Лучше закопать

Тема недели
«Эксперт» №8 (221) 28 февраля 2000
Принятие Земельного кодекса не позволит создать в России полноценный рынок недвижимости

Нас приучили думать, что принятие нового Земельного кодекса является необходимым для продолжения реформ. В действительности это серьезное заблуждение. В каком бы виде кодекс ни был принят, он окажется препятствием для развития экономики, поскольку закрепит юридическую неполноценность российской недвижимости и не позволит совершенствовать нормативную базу рынка недвижимости.

Недвижимость в России в духе советской законодательной традиции искусственно разрывается на землю и строения. Между тем общеизвестно, что полноценный рынок недвижимости, который наряду с рынком труда и рынком капитала является базовым условием развития экономики, требует наличия юридически единых объектов, четких правил их использования и государственной системы по обслуживанию рынка. Во всем мире под недвижимостью понимается земельный участок со всеми его улучшениями.

В нашем же законодательстве всс наоборот: "главная вещь" - это строение, к которому земельный участок служит лишь приложением. Хуже того, одна статья Гражданского кодекса, по сути, препятствует гражданскому обороту земли. Последняя может отчуждаться или переходить от одного лица к другому только в той мере, в какой "оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах" (п. 3 ст. 129 ГК). При рассмотрении Государственной думой первой части Гражданского кодекса законодательное разрешение оборота земли было ключевым предметом противостояния "левых" и "правых". Тогда был достигнут компромисс: глава 17 ГК РФ, разрешающая оборот земли, вводится в действие с принятием нового Земельного кодекса. Только чудом не прошсл последний вариант Земельного кодекса, который выхолащивал само содержание частной собственности на землю (например, позволял внесудебное изъятие участка, вводил ограничение прав землевладельца без компенсации ущерба), ликвидировал результаты аграрной реформы и приватизации, узаконивал чиновничий произвол и восстанавливал систему административного управления экономикой. И сейчас нет гарантий, что многие из норм прежнего проекта не перекочуют в новый проект, надолго блокируя развитие законодательства о рынке недвижимости.

Лишняя сущность

Земельный кодекс в рыночной экономике не нужен вообще. Изучение предлагавшихся прежде проектов Земельного кодекса показывает, что они просто отхватывали куски чужого правового поля, дублируя другие виды законодательства и устанавливая собственный приоритет над всеми иными законами. В сфере гражданского законодательства - в части оборота недвижимости; в приватизации - по распоряжению государственной недвижимостью; в законодательстве о защите окружающей среды и градостроительном регулировании - по вездесущей "охране земель". В налоговом законодательстве Земельные кодексы продлевают действие "налога на землю" - административного сбора, который не зависит от результатов хозяйственной деятельности, определяется по утверждснным для всей России в 1991 году и ежегодно индексируемым ставкам. Кроме того, налог на землю закрепляет юридическую разорванность земли и строения,