Самое интересное за месяц с комментариями шеф-редактора. То, что нельзя пропустить!

Интервью

Недвижимость под контролем

2007

Интервью с президентом ассоциации НКТК Артемом Семеновым

Китайский рынок недвижимости мало освоен русскими покупателями. Впрочем, связи с Поднебесной ширятся: все больше отечественных компаний выходят или планируют выйти на этот рынок. Также, несмотря на то что Китай для Москвы и Питера — это почти край света, жители восточных областей давно освоили местный рынок. Покупка квартиры в Китае здесь если и не является заурядным делом, то и удивления не вызывает. Для жителей российской глубинки, занимающихся бизнесом, покупка жилья является более удобным и дешевым вариантом, чем проживание в гостинице. Правда, повышенное внимание к китайской недвижимости иностранных покупателей (а местный рынок «распробовали» и жители азиатских стран, и европейцы) привело к ужесточению правил продаж иностранцам. В итоге китайский рынок недвижимости представляет собой уникальное явление: активное развитие строительного бизнеса сочетается с государственным регулированием цен.

Что сегодня происходит с ценами на недвижимость в Китае? Кто из иностранцев может покупать местное жилье? Может ли иностранец получить в Поднебесной ипотечный кредит? Как местные власти решают квартирный вопрос? На эти и другие вопросы отвечает президент Ассоциации национальных компаний по содействию развития торгово-экономических отношений с Китайской народной республикой Артем Семенов.

— Артем Александрович, совсем недавно любой иностранец, в том числе гражданин России, мог купить квартиру, офис и другую недвижимость в Китае, не так ли?

— Да, до 2006 года недвижимость в Китае купить было просто. Любой человек, даже иностранец, мог приобрести в собственность хоть несколько квартир. Но благодаря такой доступности жилье стало привлекательной сферой для китайских и иностранных инвесторов. Естественно, цены пошли вверх. В январе 2006 года средняя цена по Пекину была 1000 долларов за 1 кв. м, а через год этот показатель вырос до 1400 долларов. Возможности большинства китайцев по покупке квартиры стали уменьшаться на глазах. Кроме того, как и у нас в такой ситуации, сразу поползли слухи о том, что цены необоснованно высоки, что на рынке надувается «пузырь», который в любой момент может лопнуть. Власти забили тревогу и стали сдерживать инвестиции в недвижимость, особенно те, которые рассчитаны именно на извлечение прибыли. Был издан ряд законов, регулирующих покупку и продажу жилья. Причем ограничения коснулись не только иностранцев, но и жителей богатых провинций, которые скупали недвижимость с целью получения дохода.

— Какие же меры приняли власти?

— Созданный правительством Китая механизм регулирования достаточно эффективный и гибкий. Иностранец сейчас может купить квартиру, только если у него есть виза как минимум на год. То есть либо он здесь работает, либо учится. Кроме того, разрешена покупка лишь для собственных нужд. Закон федеральный, и он распространяется на все города, но особенно жестко за этим следят в городах прямого подчинения — Пекине, Шанхае, Тяньцзине, Чунцине. А землю купить вообще нельзя: ее можно только получить в долгосрочную аренду.

— Но как власти определяют, для себя ты покупаешь или для перепродажи?

— Существует госорган, требующий от покупателя ряд документов, на основании которых принимается решение о возможности или невозможности сделки. Если иностранец собрался покидать КНР и хочет продать квартиру, то он пишет заявление в соответствующую инстанцию с объяснением причин, и вопрос решается. Если покупаешь квартиру, то обязуешься ее не сдавать для коммерческих целей, перепродажи и переуступки права, все это делается письменно.

В целях противодействия раздуванию цен на недвижимость власти также приняли решение об ограничении выдачи ипотечных кредитов покупателям второго жилья: заявки на кредит таких покупателей рассматривает специальный орган, первоначальный взнос для них должен составлять не менее 40%, а процентная ставка по таким кредитам выше, чем для тех, кто покупает квартиру в первый раз.

— В Пекине, как можно предположить, наиболее дорогая недвижимость?

— Совсем нет. В южных городах жилье стоит дороже, чем в Пекине. Самая дорогая недвижимость находится в городе Шэньчжэнь. В мае этого года средняя цена 1 кв. м здесь составила 14,2 тыс. юаней (1893 доллара). А в районе Наньшань 1 кв. м стоит в среднем 21,9 тыс. юаней (2920 долларов). Это сегодня самые высокие цены по стране. А в Пекине цены зависят от близости дома к центру города: 4-е кольцо — 6–10 тыс. юаней (800–400 долларов), 3-е кольцо 10–18 тыс. (1400–2400 долларов), 2-е кольцо 14–22 тыс. (1870–2950 долларов). Цена даже за элитное жилье не превышает 3 тыс. долларов за 1 кв. м.

— Цены продолжают расти?

— Такого роста, как раньше, уже нет. С начала этого года цена почти не изменилась. Кстати, пекинцы считают, что у них цены на жилье совершенно неподъемные. Предыдущий рост они связывают с Олимпиадой. И очень распространено мнение, что после игр стоимость жилья упадет. Хотя я не думаю, что эти надежды оправдаются.

— Почему?

— В Китае сейчас заметно не хватает строительных площадок. Даже на те объемы, которые запланированы, не хватает территорий. Особенно в тех городах, где плотность населения высока. А спрос, как понимаете, только растет. Неизвестно, как сегодняшние ограничения еще отзовутся в будущем.

— Стагнация на рынке сейчас характерна для всей страны? У нас, например, ситуация в Москве и регионах может отличаться кардинально.

— В Китае тоже отличается, но не так существенно. Как и в любом государстве, здесь есть места более привлекательные для проживания. Но разница в стоимости жилья между городами здесь не такая, как в России, где Москва является и экономическим, и политическим центром. Динамика цен тоже отличается от города к городу, но благодаря усилиям правительства стремительный рост прекратился повсеместно. А кое-где недвижимость даже дешевеет: например, в Шанхае цена снизилась с 1388 долларов за 1 кв. м до 1334 долларов.

— В Китае многие не могут позволить себе покупку квартиры даже по тем ценам, которые нам кажутся низкими? Как государство решает их проблему: выделяет жилье бесплатно, селит в общежитиях?

— Бесплатного выделения квартир в Китае нет. Зато на государственном уровне действуют программы по строительству социального жилья для малоимущих. Квартиры в таких домах продаются по цене ниже рыночной, кроме того, широко используются кредитные программы с пониженной процентной ставкой.

— И за счет чего удается достичь низких цен?

— Во-первых, государство в рамках программ берет на себя определенные обязательства. Например, бесплатно выделяет земли для строительства социального жилья. Помимо этого государство ограничивает прибыль компаний-застройщиков, фиксируя верхнюю границу стоимости такого жилья. Социальное жилье дешевое, но вполне качественное — за этим строго следят. Таким образом, если у человека есть стабильная зарплата, хотя бы несколько тысяч юаней в месяц, он уже может позволить себе купить квартиру с помощью ипотеки. Для этого нужно всего лишь подать заявку в государственное бюро, которое призвано рассматривать подобные запросы.

— А такой способ экономии, как покупка жилья на стадии строительства, здесь практикуется?

— Да, конечно. Причем, в отличие от России, риски минимальны: вероятность того, что дом будет закончен, 99,9%. Покупка на этапе котлована обойдется примерно на 20% дешевле, чем при покупке в готовом доме. Приобретая жилье в процессе строительства, человек платит порядка 10 тыс. юаней залога (1400 долларов) и 10% от стоимости квартиры в качестве первого взноса. А в процессе строительства выплачивает остальную сумму.

— Какие районы в Пекине считаются наиболее и престижными?

— Дорогие районы Пекина расположены в основном на севере и востоке. Элитным жильем считается все, что близко от парков или университетов. Самый дорогой район — Central Beijing District. Но элитного жилья в московском понимании здесь фактически нет. То, что у них позиционируется как элита, у нас бы классифицировали в лучшем случае как бизнес-класс. Самое дорогое жилье — это жилые кварталы со своей огороженной территорией, мини-парками, инфраструктурой. Площади квартир в таких домах — 90–300 кв. м. При этом в расчете площади квартиры в Китае учитываются не только внутренние помещения, но и балконы, лестничные площадки и все подсобные площади. То есть китайские 90 метров — это около 75 наших.

— Вы упомянули про кредитование в рамках социальных программ. А как в целом развивается ипотека в Китае?

— Ипотека развивается интенсивно. Условия получения вполне либеральные. Если ты являешься законопослушным гражданином, то можешь получить ипотечный кредит. Фактически это доступно любому человеку, даже иностранцу. Как и у нас, при расчете суммы займа учитывается доход и состав семьи. Возраст заемщика на момент погашения кредита не может превышать 65 лет. Кроме того, местные банки не кредитуют покупку жилья, возраст которого более 30 лет. Процентная ставка при покупке первой квартиры составляет 7% годовых, при покупке второй — 8%.

— Дорого ли обходится аренда квартиры в Пекине?

— Как правило, однокомнатную квартиру можно арендовать за 1303 юаня (137 долларов), двухкомнатную — за 1598 (213 долларов), трехкомнатную — за 2092 (279 долларов). Причем арендные ставки растут неравномерно. Так, в этом году цена однокомнатных квартир повысилась на 4,4%, а стоимость аренды двух- и трехкомнатных квартир, наоборот, упала на 2,3%.

— Какие проблемы сегодня существуют на китайском рынке недвижимости?

— Если говорить про Пекин, то здесь три основные проблемы. Во-первых, как уже говорилось, сами пекинцы считают, что цена на жилье у них неоправданно высокая. Кроме того, жилье неравномерно распределено по районам. То есть где-то густо, а где-то пусто. Еще заметно снижаются объемы строительства. Это следствие того, что государство ограничивает рост цен и возможности инвесторов. Но в то время как объемы строительства пошли вниз, потребность в жилье растет. В долгосрочной перспективе это может как раз привести к росту цен. То есть сегодняшняя государственная политика — это палка о двух концах, хотя на данном этапе она, безусловно, оправданна.

— Год назад многие СМИ писали о том, что наши соотечественники активно скупают недвижимость в Китае. Насколько сегодня интересны такие инвестиции?

— С точки зрения инвестирования сейчас этот рынок не слишком интересен. Никакого грандиозного роста цен в ближайшие годы не ожидается. В лучшем случае удорожание недвижимости покроет инфляцию. Поэтому в погоне за прибылью покупать квартиры или дома в Китае не стоит. С другой стороны, при покупке здесь квартир можно не опасаться потери денег. Рисков фактически никаких нет. Другое дело, что покупать здесь жилье имеет смысл только тем, у кого работа плотно связана с Китаем, а также тем, кто живет там постоянно. Двое моих близких знакомых приобрели себе квартиры в Пекине — двухуровневые, в элитном комплексе. В этом же комплексе находятся и их собственные офисы.

— И что обычно покупают русские?

— Основная масса наших соотечественников сейчас сосредоточена в Пекине. Другие центры — Шанхай, Гуанчжоу, Шэньчжэнь, Харбин. Много россиян и в приграничных территориях Китая с Россией. Правда, по количеству покупок лидирует остров Хайнань. Это популярное место отдыха: здесь неплохой пляжный вариант, высокий уровень традиционной китайской медицины. Здесь покупают не только жилье, но и коммерческую недвижимость, например гостиницы. Для тех, кто постоянно бывает в Китае, покупка своей квартиры на Хайнане — интересный вариант. Можно приехать сюда по работе, а заодно отдохнуть на курорте.

Кредит для иностранцев

Чтобы получить ипотечный заем в местном банке, иностранцы должны обладать легальным статусом — то есть покупатель-иностранец должен иметь рабочую визу на один-два года или учиться в местном вузе, иметь хорошую кредитную историю и стабильный доход. Он также должен обладать законным контрактом или соглашением о купле-продаже квартиры, которая имеет четкий правовой статус. Для получения кредита требуется также обладать суммой в размере 20% от стоимости жилья — именно столько составляет минимальный первоначальный взнос по ипотеке.

Налоги и взносы

При покупке жилья в Китае иностранец должен уплатить налог «на документ передачи прав собственности» и гербовый налог. Согласно закону ставка налога на документ о передаче прав собственности составляет 3–5%. Более точный размер определяется правительствами провинций, автономных районов и городов. Как продавец, так и покупатель недвижимости должны внести еще гербовый налог, конкретная ставка и сумма которого устанавливаются в соответствии со списком видов гербового налога и их тарифов. В Пекине ставка налога на документ о передаче правового статуса составляет 3% от стоимости недвижимости, а ставка гербового налога — 0,05% от стоимости жилья. Кроме того, покупатель недвижимости должен уплатить взнос в общественный фонд ЖКХ.

«D`» №23 (38)
Подписаться на «Эксперт» в Telegram



    Реклама




    Альфа-банк меняет карты

    Альфа-банк приступил к полному обновлению своей линейки дебетовых карт — новая линейка вступила в силу 25 сентября. Флагманским продуктом в ней станет Альфа-карта

    Российский IT - рынок подошел к триллиону

    И сохраняет огромный потенциал роста. Как его задействовать — решали на самом крупном в России международном IT-форуме MERLION IT Solutions Summit

    Химия - 2018

    Развитие химической промышленности снова в приоритете. Как это отражается на отрасли можно узнать на специализированной выставке с 29.10 - 1.11.18

    Опасные игры с ценами

    К чему приводят закупки, ориентированные на максимально низкие цены

    В октябре АЦ Эксперт представит сразу два рейтинга российских вузов

    Аналитический центр «Эксперт» в октябре представит сразу два рейтинга российских вузов — изобретательской и предпринимательской активности.

    Эффективное управление – ключ к рынку для любого предприятия

    Повышение производительности труда может привести к кардинальному снижению себестоимости продукции и позволит российским компаниям успешно осваивать любые рынки


    Реклама