАР - ТАСС

Президент Владимир Путин указал на возможные осложнения и коррупционные риски при выкупе земель при строительстве одного из крупнейших современных инфраструктурных объектов страны – Центральной кольцевой автодороги (ЦКАД), на которую из Фонда национального благосостояния выделяется 150 млрд рублей. Однако в ГК «Автодор» заявляют, что после первого этапа – обследования территорий первых пусковых отрезков дороги – они не увидели объектов, с выкупом которых могут возникнуть трудности. Но признают, что такие проблемы могут возникнуть в будущем. При этом одних экспертов беспокоят возможные коррупционные сделки, поскольку в зоне будущего ЦКАД уже замечены неоднократно перепроданные муниципальные земли. Другие же опасаются за права добросовестных собственников, которые могут столкнуться с принудительным изъятием земли. Чтобы минимизировать все эти риски, оценщики предлагают разработать единые методрекомендации и создать информационную базу результатов оценки имущества в зоне строительства ЦКАД. Есть также предложение организовать общественный контроль над строительством крупнейшей в стране кольцевой автодороги.

Транспортно-экономический ускоритель

В том, что строительство ЦКАД приведет к имущественным конфликтам и коррупции, мало кто сомневается. Просто потому, что так всегда было в России при строительстве крупных инфраструктурных объектов, в том числе при подготовке Олимпиады в Сочи и к саммиту АТЭС во Владивостоке. Похоже, не сомневается в этом и президент Владимир Путин, выразивший свою обеспокоенность на совещании по развитию транспортной инфраструктуры Москвы и Московской области в минувший понедельник.

«Особое внимание прошу уделить организации выкупа земель. Я говорил уже об этом применительно к строительству высокоскоростной железнодорожной магистрали между Москвой и Казанью и сейчас хочу повторить это применительно к проекту, который будем сегодня обсуждать, – выкуп земли под будущую магистраль. Необходимо жестко пресекать любые спекуляции и любые коррупционные схемы, попытки раздуть смету и под шумок нажиться на перепродаже земли. Нужно минимизировать ценовые риски проекта», – отметил президент, говоря о проекте Центральной кольцевой. 

Разговоры о строительстве ЦКАД ведут с 2004 года, а проект появился только спустя четыре года и уже прошел самое горячее обсуждение среди всех возможно заинтересованных сторон. Замысел всем ясен: новое транспортное кольцо не только позволит разгрузить МКАД, но и решит массу задач – как региональных (оптимизация логистики крупных компаний и развитие подмосковных городов), так и общегосударственных. Согласно концепции ЦКАД, вдоль нее предполагается размещение складов и промпредприятий, жилых микрорайонов, включая спортивные, торговые и прочие инфраструктурные объекты. Но главное, что после завершения строительства у многих международных и межрегиональных компаний не будет необходимости завозить товары в Москву, чтобы потом вывозить их обратно. Все в итоге сошлись во мнении, что строительство ЦКАД будет полезно не только Москве, но и всему российскому бизнесу и экономике государства в целом. Собственно, необходимостью предотвращения стагнации в экономике Владимир Путин на Санкт-Петербургском экономическом форуме и объяснил свое решение раскупорить Фонд национального благосостояния. На три крупнейших инфраструктурных объекта страны будет выделено 450 млрд рублей, из них 150 млрд – на строительство долгожданного многими ЦКАД.

Первоначальный проект главной кольцевой дороги предполагал строительство до 2020 года только двух участков протяженностью 171 км и стоимостью почти 300 млрд рублей. Но после заявления Путина ГК «Автодор» оптимизировал проект, который теперь предполагает строительство до 2018 года всех четырех участков длиной уже 339 км почти за те же деньги (пятый пусковой участок – это реконструкция существующего малого бетонного кольца). При этом, как заявил на вчерашнем совещании министр транспорта Максим Соколов, уже после 2020 года начнется расширение ЦКАД с четырех до шести, а местами до восьми полос. Он при этом заверил, что отвод земель под расширение уже сделан.

Справка

Помимо 150 млрд из ФНБ часть средств в строительство ЦКАД – 76 млрд рублей – вложат частные инвесторы, еще 74 млрд рублей профинансирует федеральный бюджет. ЦКАД будет платной, за исключением некоторых участков (более 2 рублей за 1 км).

Параметры:

Общая протяженность всех проектных участков – 521 км.

Предполагаемая скорость движения – 150 км/ч.

Количество полос на первом этапе – 4-8.

Цели проекта:

  • разгрузка радиальных выходов из Москвы и уличной сети города от движения большегрузного и транзитного транспорта;
  • развитие логистических комплексов у ЦКАД;
  • снижение себестоимости перевозок и уровня транспортных издержек для грузоотправителей;
  • снижение уровня негативного воздействия на окружающую среду;
  • формирование узлов развития – так называемых точек роста;
  • формирование «пояса занятости» на территориях около ЦКАД емкостью до 200 000 новых рабочих мест.

Ответственный исполнитель проекта – ГК «Автодор».

Бюджет нескольких регионов

В зоне влияния ЦКАД, согласно концепции его инвестпроекта, окажется от 30 до 35 тыс. га земли, из которых почти половина может быть освоена под жилищное строительство. Возможно, именно такие масштабы дорогостоящих в будущем земель близ столицы и беспокоят Владимира Путина, который поручил врио мэра Москвы Сергею Собянину и врио губернатора Московской области Андрею Воробьеву особенно внимательно подойти к процедуре выкупа участков. В конце концов речь идет о разных социально-экономических группах населения.

«Мы участвовали в разработке концепции ЦКАД и инженерных изыскательных работах, поэтому знаем, что на пути будущей дороги расположены и поселки, в которых уже выкуплены участки, местами даже построены элитные дома, – сообщил "Эксперту Online" Илья Палателев, генеральный директор компании "Мосгеоплан".  – Также там много пахотных угодий, а это затронет интересы и крестьянско-фермерских хозяйств. Поэтому, думаю, застройщику и инвесторам придется выкупать эти участки и недвижимость по ценам либо ниже рыночных, либо по остаточной стоимости, либо еще как-то. Но если по рыночной – то на это может уйти бюджет, сопоставимый с несколькими средними бюджетами регионов России. Поэтому, видимо, следует ожидать каких-то ловкостей от властей».

В пресс-службе ГК «Автодор» заверили, что «при исследовании территорий первых пусковых участков объектов, с которыми могли бы быть связаны проблемы при выкупе, не обнаружено». Но в госкомпании ожидают, что конфликты могут возникнуть в дальнейшем, когда, собственно, дело дойдет непосредственно до выкупа участков. Однако рисков, подобных тем, что были в Химкинском лесу, вокруг которого при строительстве трассы Москва–Санкт-Петербург развернулось масштабное протестное движение, здесь рассчитывают избежать. Потому что в проект ЦКАД уже внесены коррективы по обходу рощи уникальных лиственных пород. Председатель правления «Автодора» Сергей Кельбах не ожидает и существенного увеличения стоимости проекта из-за имущественных споров.

«Теоретически небольшие изменения могут быть, если, к примеру, изменится рыночная стоимость земли при освобождении территорий. У нас уже есть опыт строительства участка c 15-го по 58-й километр на трассе М11 и северного обхода Одинцово, мы знаем, как ведет себя рынок земельных участков, и не ждем каких-то существенных изменений», – сказал Сергей Кельбах газете «Коммерсантъ».
Он также пояснил, что вопросами освобождения территории будут заниматься сами инвесторы (они еще не определены), поскольку они могут одновременно и выкупать объекты, вести строительство на свободных территориях, чего не могут госкомпания и органы власти.

«Бутовский» сценарий гарантирован?

Однако, согласно закону, выкуп недвижимости совершается путем проведения независимой оценки, а подходы у оценочных компаний, как известно из практики, разные. Их часто обвиняют в сговоре с покупателем или продавцом, неверном применении всевозможных коэффициентов – и прочих грехах ценою от сотен тысяч до миллиардов рублей. Однако проблема эта не только субъективная, но и объективная: единых механизмов определения стоимости имущества в случае его массового (да и другого тоже) выкупа пока нет. Оценщика трудно упрекнуть в том, что он повысил (или понизил) стоимость объекта на миллион или десяток миллионов, а то и миллиарды. Нормативы вполне позволяют им учитывать (или не учитывать), например, максимально эффективное использование объекта. А значит, любую избушку вдоль начертанной ЦКАД можно будет оценить и как дворец (с учетом возможной будущей прибыли от строительства чего-то), и как, условно говоря, дрова. Примерно так и вышло в мятежном Южном Бутово. Именно из-за пробелов в законе в Сочи и на Дальнем Востоке при подготовке участков для строительства крупных объектов возникали массовые недовольства людей, выходивших на митинги и даже кидавшихся под бульдозеры.   

«С точки зрения здравого смысла, безусловно, возникают всегда конфликты и имущественные споры при массовом выкупе имущества под госнужды, – поделился с "Экспертом Online" первый вице-президент Российского общества оценщиков, член Национального совета по оценочной деятельности Евгений Нейман. – Чтобы оценщики потом не шалили, надо сделать так, как мы поступили в Сочи, когда нас попросили упорядочить систему выкупа для прекращения массовых бунтов. Мы там разработали единую методику с определением диапазона цен на основе разных коэффициентов и сделали информационную систему по типовым сделкам. После этого все оценщики ориентировались и на эту методику, утвержденную Минрегионразвития, и на средние цены выкупа с учетом зональности и прочих коэффициентов. Если то же самое сделать здесь, то конфликты можно минимизировать».

Но если вопросы нормотворчества власть еще может взять под свой контроль, то необратимые процессы коррупции, похоже, уже нет (разве что постфактум, когда будет выгодно). Илья Палателев, например, полагает, что кое-кто уже подсуетился заранее.

«Когда объявили о строительстве Новой Москвы, обнаружилось, что часть земель уже выкуплена по дешевке структурами, по всей видимости, аффилированными с осведомленными чиновниками. Здесь мы тоже уже видели объекты, несколько раз перекупленные по низкой цене, это наводит на очень серьезное подозрение», – говорит эксперт, на всякий случай передавший часть документов в нашу редакцию.

Олег Скуфинский, руководитель экспертно-аналитического центра НИУ ВШЭ, сопредседатель экспертного совета «Деловой России», больше озабочен правами собственников.

«Сейчас Минэкономразвития вынесло на общественное обсуждение поправки в Гражданский кодекс с рядом весьма непонятных мне положений, – говорит эксперт. – Там, в частности, оговаривается новый порядок принудительного изъятия земель. Если участок не использовался два года или используется не по целевому назначению, то его могут изъять. Но критерии определения наступления таких оснований для изъятия не прописаны. Если поправки примут прежде, чем определят критерии, будет катастрофа. В том числе потому, что не все понятия целевого использования у нас в законе растолкованы. Например, если мне дана земля под жилищное строительство, а я два года занимался только оформлением документов и не успел даже фундамент заложить – это основание для изъятия? Из законопроекта непонятно. Может, вообще потом скажут, что за два года надо дом успеть в эксплуатацию ввести. Я не знаю тех, кто успевал за два года построить дом».

Олег Скуфинский отмечает, что по разным причинам в нормативных актах нередко меняется целевое назначение земель.

«Если у собственника по документам написано одно назначение, а у чиновников уже вдруг другое – могут забрать землю под предприятием?! Во всяком случае, так вытекает из нынешнего, сырого проекта закона», – огорчен представитель делового сообщества.

В этом свете нелишне вспомнить, что при строительстве Новой Москвы (масштабное строительство на присоединенных к столице территориях) столичная власть уже столкнулась с проблемой выкупа земель. Поэтому и появился законопроект «Об особенностях регулирования земельных правоотношений на присоединенных к Москве территориях и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ». Губернатор Андрей Воробьев, видимо, предвидя будущие проблемы с ЦКАД, даже попросил включить в проект закона и Московскую область, что с его стороны вполне логично. Другое дело, что инициатива даже таких тяжеловесов с трудом проходит в Госдуме (законопроект принят пока только в первом чтении). Надо полагать, потому, что затрагивает интересы слишком многих лоббистов. Впрочем, если, по заявлению руководства «Автодора», освобождением территории под ЦКАД будет заниматься частный инвестор, а не государство, то об изъятии земель не может быть и речи. Но возможности выкупа по огромной (читай – коррупционной) цене у одних и по грабительски низкой у других исключать в нашей российской действительности нельзя.

«Поэтому мы предлагаем  организовать общественный контроль за процессом освобождения земли по ЦКАД и самим строительством дороги, – говорит Илья Палателев. – В каждом прилегающем к участку населенном пункте можно организовать легитимные экспертные советы, которым будут доступны все документы, представители которых смогут контролировать строительные участки. Тогда можно будет свести к минимуму и проявления социальной несправедливости, и имущественные конфликты. По моим расчетам, на половину неэффективно потраченных или украденных в Сочи средств можно было построить уже треть или половину ЦКАД».

Подписаться на «Эксперт» в Telegram



    Реклама




    Курс на цифровые технологии: 75 лет ЮУрГУ

    15 декабря Южно-Уральский государственный университет отметит юбилей. Позади богатая достижениями история, впереди – цифровые трансформации

    Дать рынку камамбера

    Рынок сыра в России остается дефицитным. Хотя у нас в стране уже есть всё — сырье, поставщики оборудования и технологии

    Струйная печать возвращается в офис

    Обсуждаем с менеджером компании-лидера в индустрии струйной печати

    Когда безопасность важнее цены

    Экономия на закупках кабельно-проводниковой продукции и «русский авось» может сделать промобъекты опасными. Проблему необходимо решать уже сейчас, пока модернизация по «списку Белоусова» не набрала обороты.

    Новый взгляд на инвестиции в ИТ: как сэкономить на обслуживании SAP HANA

    Экономика заставляет пристальнее взглянуть на инвестиции в ИТ и причесать раздутые расходы. Начнем с SAP HANA? Рассказываем о возможностях сэкономить.

    Аквапарк на Сахалине: уникальный, всесезонный, олимпийский

    Уникальный водно-оздоровительный комплекс на Сахалине ждет гостей и управляющую компанию

    Армения для малых и средних экспортеров

    С 22 по 24 октября Ассоциация малых и средних экспортеров организует масштабную бизнес-миссию экспортеров из 7 российских регионов в Армению. В программе – прямые В2В переговоры и участие в «Евразийской неделе».


    Реклама