Приобрести месячную подписку всего за 290 рублей
Экономика

Цены на московское жилье могут упасть резко

«Expert Online» 2017
ИТАР-ТАСС Автор: Станислав Красильников

Прогноз на 2017-2021 гг. аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» предсказывает к концу этого периода падение цен на жильё в 30-40%. А столичные власти, по данным «Ведомостей», уже анонсировали ограничение строительства в Новой Москве. Перепроизводство квадратных метров на новых московских территориях (Юг и Юго-Запад области) уже ни у кого не вызывает сомнений. Осталось понять, что происходит с квадратным метром в пределах МКАД.

Если кто сейчсас и покупает новомосковские квартиры, то только вблизи  запланированных  веток  метро. С удалением от будущих станций  потребность в квадратных метрах экспоненциально снижается – общественный транспорт за МКАД развит плохо, и новомосковские территории не являются исключением.

Городские власти намерены «мотивировать всех застройщиков переориентироваться на коммерческую недвижимость», как об этом заявил руководитель департамента развития новых территорий Москвы Владимир Жидкин. Но офисные здания в «замкадье» не так уж востребованы, впрочем, остаются торгово-развлекательные центры.

«Реальность состоит в том, что и в старой, и в новой Москве строят очень много – объёмы заявленных проектов колоссальны, и сами  участники рынка часто не понимают, к чему это может привести», –  объясняет, отвечая на вопросы «Эксперт Online», руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова. Упомянутые заявленные проекты – это те, которые находятся на разной стадии утверждения городскими властями.

При этом,  в отличие от новых  территорий,  в Москве пока  что сохраняется  отложенный спрос на доступное жильё хорошего качества, – говорит Татьяна Калюжнова. Дело в том, что  с 2005-го по  2014 год такое жильё  в Москве практически не строилось, а строился только бизнес-класс (расходы девелопера на получение участка надо было окупать). А за  доступным  жильём надо было ехать в Подмосковье, и теперь одним из основных источников дополнительного спроса для «старой» Москвы стали люди, которые  раньше могли рассматривать только подмосковные варианты. Но этот отложенный спрос в какой-то момент насытится, потому что  квартиры сегодня  покупают  те, у кого есть накопления. И  тогда  цены на  московское жильё снизятся: по прогнозам эксперта, через три года они могут упасть почти вдвое (до 40%).

Это  будет неизбежным следствием того, что объёмы строительства и предложения готового жилья  в ближайшее время не сократятся, а, скорее всего, еще и вырастут. «За последние два года число квартир в готовых новостройках на рынке Москвы от третьего транспортного кольца до МКАД увеличилось в 1,6 раза. И на долю готового предложения приходится примерно четверть первичного рынка. Через два-три года при сохранении текущего уровня спроса эта доля может вырасти до 40-50%», – отмечает Татьяна Калюжнова.

Этим, в частности, объясняется большое количество домов с пустующими квартирами, выставленными на продажу – спрос не успевает за предложением. И если  не притормозить строительство, цены на квартиры быстро поползут вниз. А что будет с  теми московскими домами, которые годами стоят с  пустующими квартирами – из-за  перепроизводства домов бизнес-класса в предыдущие годы? По словам Татьяны Калюжновой, квартиры в таких домах покупала определённая категория людей – это инвестиционные квартиры. Их  в период роста цен покупали по 2-3 штуки, при этом сами хозяева жили в загородном доме.

В последнее время  инвестиции в жильё потеряли смысл, и такие квартиры интенсивно распродаются. И у таких домов (особенно постройки до 2008 года) шансы очень малы. Квартиры в них покупать просто некому, потому что люди, имеющие средства, потратят их на современную, более совершенную  бизнес-новостройку. А менее состоятельные – на  московское жильё эконом-класса, которого становится всё больше и больше.  Как считает эксперт, у пустующих домов «псевдо-бизнес-класса» в спальных  московских районах  – самый большой потенциал снижения цен: они упадут практически вдвое. Это – наиболее переоценённые дома, и при будущем снижении спроса они  могут так и не заселиться.

Фактически переоценены сейчас и квартиры в Подмосковье и Новой Москве. Это связано с тем, что в Москве появилось жильё по сравнимым  ценам и происходит переток спроса в пределы МКАД. В то вермя как до этого происходил переток спроса из не ближнего Подмосковья (более 15-20 км) в ближнее. «Москва и Новая Москва – это как сообщающиеся сосуды», – объясняет Татьяна Калюжнова. В ближайшие годы в Москве будет реализовываться отложенный спрос. А потом повторится то, что сейчас происходит в Новой Москве, и то, что происходило  с удалёнными подмосковными стройками 2 -3 года назад, когда спрос на них резко упал.

При этом цены, вероятнее всего, будут снижаться ступеньками на 5-15% в год.  После их очередного снижения продажи будут активизироваться, а потом сменяться стагнацией из-за исчерпания платежеспособного спроса на этом уровне. За этим будет следовать новое снижение, возобновление на некоторое время  продаж и т.д.   В отсутствие заметного экономического роста и в условиях снижения реальных доходов граждан, такой сценарий представляется наиболее реалистичным.

По мнению Татьяны Калюжновой, избежать  такого варианта развития событий возможно, но  при условии сокращения объемов строительства жилья в московском регионе примерно на 30-35% от запланированных максимумов в ближайшие годы.  Аналитик считает, что сами  застройщики начнут сдвигать сроки реализации проектов и замораживать запланированные стройки. То есть не  все новостройки,  которые были заявлены и на которые были получены разрешения, выйдут на рынок, и это сбалансирует спрос и предложение  без заметного  снижения цен на квартиры.

Если же подобной «самоорганизации» не произойдёт, то снижения цен на жильё не избежать и это вызовет уход с рынка недвижимости  тех компаний, которые не смогут компенсировать снижение доходности большими объёмами строительства.  В настоящий момент  на  московском рынке успешно работают крупные компании, у которых есть хороший «административный ресурс»,помогающий минимизировать цену «входного билета» на строительные площадки.  По словам Татьяны Калюжновой, 20 крупнейших компаний занимают 70-80% рынка и они могут себе позволить  невысокую маржу. Если же компания не  имеет административного ресурса и хорошие площадки для неё недоступны, то при заметном снижении спроса ей нет смысла оставаться на рынке. Не исключено, поэтому что  в ближайшие годы число строительных компаний заметно сократится.

Подробнее о о положение дел в строительной отрасли на рынке читайте в статье “Строительный цугцванг” журнала “Эксперт”.




    Реклама

    Секрет успеха производственной системы технониколь: вебинар с Сергеем Колесниковым

    Вебинар-интервью от журнала «Эксперт» с Сергеем Колесниковым, президентом корпорации ТехноНИКОЛЬ, где производительность труда в 8 РАЗ ВЫШЕ, чем средняя по стране


    Реклама