Самое интересное за месяц с комментариями шеф-редактора. То, что нельзя пропустить!

ПИФ с привидениями

2010

Сколько на самом деле стоят активы одного земельного фонда

Часто ли вам на электронную почту или в соцсетях приходят отличные деловые предложения (в простонародье — спам)? Тупой вопрос, скажете вы. А приходят ли вам отличные деловые предложения с «прекрасными инвестиционными идеями» по покупке бумаг на бирже?

Так уж получилось, что два человека за последнюю неделю написали мне про новую «инвестиционную» идею — покупку паев одного закрытого ПИФа на бирже ММВБ по цене в 2,5–3 раза дешевле, чем стоимость этих паев, рассчитываемая самой компанией. Так как я всегда готов вложить в какой-нибудь шлак немного денег (а то и все деньги), то меня, естественно, заинтересовало такое предложение. Но поскольку я считаю, что в любой идее надо сначала покопаться, вывернуть наизнанку, вытрясти из нее душу, то начал изучать сей вариант подробнее.

Надводная часть айсберга

То, что люди сообщали мне в своих посланиях, выглядит так. Существует некий ЗПИФН «Синергия — земельный фонд» под управлением УК «Синергия» (прошу не путать с производителем водки ОАО «Синергия»). Паи этого фонда торгуются на ММВБ под тикером «Синерг.-ЗФ».

УК «Синергия» ежемесячно проводит расчеты стоимости чистых активов (СЧА) и одного пая. Всего на данный момент выдано 250 тыс. паев. Стоимость одного пая при формировании фонда составила 100 руб., таким образом, СЧА составила 25 млн руб. А через год после формирования фонда, 31 августа 2010 года, стоимость пая ЗПИФН «Синергия — земельный фонд» составила почти 110 руб. (см. график). «Инвестиционная идея» заключается в том, что на бирже ММВБ эти же самые паи можно купить по 35–50 руб. за штуку. То есть потенциальная доходность ого-го какая!

Подводная часть айсберга

Казалось бы, если ты не лентяй, то бери паи на бирже, выводи с нее и гаси. Профит! К сожалению, так как этот паевой фонд закрытый, то погашение паев производится не в свободном порядке, а при наступлении ряда оснований для погашения, прописанных в правилах фонда. Основания следующие:

  •  принятие общим собранием владельцев инвестиционных паев решения об утверждении изменений, которые вносятся в настоящие правила;
  •  передача прав и обязанностей по договору доверительного управления фондом другой управляющей компании.

Так как за прошедший год работы фонда эти основания еще ни разу не наступали, то трудно спрогнозировать, когда же они все-таки наступят и пайщик-спекулянт сможет поиметь прибыль от сделки.

Ну ладно, допустим, мы готовы подождать. Вдруг будет как с некоторыми дефолтными облигациями: купили за 33% номинала, а сдали за 100%. К тому же СЧА фонда имеет тенденцию к росту. Пришлось разбираться: что представляет собой эта СЧА и будет ли вообще прибыль по итогу всего мероприятия?

Выяснилось, что на протяжении всего времени расчетов активы ЗПИФН «Синергия — земельный фонд» состояли из двух объектов:

  1. Жилой дом с мансардным этажом; 2-этажный, площадь — 632,8 кв. м. Адрес: Ленинградская область, дер. Пегелево, д. 7.
  2. Земельный участок для индивидуального жилищного строительства, общая площадь — 2 тыс. кв. м (20 соток). Адрес: Ленинградская область, дер. Пегелево, д. 7.

Согласно последней отчетности, дом в Пегелево оценен в 26 368 400 руб., а земельный участок 20 соток — в 2 604 100 руб. Запомните эти цифры!

Но, оказывается, этот дом с участком в продаже как минимум с мая 2009 года (то есть еще до момента формирования ЗПИФН). И поначалу хозяин хотел за здание, вы не поверите… 19,5 млн руб. То есть цена продажи даже с учетом комиссии риэлтера была намного меньше СЧА фонда. Но ведь цены могли подрасти? Оказывается, нет — ценник только снижается, и продажная цена на сегодня составляет 16,5 млн руб. С учетом комиссии риэлтера 10% реально на руки можно получить только 15 млн руб., что составляет 15 000 000 / 250 000 = 60 руб. за пай. Это все равно выше биржевой цены, но уже не намного.

Но возникает вопрос: а реально ли продать объект хотя бы по цене 16,5 млн руб.? Задав в поисковике слово «Пегелево», по одной из первых ссылок видим, что участки в этой деревне продают по 35 тыс. руб. за сотку, то есть наши 20 соток могут стоить максимум 700 тыс. руб., а не 2 604 100 руб., как они записаны в активах ЗПИФН «Синергия — земельный фонд». Но вдруг дом нас вытянет из трясины? Смотрим дома в Пегелево. Коттедж 301 кв. м (то есть в два раза меньше нашего) с коммуникациями и землей продается за 5,9 млн руб. (при звонке в агентство за этот же дом попросили и вовсе 5,6 млн, но не будем мелочиться). Умножаем 5,9 млн на 2 (даже не будем вычитать землю) и получаем 11,8 млн руб. То есть при хорошем раскладе за дом с землей можно получить 11,8 млн + 700 тыс. = 12,5 млн руб. Отнимаем комиссию риэлтера 10% и получаем близкую к реальности стоимость активов фонда примерно 11,25 млн руб., что составляет 45 руб. на один пай.

Пытливый ум попытается понять: в чем смысл такой большой СЧА? Ответ простой: согласно пункту 110 правил ЗПИФН «Синергия — земельный фонд», «за счет имущества, составляющего фонд, выплачиваются вознаграждения управляющей компании в размере 5% (включая НДС) среднегодовой стоимости чистых активов фонда». 5% от 25 млн руб. — это 1,25 млн руб. в год, или более 100 тыс. руб. в месяц.

В общем, очередная прекрасная инвестиционная идея на поверку оказалась пустышкой. Жаль. Ведь так хотелось заработать!

«D`» №17 (104)
Подписаться на «Эксперт» в Telegram



    Реклама



    Инстаграм как бизнес-инструмент

    Как увеличивать доходы , используя новые технологии

    Армения для малых и средних экспортеров

    С 22 по 24 октября Ассоциация малых и средних экспортеров организует масштабную бизнес-миссию экспортеров из 7 российских регионов в Армению. В программе – прямые В2В переговоры и участие в «Евразийской неделе».

    Российский IT - рынок подошел к триллиону

    И сохраняет огромный потенциал роста. Как его задействовать — решали на самом крупном в России международном IT-форуме MERLION IT Solutions Summit

    Химия - 2018

    Развитие химической промышленности снова в приоритете. Как это отражается на отрасли можно узнать на специализированной выставке с 29.10 - 1.11.18

    Эффективное управление – ключ к рынку для любого предприятия

    Повышение производительности труда может привести к кардинальному снижению себестоимости продукции и позволит российским компаниям успешно осваивать любые рынки


    Реклама