Приобрести месячную подписку всего за 290 рублей
Экономика

«Черный лебедь» ипотечного рынка

«Expert Online» 2017

По словам замминистра финансов, его министерство не видит угрозы пузыря на ипотечном рынке. Не видят ее и в ЦБ. А аналитики — видят, с ними были ранее согласны и в МЭР. Российский ипотечный рынок не чета американскому, «черного лебедя» на котором разглядел, незадолго до мирового финансового кризиса, сделавший это выражение рыночным термином трейдер Нассим Талеб, но «тряхнуть» может здорово.

У пузыря есть еще несколько лет

Минфин России не видит риска образования пузыря на быстрорастущем ипотечном рынке, пишут «Ведомости» со ссылкой на слова замминистра финансов Алексея Моисеева, сказанные  в кулуарах конференции Банка России. Это противоречит высказанной ранее позиции от имени МЭР: об угрозе формирования пузыря на ипотечном рынке предупреждал экс-руководитель департамента макроэкономического прогнозирования Минэкономразвития Кирилл Тремасов.

«Я считаю, что это не пузырь, а вполне объективная ситуация, связанная со значительным снижением ставок, которые ушли глубоко в однозначные значения», – заявил Моисеев. Он добавил, что это беспрецедентная ситуация для российского рынка. По мнению замминистра финансов, люди, «которые пользуются этой ситуацией, – они правы и правильно поступают, что берут сейчас ипотеку».

На прошлой неделе Банк России также заявил, что не видит угрозы надувания пузыря на российском ипотечном рынке еще несколько лет. Доля ипотечных кредитов в розничном кредитном портфеле возросла с 28% в начале 2014 года до 42% в середине 2017 года, констатировал регулятор, но фактически это замещение потребительского кредитования ипотечным. Впрочем, определенные меры, несмотря на успокаивающие заявления, в ЦБ РФ разрабатываются.

Если это не пузырь, то что?

И все же попытки представителей Минфина заявить, что проблем с ипотекой не будет, - не более чем успокоительные слова, уверен юрист, правозащитник Александр Хуруджи. Да, пока проблем нет. Потому что мы находимся в самом начале формирования этого пузыря. Но если ставки по кредитам на недвижимость будут снижаться текущими темпами, а займы выдаваться такими же темпами, как сейчас, пузырь надуется довольно быстро – в перспективе года-двух.

Уже сейчас ипотеку выдают широкому кругу заемщиков, а оценка их финансового состояния и возможности выплат ухудшается. Точнее, оценка после кризиса стала жестче, но низкие ставки сделали займы более доступными для людей, которые в условиях повсеместного падения доходов (в январе—сентябре 2016 года за чертой бедности проживали 20,3 млн россиян, или 13,9% населения страны) не гарантируют стабильных выплат банкам в более-менее отдаленной перспективе. А ипотека – это именно отложенная перспектива – от 10 лет, как правило. В текущих экономических условиях крайне сложно планировать свои доходы на такой срок. Более того: их сложно планировать уже сейчас, когда малый бизнес повсеместно разоряется.

 Очень опасной тенденцией в этой ситуации, рассказывает Александр Хуруджи, является так называемый «перезаем», причем перезанимать на ежемесячные выплаты наши граждане идут в микрозайцмовые организации, где выплаты по кратковременным кредитам вполне могут достигать 800% - и это не предел. Это не только не улучшает экономическую ситуацию, но и ведет к банкротством тех самых активных банков, работаюших с ипотекой. Крупные компании попытается спасти государство. Более мелкие ждут огромные проблемы. Как ждут проблемы и самих заемщиков.  Ситуация тревожная, но в Минфине отказываются ее принимать в надежде на дальнейший экономический рост.

Ставка заставит

Ситуация на рынке ипотечного кредитования крайне неоднозначная, признает и аналитик «Алор Брокер» Алексей Антонов. Двукратный рост доли жилищных займов в структуре портфеля розничных кредитов — это вполне весомый повод для тщательного анализа ситуации со стороны регулятора и правительства. При условии, что сейчас, при средневзвешенной ставке по ипотечным займам 10,3% на их долю приходится 42% объема кредитов, выданных коммерческими банками, необходимо не просто отметать возможность формирования пузыря в экономике, аналогичного тому, что привел к кризису 2009 года сначала в США, а потом и во всем мире, а как минимум активно разрабатывать механизмы защиты экономики от связанных рисков.

Как совершенно справедливо отметил глава Сбербанка Герман Греф, при условии сохранения низких темпов инфляции в пределах 3% и, добавлю от себя, достаточно комфортном уровне цен на энергоносители, у ЦБ открывается возможность дальнейшего снижения ключевой ставки, а у банков - ставок по ипотеке. И хотя озвученная главой Сбербанка ставка 5%, на мой взгляд, как минимум в перспективе трех лет недостижима, говорить о ставке 7,5-8% к концу уже следующего года вполне можно.  Дальнейшее снижение ставок совершенно точно будет вызывать рост интереса населения к недвижимости.

Так, только за девять месяцев 2017 года ипотечный портфель кредитных организаций вырос на 9% и составил 5 трлн рублей. Это рекордные показатели, но, надо полагать, при условии сохранения вектора на смягчение кредитно-денежной политики со стороны ЦБ, новые рекорды ждать себя не заставят. Казалось бы, а в чем проблема? Всего три года назад правительство было вынуждено развернуть мощнейшую и крайне дорогую программу поддержки ипотечного кредитования, при рекордных объемах ввода недвижимости в 2015 году, и она оставалась невостребованной в силу крайне высоких ставок по жилищным займам: застройщики банкротились, банки сворачивали ипотечные программы, население не спешило улучшать жилищные условия.

В ЦБ успокаивают, но сами не дремлют

Ситуация за прошедшие годы изменилась в корне, казалось бы, надо радоваться, но все далеко не так безоблачно. Во-первых, объясняет Алексей Антонов, стоит учитывать, что ипотека привлекательна для банков в силу крайне низких рисков: заем обеспечен залогом в виде приобретаемой недвижимости,  заемщики отличаются очень высоким уровнем дисциплины.  Но рост спроса на жилье приводит к росту предложения, а переизбыток предложения ведет к обесцениванию недвижимости.

Грубо говоря, объясняет аналитик,  чем больше россияне покупают квартир в кредит, тем активнее застройщики наращивают предложение. Но в случае возникновения нового витка кризиса в экономике, как и в 2014 году, покупательная способность доходов и кредитоспособность населения могут вновь упасть, предложение жилья перестанет коррелировать с платежеспособным спросом, в конечном итоге рыночная стоимость квадратного метра, пойдет вниз. Для банков-залогодержателей это будет чревато крайне серьезными проблемами, а с учетом того, что на долю ипотеки уже сейчас приходится 42% объемов кредитных портфелей, это действительно может привести к кризису в банковской системе. 

Избежать этого можно, полагает Алексей Антонов. Уже сейчас ЦБ предложил существенно пересмотреть параметры рисков по ипотечным кредитам. Например, жилищные займы с первоначальным взносом до 20% будут взвешиваться с коэффициентом риска 150%, до 10% - уже 200%. На практике это приведет к тому, что банкам потребуется больше средств для резервирования риска, следовательно выдавать ипотечные кредиты со взносом менее 10% и даже 20% им попросту станет невыгодно. Это вполне может охладить рынок и нивелировать часть рисков, связанных с возможным формированием пузыря.




    Реклама

    Выставка upakovka расширяет влияние

    Все новые решения для упаковочной отрасли на одной выставочной площадке в Москве 23–26 января 2018 года.


    Реклама