Двадцать пять живых девелоперов

• Ольга Бережная

Что нужно для того, чтобы построить дом? Каждый ребенок знает ответ на этот вопрос. Нужны кирпичи, бетон, высокие краны, строители в касках, земля и деньги. Но этот ответ не полон. Для того чтобы решиться соединить эти ресурсы, нужны любовь к риску, чувство меры и, мягко выражаясь, "дружеские" отношения с городскими властями. На этом, к сожалению, строится девелоперский бизнес. Иногда он приносит колоссальные доходы. Например, известный итальянский предприниматель Сильвио Берлускони начинал именно как девелопер. Иногда бизнес оборачивается одними убытками.

В нашей стране о девелоперах, как особых операторах рынка недвижимости, пишут мало. В то время как слово "риэлтер" прочно вошло в наш лексикон, "девелопер" до сих пор звучит непривычно. В отличие от риэлтерских девелоперские фирмы в названии своих компаний понятие "девелопер" практически не употребляют, предпочитая более привычные нашему уху определения: финансово-инвестиционные, инвестиционно-строительные, финансовые и даже научно-производственные. Понятия "девелопмент" нет ни в Гражданском кодексе, ни в законодательстве, ни в нормативных документах. Даже общественная организация, созданная при самом активном участии одной из крупнейших девелоперских фирм - фирмы "Конти", именует себя Ассоциацией инвесторов Москвы. Одних подобные эвфемизмы вполне устраивают. У других вызывают протест.

"Когда меня спрашивают: ты кто? инвестор? - я твердо отвечаю: нет. Инвестор вложил доллар и сидит ждет, когда он вырастет до одного доллара двадцати центов. А я поливаю, ухаживаю за ним, чтобы снять урожай", - пытается популярно объяснить разницу вице-президент Российской гильдии риэлтеров (РГР), президент одной из девелоперских фирм Андрей Гусев.

Основная задача девелопера не строить и даже не финансировать строительство, а организовывать реализацию проекта, в том числе через привлечение инвестиционных ресурсов. В этом смысле девелоперская фирма ближе всего к инжиниринговым структурам. Какие функции она возьмет на себя, а какие делегирует своим подрядчикам - не суть важно. Это уже вопрос профессионализма, компетентности компании, специфики самого проекта.

Не риэлтер

Многие девелоперские компании выросли из риэлтерских, когда последние стали вкладывать деньги, заработанные на посреднических операциях, в долевое строительство. Такой путь, в частности, прошла корпорация "Жилищная инициатива", отпраздновавшая в октябре 10-летний юбилей. Начинали с долевого строительства в Подмосковье. Сейчас за плечами фирмы более 40 построенных домов.

Научно-производственное предприятие "Тема", финансово-строительная компания "Конти", которые действуют на рынке с начала 90-х годов, наоборот, сразу приступили к строительству. Причем стартовали буквально с нуля. Но за одним успешно реализованным проектом потянулись другие, а там подоспела проблема пятиэтажек, и обе компании взялись за ее решение.

Сразу со строительства начали "Жилстройиндустрия" и "Первая ипотечная компания". Правда, это было несколько позже, в 1995 году, когда на рынке действовало уже немало частных организаций. С первых шагов обе фирмы старались максимально оградить себя от воздействия внешнего мира. У них не только солидный уставный капитал (в "Жилстройиндустрии" он, к примеру, свыше 11 млн рублей - по тем временам сумма немалая), но и собственный банк. По словам генерального директора компании "Жилстройиндустрия" Сергея Канаева, именно это помогло им выйти без потерь из кризиса 1998 года. Некоторые дома обе компании строят вместе, одновременно инвестируя не менее 10 объектов.

Семь лет назад взялась за строительство финансовая группа "Новый мир". На ее счету 10 построенных домов. Активы компании превышают 130 млн рублей, что позволяет ей не только обходиться без кредитов во время строительства, но и приобретать на собственные деньги земельные участки.

Еще один пласт девелоперов берет начало от ведомственных застройщиков. Было время, когда в столице (да и по всей стране) львиную долю жилья строили заводы, фабрики, институты, военные ведомства и масса других учреждений. Строили, как правило, плохо, дорого и бестолково. Тем не менее эти компании были на коне, а конем являлись очень неплохие земельные площадки, которые они сумели получить. В последующем при этих ведомствах образовывались коммерческие структуры, которые начали объединяться с профессиональными участниками рынка недвижимости и совместно строить жилье.

Параллельно с революционным процессом шел эволюционный. Крупные строительные компании все чаще стали выступать не просто в роли подрядчика, а брать на себя коммерческие функции. Сначала они были вынуждены продавать квартиры, которыми московское правительство рассчитывалось со строителями в порядке взаимозачета, а затем на свой страх и риск принялись разворачивать собственные проекты. Дальше всех продвинулся по этому пути ДСК-1. Года три назад здесь даже создали дочернюю компанию - коммандитное товарищество "ДСК-1 и К", главной задачей которой стало привлечение денежных средств населения для строительства жилых домов и продажа готовых квартир, построенных комбинатом.

Среди руководителей девелоперских фирм немало тех, кто прежде никогда строительством не занимался. Во главе корпорации "Жилищная инициатива" группа ученых, коньком которых стала разработка различных внебюджетных форм инвестирования строительства. Генеральный директор НПП "Тема" Иосиф Рахман четверть века читал лекции по экономике и финансированию. По его словам, синтез этих двух наук очень помог ему при смене преподавательской деятельности на коммерческую.

Президент компании "Конти" Тимур Тимербулатов - потомственный профессиональный военный, прошедший путь от командира танкового взвода до начальника штаба батальона. За его плечами Военная академия бронетанковых войск, докторантура. Костяк компании составляют бывшие сослуживцы - офицеры, уволенные в запас.

Список компаний, удержавшихся на плаву, можно продолжать. Среди руководителей - врачи, инженеры, ученые, строители, экономисты. Нет лишь одной категории "бизнесменов" - парней в малиновых пиджаках. Слишком непрост этот бизнес. Что подтверждает и статистика.

В 1994-1995 годах среди членов Российской гильдии риэлтеров по меньшей мере 100 фирм числились как девелоперы. На самом деле для половины это было не более чем декларацией о намерениях: слыть девелопером намного престижнее, чем просто заниматься куплей-продажей недвижимости. Но и из оставшейся полусотни большая часть канула в небытие. Все понятно с теми компаниями, которые создавались на один проект: построить, получить свою прибыль и, пока не попали в поле зрения налоговой инспекции, быстренько свернуть деятельность и исчезнуть. Но ведь были фирмы, которые явно пришли не на один день. Например, группа "Мост", которая возводила и многоэтажные дома, и элитные поселки. Или российско-германская фирма "S+T", вложившая в реставрацию и реконструкцию старинного особняка на ул. Белинского 25 млн долларов и превратившая его в престижный бизнес-центр. Исчезла с рынка "Большая Ордынка", высохла "Росинка" - автор первого коттеджного поселка, отказался от строительства "Оргкомитет", переключившись исключительно на торговлю недвижимостью, грозит кануть в небытие "Находка".

И хотя в последние годы на рынке появилось немало солидных компаний - "Дон-строй", "Кунцево-инвест", "Теско", "Квартал 32-33", "Крост", по самым оптимистичным подсчетам, в Москве насчитывается не более 20-25 фирм, которые с полным основанием можно назвать девелоперскими.

Аналитики

Впрочем, среди компаний с мировым именем, действующих на рынке недвижимости, девелоперов тоже немного. К примеру, 44% членов FIABCI (Международная федерация участников рынка недвижимости) составляют брокеры, 17% - управляющие недвижимостью и лишь 12% - девелоперы.

Однако наряду с магнатами в каждой стране существует масса небольших фирм, которые строят и продают дома, по выражению Виталия Вотолевского, "со скоростью пулемета". А он-то ситуацию в этом сегменте рынка знает лучше, чем кто бы то ни было. Сегодняшний президент Российской гильдии риэлтеров, президент компании "Петербургстрой" - один из крупнейших девелоперов Северной Пальмиры. В свое время из общежития ПТУ, расположенного рядом с Кировским заводом, он сумел сделать бизнес-центр, арендаторами которого стали Sony, Mitsubishi, General Motors, Grundig и другие весьма уважаемые компании. За что и попал в число финалистов конкурса FIABCI. Причины столь бурной деятельности девелоперов за рубежом, по мнению Вотолевского, зиждятся отнюдь не только на их энтузиазме или высоком профессионализме.

"Как работает, к примеру, американский девелопер? - рассказывает Виталий Вотолевский. - Купил землю, сделал зонирование, подготовил проект, нашел строителя и продал. Реже сам занимается застройкой и продает. При этом ему не надо гадать, что строить, сколько стоит земля, получит ли он ее в собственность, сколько будет длиться процесс регистрации. Все известно заранее и отработано до мелочей. Если оценщики сказали, что земля стоит один миллион долларов, он в ее обеспечение возьмет строительный кредит от шестидесяти до восьмидесяти процентов стоимости участка по весьма умеренной ставке. Построив, вернет строительный кредит и получит кредит на эксплуатацию. У нас, даже если есть отличный проект и приличные гарантии, нет уверенности, что удастся получить кредит на приемлемых условиях, а тем более перекредитоваться, когда закончится строительный этап".

Как же в этих условиях действуют девелоперы?

Езда в незнаемое начинается с поиска ответа на первый вопрос: что строить? Время, когда можно было начинать проект на авось, поскольку вырученных от продажи типовой "панельки" денег хватало на строительство четырех домов, давно прошло. Жилье, которое пять лет назад легко продавалось по 3-4 тыс. долларов за квадратный метр, сегодня с трудом можно реализовать за 1,5 тысячи. И чтобы обеспечить хотя бы минимальную прибыль, нужно быть профессионалом высокого класса.

Сегодня все серьезные девелоперские фирмы имеют аналитические центры по изучению рынка и управления маркетинга. Скрупулезно исследуются предпочтения покупателей, платежеспособность населения, темпы реализации тех или иных квартир, интенсивность финансовых потоков на разных этапах строительства. Результаты изучения спроса уже внесли свои корректировки в девелоперские проекты. Первый шаг частных фирм - они практически отказались от строительства типового панельного жилья в районах точечной застройки. Строят в основном в монолите, облицованном кирпичом, по индивидуальным проектам. При этом стоимость такого жилья весьма близка к цене панельного.

Все чаще фирмы выступают не просто заказчиками, а разработчиками проектов и новых технологий строительства. А сами проекты становятся все более и более изощренными. Так, "Жилищная инициатива" разработала новый принцип проектирования, который позволяет строить дома с десятками вариантов квартир. В одной из новостроек предлагается, к примеру, 73 модификации.

НПП "Тема" совместно с Российской академией архитектуры и строительных наук разработала и внедрила ширококорпусные дома, за что недавно стала лауреатом премии правительства РФ в области науки и техники. В таких домах не только лучше планировка, но и ниже теплопотери. Сейчас фирма начала реализацию своей новой разработки "Мостема". В здании, построенном по этой технологии, опорными являются не стены, а стальной каркас, на который навешиваются все остальные элементы. При таком подходе в доме могут быть квартиры любой планировки и площади.

Однако при всей своей сложности вопрос "что строить?" - лишь первый в череде жизненно важных для фирмы. Главным остается - как продать. Это за рубежом, решив приобрести недвижимость, клиент просто идет в банк и берет ипотечный кредит на пятнадцать-двадцать лет. В условиях российского рынка облегчение процесса покупки становится заботой продавца. Того же девелопера.

Продавцы

Многие девелоперские фирмы буквально с самого начала стали предлагать клиентам снизить затраты, оплачивая строительство поэтапно. На ранних стадиях строительства квадратные метры можно было приобрести существенно дешевле, чем после сдачи дома в эксплуатацию. По сути за схемами долевого участия -кредитование не покупателя, а самой фирмы. Как правило, все выплаты должны закончиться до введения дома в эксплуатацию. Тем не менее такой вариант оплаты выгоден и клиентам. Получая более дешевые кредитные ресурсы, фирма предлагает покупателям, согласным ее финансировать на ранних этапах строительства, квадратные метры по более дешевым ценам.

Навстречу клиентам дальше всех продвинулась "Жилищная инициатива". Еще пять лет назад она предоставила москвичам возможность вселиться в новую квартиру, оплатив 70% ее стоимости. Да и сегодня процентные ставки, под которые предоставляется трехлетний кредит, здесь самые низкие - 6-9% годовых в валюте.

Увы, схема долевого участия, прекрасно работающая в условиях роста цен, начала давать сбои уже в 1996-1997 годах, когда недвижимость стала дешеветь. Порой возникала парадоксальная ситуация: после сдачи дома в эксплуатацию цены на квартиры были ниже, чем при закладке фундамента. Многие покупатели поняли: вкладывать деньги на стадии рытья котлована совершенно бессмысленно. И несли деньги лишь после того, как домик дорастет до третьего-четвертого этажа. Но настоящим шоком для девелоперских фирм стал август 1998 года. Начатые по докризисным ценам стройки враз подешевели, а некоторые клиенты стали требовать свои деньги назад, в валютном эквиваленте. Новые же покупатели, потеряв доверие ко всем финансовым структурам, предпочитали приобретать уже готовые или почти готовые квартиры.

Сегодня ситуация меняется. Рынок на подъеме. И снова действует схема: чем раньше начнешь выкупать квадратные метры, тем дешевле они достанутся. Но никакого спокойствия у девелоперов нет.

Под диктовку

"Наиболее простое в нашем деле - возведение объекта. Самое сложное - сбор технических данных и оформление документации", - так говорят многие девелоперы. В РГР подсчитали: на первом этапе строительства, а оно начинается примерно за год до рытья котлована, необходимо собрать около 250 подписей. Не менее сложно частной фирме бывает и сдать в эксплуатацию дом, даже принятый на ура государственной комиссией.

О том, в какую сумму обходятся подписи и "ускорение процесса", остается лишь гадать (многие предприниматели уверены: Зеленый проспект, на котором располагается Мосжилрегистрация, получил свое название отнюдь не из-за обилия зеленых насаждений). Дороже денег - потерянное время. По подсчетам девелоперов, два года уходит на сбор подписей, год - на строительство и почти год на сдачу объекта в эксплуатацию. За это время рынок меняется и любой проект устаревает. Говорить в таких условиях о расчетах по меньшей мере наивно.

Однако не только сбор документов осложняет девелоперам жизнь. Руки у них связаны и в самом что ни на есть девелоперском, профессиональном вопросе: что строить? Чтобы построить дом, нужна земля. Купить ее в России невозможно, поэтому девелопер заключает с правительством инвестиционный контракт. Будущим рыночным потребителям этот контракт обходится недешево - 30-40% построенных площадей девелопер обязан безвозмездно передать городу. Но мало этого. Вопрос о том, что строить на новом участке, предприниматель тоже не может решать самостоятельно. Ему советует чиновник. Во многих фирмах мне говорили о том, что, будь их воля, они предпочли бы сделать совсем другой проект. И квартиры бы реализовали быстрее, и прибыли получили бы больше. Но свобода выбора девелоперов ограничена уровнем профессионализма чиновников. А об уровне профессионализма последних можно судить по многим проектам. Хотя бы по тому же Митино-8а, строящемуся под эгидой Департамента муниципального жилья и жилищной политики правительства Москвы. Затеянное как элитное, это жилье буквально навязывается очередникам, имеющим право на субсидии, выдаваемые опять же из городской казны.

Не блещет большими успехами и главный монополист: Департамент внебюджетной политики строительства Москвы, под патронажем которого возводится 35% жилья. Имея доступ к самым лучшим площадкам, департамент не в силах обеспечить строительство зданий столь же высокого уровня. Самое большее, на что он способен, - возвести в супердорогих районах дома "средней элитности".

Вмешательство чиновников подрезает крылья девелоперам не только на первых стадиях.

"Я не понимаю, почему нас заставляют сдавать недостроенные дома. Когда это закончится - пятилетку в три года", - горячился один из девелоперов, чье имя мы оставим в тайне. Ему, как говорится, с этим правительством еще работать и работать.

Относительную независимость можно получить, выкупив права долгосрочной аренды. До недавнего времени такой вариант предпочитали многие фирмы. Обходился он не дешевле: плата за выкуп приблизительно равнялась стоимости квартир, которые пришлось бы отдавать по инвестиционному контракту. Но зато руководители фирм были избавлены от необходимости долгих препирательств с чиновниками: что именно лучше строить, в какие сроки. Да и психологически чувствовали себя более комфортно: одно дело знать, что ты строишь свой дом, а другое - дожидаться, когда после окончания строительства тебе выделят положенную долю. Однако от этой схемы власти отказались в пользу инвестиционных контрактов.

По мнению девелоперов, отказались напрасно. Да, выкуп был не всем по карману. Даже крупные фирмы далеко не всегда могли позволить себе роскошь "заморозить" на годы несколько миллионов, а то и десятков миллионов долларов. Но, считает вице-президент компании "Конти" Владимир Демура, у девелопера должен быть выбор: работать на паях с городом, заключая инвестиционные контракты, или выкупать права долгосрочной аренды. А еще лучше было бы, если бы город предоставлял девелоперам возможность расплатиться за землю после реализации проекта.

Сегодня, к сожалению, не только отсрочка невозможна, но, похоже, и на идее выкупа прав аренды поставлен крест. Распоряжение мэра Москвы от 18 августа 2000 года "О порядке реализации строительных жилищных программ в г. Москве" предусматривает, что отныне землю будут предоставлять девелоперам лишь под реализацию городских программ, по инвестиционным контрактам, на конкурсной основе. Как на это реагируют девелоперы?

Бунт на корабле разразился еще до выхода распоряжения мэра. Возглавили его ведущие стройфирмы столицы, не желавшие больше мириться с диктатом московского монополиста - Департамента внебюджетной политики строительства - и потребовавшие для себя права самостоятельно застраивать столичные окраины. Они добились этого, а недавно сделали и следующий шаг: образовали некоммерческое объединение - Московский строительный союз. Участники союза заверяют, что их объединение приведет к улучшению качества жилья и снижению его стоимости. Впрочем, если последнее произойдет, то не так скоро. Как говорит коммерческий директор ОАО "ДСК-1" Ирина Сергеева, пока продажные цены не снизятся. 2001 год станет переходным. Но в дальнейшем госпожа Сергеева обещает, что члены союза найдут возможность снизить себестоимость строительства, не ухудшая качества, и сделать квадратный метр в районах массовой застройки более доступным для москвичей.

• Владелица детского клуба «Классики» Зарина Ивантер рассказала о секретах организации детских досуговых учреждений
• Развитие предпринимательства в России является одним из залогов улучшения ее имиджа на мировой арене
• Состоялся финал конкурса молодых специалистов в сфере IT и электронной коммерции New Business Idea