Москва, 17.01.2017


Жилье берет курс на лизинг

«Expert Online» 2014
Фото ИТАР-ТАСС

Вместо ипотеки, на которую сегодня уже не могут претендовать многие заемщики, банки начинают предлагать лизинг жилой недвижимости — правда, с существенной переплатой по сравнению с привычными жилищными кредитами

На фоне снижения возможностей граждан по получению кредитов из-за резко выросшей долговой нагрузки банки все же находят способы продолжить кредитование, в том числе на крупные суммы, используя для этой цели схему лизинга. Первым из крупных игроков на этот рынок вышла группа ВТБ. Ее лизинговое подразделение - «ВТБ 24 Лизинг» предлагает лизинг жилой недвижимости. В линейке два продукта для клиентов, желающих приобрести недвижимость (включая апартаменты и машиноместа), а также коммерческие и загородные объекты.

Лизинг жилья долгое время находился под запретом российского законодательства, и был легализован в январе 2011 года, когда законодатели исключили из №164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» требование об использовании предмета лизинга только в коммерческих целях. Но спустя три года прорыва на этом направлении так и не произошло. До сих пор такие программы единично предлагали небольшие структуры, не связанные с банками. Так, в начале текущего года запуск подобного продукта анонсировала МФО «Городская сберегательная касса».

Востребованность лизинга жилья компания обосновывает тем, что в повседневной практике риелторов и кредитных брокеров часто встречаются клиенты, желающие либо приобрести жилье на условиях рассрочки, либо получить заемные средства (чаще всего на бизнес) под залог имеющегося жилья, но при этом не имеющие шансов на банковский кредит. Лизинг предоставляет и тем и другим клиентам вполне реальный шанс решить задачу, пусть даже несколько дороже, чем в «классической» ипотеке. Лизингодателю (т.е. лизинговой компании) нет дела ни до состояния кредитной истории клиента, ни до его способности или готовности документально подтвердить доходы. Достаточно предъявить клиенту график его будущих платежей по лизинговому договору, а дальше - зона ответственности самого лизингополучателя. Ведь в течение всего срока действия договора предмет лизинга (квартира) остается в собственности лизингодателя. Если клиент выдержит график платежей без серьезных нарушений – квартира переходит в его собственность, если не выдержит – лишится такой возможности. Риск лизингодателя здесь невелик, поэтому и подход к клиентам предельно либеральный, по сравнению с ипотечными банками, выдающими кредиты под залог.

«Данная программа абсолютно соответствует основному профилю деятельности нашей компании, традиционно нацеленному на финансовую поддержку малого бизнеса», - заверял участников рынка гендиректор «Городской сберкассы» Андрей Демченко. - Внедрив сначала предпринимательские займы под залог жилой недвижимости, мы теперь делаем следующий шаг, одними из первых в стране предлагая клиентам прямой и возвратный лизинг жилья. Отзывы, полученные нами на первой презентации проекта московским партнерам, и сразу же поступившие от них заявки, говорят о высокой востребованности продукта».

Планировалось, что реализацией программы займется учрежденное МФО ООО «Городская лизинговая компания», а основным и даже единственным каналом продаж новых рыночных продуктов станет широкая сеть партнеров: риелторов, кредитных брокеров и микрофинансовых организаций. Однако пока так называемый «прямой» лизинг жилья не появился среди продуктов «Городской сберкассы». Причина – отсутствие фондирования. «Базовые условия по такому продукту должны быть близки к условиям традиционной ипотеки: по срокам, по процентным ставкам, - рассказал «Эксперт Online» гендиректор «Городской лизинговой компании» Владимир Лопатин. - Сделаешь условия более жесткими - либо клиентов не будет, либо процент неплатежей быстро зашкалит за разумные пределы. Соответственно, лизинговой компании для такого продукта требуются «длинные» и относительно дешевые деньги. А с ними и в целом-то по стране - напряженка, а у молодой, только начинающей лизинговой компании шансов их получить вообще немного. Поэтому мы лизинг на покупку жилья предлагаем пока лишь тем клиентам, которые не только покупают какое-то жилье, но и продают. Когда две эти сделки проводятся одновременно, это называется альтернативной сделкой (по крайней мере, в Москве). Но нередко клиенты хотят разбить «альтернативу» во времени. То есть новое жилье купить уже сегодня, пусть даже в долг, под высокий процент. А старое продать только после переезда, без спешки, не теряя в цене. И вырученными от этой продажи деньгами рассчитаться с долгом. Таким клиентам мы уже сегодня готовы помочь, предлагая новую квартиру купить на условиях краткосрочного лизинга, с погашением его после продажи старой».

И все же основным продуктом компании остается возвратный лизинг жилья. В этом случае нуждающийся в деньгах клиент продает квартиру (или дом) «Городской лизинговой компании» и продолжает жить в ней по лизинговому договору, выкупая ее обратно, и тем самым возвращая лизингодателю долг с процентами. По этой схеме компания предоставляет клиенту до 70% от стоимости объекта (до 20 млн рублей) на срок до пяти лет под 22% годовых. «Этот продукт пользуется большой популярностью, причем не только у тех, кому нужны средства для развития бизнеса, - утверждает Владимир Лопатин. – Нередко к нам обращаются совершенно запутавшиеся в долгах люди с безнадежной кредитной историей, которым возвратный лизинг жилья позволяет сконцентрировать средства на рефинансирование прежних кредитов».

Что касается полноценного, долгосрочного лизинга, нацеленного на покупку первого жилья, Владимир Лопатин рассчитывает, что, возможно, через месяц-два в результате переговоров с банками какие-то деньги на экспериментальный запуск этого продукта в Москве найдутся. Но с массированным наступлением на регионы, несмотря на очевидную востребованность продукта, увы, придется подождать.

Сами банки до последнего времени не спешили занимать нишу лизинга жилья, предпочитая привычную ипотеку. Однако в последнее время из-за роста закредитованности населения требования банков к потенциальным, в том числе ипотечным, заемщикам существенно ужесточились, и многие потенциальные покупатели жилья в кредит не соответствуют новым критериям отбора. По данным ЦБ, темпы просрочки по кредитам физлицам опережают само розничное кредитование. За пять месяцев текущего года прирост объема кредитов физлицам составил 5,6% (до 10,519 трлн рублей), просрочки - 12,6% (до 555,7 млрд рублей или 5,28% от совокупного розничного портфеля). Рост просрочки в сегменте ипотеки не столь высок, но все же заметен. Совокупный объем ипотечных жилищных кредитов составил на 1 мая 2,9 трлн рублей, при этом уровень просрочки — 4,71% против 3,95% на начало года.

По словам руководителя аналитического центра Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Михаила Гольдберга, на данный момент качество ипотечного портфеля, накопленного на балансах российских банков, находится на высоком уровне. На начало апреля общий объем ипотечных ссуд без единого просроченного платежа превысил 95%. Но в случае резкого ухудшения экономической ситуации и роста безработицы доля просроченных платежей может вырасти, а качество ипотечного портфеля — быстро ухудшиться. Эта тенденция уже заметна в розничном беззалоговом кредитовании, где статистика показывает рост «плохих» кредитов. Ипотека, хотя и гораздо менее рискованный продукт, по оценке аналитического центра АИЖК, в последнее время наблюдается рост доли заемщиков, взявших ипотечные кредиты с более низкими требованиями.

Безусловно, лизинг жилой недвижимости снимает с банков риски, связанные с обращением взыскания на жилье в случае неплатежей и гораздо менее требователен к потенциальным клиентам, чем ипотека. Однако в первом случае клиент рискует существенно переплатить лизингодателю даже в сравнении с процентами по стандартному жилищному кредиту. Так как механизмы расчетов в случае ипотеки и лизинга разные, сопоставить их стоимость можно лишь путем расчета конечной переплаты при приобретении жилья одинаковой стоимости, равном первоначальном взносе и сроке. Расчет на калькуляторах на сайтах «ВТБ 24 Лизинг» и ВТБ 24, по ипотечному кредиту для приобретения жилья стоимостью 10 млн рублей с первоначальным взносом 30% сроком на десять лет и лизингу с такими же входящими условиями дает следующий результат. В случае с лизингом конечная стоимость жилья составит с учетом первоначального взноса 19,186 млн рублей при первоначальной цене 10 млн рублей. Ипотечный калькулятор предлагает кредит по ставке 12,7% с ежемесячным платежом 101,04 тыс. рублей, за десять лет с учетом первоначального взноса выплатить придется 15,12 млн рублей.

По мнению заместителя председателя правления Ланта-банка Ирины Рысь, необходимость лизинга жилья вызывает сомнения. «Мы решили самостоятельно этим не заниматься, но у нас есть ряд клиентов, которые планируют продвигать этот продукт при нашей финансовой поддержке. Есть риск, что по мере увеличения финансовой грамотности населения востребованность лизинга жилья, особенно возвратного, будет снижаться, так как, по сути, это аналог ломбарда, - пояснила она «Эксперт Online». – К тому же, сегодня существует множество микрофинансовых организаций, которые в попытке найти свою нишу предоставляют кредиты на покупку жилья. Конечно, дороже чем в банке, но и требования у них ниже».




    Реклама



    Реклама



    Эксперт Онлайн, последние новости и аналитика
    Иллюстрация: ИГОРЬ ШАПОШНИКОВ

    Совокупный объем выявленных Банком России за последние три года дыр в капиталах банков составил полтора триллиона рублей. Мало того, еще примерно триллион, или около четверти балансового капитала действующих банков, составляет объем еще не выявленных дыр. Что это — массовое воровство злокозненных банкиров или проявление системных проблем отрасли?


    Александр Демьянчук/ТАСС

    Мир

    Новая голландская болезнь

    Голландцы «проели» сотни миллиардов долларов, полученные от продажи газа, и сейчас вынуждены покупать газ у России.

    Сергей Севостьянов/ТАСС

    Зарплата

    Россиянам пообещали увеличение зарплат

    Глава Министерства труда и социальной защиты заявил, что уже в этом году россиян ждет номинальное и реальное увеличение зарплат. Однако эксперты напоминают о сдерживающих рост доходов граждан факторах - инфляции и волотильности рубля

    Zuma\TASS

    Мировые финансы

    Американский госдолг: точка невозврата

    Эксперты облигационного рынка прогнозируют, что как только доходность гособлигаций США превысит 3%, бумаги ждет обвал. По оценкам Deutsche Bank, ставки спекулянтов на рост доходности американского госдолга в первые недели 2017 года взлетели до исторического максимума - до 100 млрд долларов