Дом для бизнеса

Русский бизнес
«Эксперт» №16 (276) 23 апреля 2001
Рынок офисов в Москве на подъеме. По оценкам специалистов, столица скоро столкнется с дефицитом высококлассных офисов, а ставки на их аренду вырастут

Рынок офисного строительства в Москве - один из самых бурно развивающихся. Что и понятно: современному бизнесу требуются хорошо оборудованные места для работы. Поэтому проявление более или менее положительной динамики в экономике страны непременно приводит к росту строительства офисных зданий, прежде всего высококлассных.

В международной практике офисные помещения принято разбивать, как гостиницы по числу звезд, на категории - согласно строгому набору признаков.

В соответствии с классификацией офисных зданий, разработанной для московского рынка компанией Noble Gibbons, все представленные сегодня на столичном рынке "бизнес-дома" делятся на четыре категории: A, B, C и D.

Сегодня общий метраж офисов высшей категории (A и B), по оценкам компании Colliers International, составляет около 2,1 млн кв. м. Преимущественно это новостройки или полностью реконструированные старые дома. Первые московские офисные помещения, соответствующие международным стандартам, появились в первой половине 90-х годов (гордость советского офисостроения Центр международной торговли на Красной Пресне сейчас с трудом тянет на класс В2).

Поначалу арендаторами помещений в высококлассных бизнес-центрах были исключительно западные компании, начавшие осваивать наш рынок. Таковых в то время было немного. Соответственно, и объем офисного строительства был невелик. Однако начиная с 1994 года в столице ежегодно строилось примерно 200 тыс. кв. м бизнес-центров категорий A и B. Продолжалось это вплоть до пресловутого августа 1998 года -в кризисный год было построено свыше 250 тыс. кв. м. Затем последовал провал.

Начиная с середины 2000 года положение на этом секторе рынка недвижимости начало резко меняться. В прошлом году, по данным компании Noble Gibbons, было введено в эксплуатацию около 142,5 тыс. кв. м офисных площадей категории A - это наконец достроенные здания, которые начали возводить еще до кризиса, а также новые проекты. В нынешнем году ожидается ввод еще 135 тыс. кв. м. Падение это весьма условное - просто из "доавгустовских" запасов уже почти ничего не осталось, а недавно начатые новые проекты к концу года вряд ли будут завершены. С этой поправкой можно говорить о начале нового бума офисостроения. По оценкам Noble Gibbons, к 2003 году ежегодное предложение офисов класса A составит свыше 430,5 тыс. кв. м.

Ставки растут

Еще одним признаком улучшения ситуации на рынке офисной недвижимости является постепенный рост арендных ставок. За последние полгода, по данным консультанта Colliers International Полины Кондратенко, они возросли в среднем на 5-7% и составили около 560 долларов в год за квадратный метр в офисах класса A и 350-450 долларов в офисах класса В (без НДС, но со стандартной отделкой и включенными в эту сумму эксплуатационными расходами). Причем рост, судя по всему, на этом не закончится. По данным Ирины Гришиной, менеджера по маркетингу Noble Gibbons, до конца нынешнего года арендные ставки могут вырасти еще на 3-5%. Впрочем, более быстрый рост арендных ставок вряд ли в

Категории A и B подразделяются на A1, A2, A3, B1 и B2. Местоположение здания в этой классификации не учитывается. Границы между категориями в некоторых случаях довольно размыты - одно и то же здание может быть классифицировано по-разному по мере его износа и появления на рынке более современных зданий.

A1. Здание должно отвечать требованиям зарубежных инвесторов; новое строительство; полностью управляемый микроклимат в помещениях, поддержание постоянной температуры и влажности при помощи интегрированной системы вентиляции, отопления и кондиционирования; возможность установки фальшполов и подвесных потолков; высота между перекрытиями не менее 3,6 м (не менее 2,7 м от фальшпола до подвесного потолка); эффективная планировка этажа - рациональное расположение опорных колонн (расстояние между колоннами не менее 6 м), рациональное соотношение между колоннами и окнами; достаточное количество машиномест на подземной автостоянке; современные системы безопасности; хорошее инженерное обеспечение; UPS (источник бесперебойного питания); управление зданием, отвечающее международным стандартам; профессиональный опытный арендодатель; наличие правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации зданием.

A2. Вновь построенное или полностью реконструированное здание; полностью управляемый микроклимат в помещениях, поддержание постоянной температуры при помощи интегрированной системы вентиляции, отопления и кондиционирования воздуха; современные системы безопасности; достаточное инженерное обеспечение; UPS; возможность установки фальшполов и подвесных потолков; управление зданием, отвечающее международным стандартам; профессиональный опытный арендодатель; наличие правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации зданием. Возможно отсутствие подземной автостоянки.

A3. Типичное здание класса A, построенное или полностью реконструированное в начале 90-х годов. Может иметь некоторые недостатки планировки (например, расположение капитальных стен); часто имеет двухтрубную систему вентиляции, отопления и кондиционирования или систему предварительного охлаждения приточного воздуха (comfort cooling); возможен менее опытный арендодатель и/или служба эксплуатации.

В1. Реконструированное здание; система предварительного охлаждения приточного воздуха или сплит-системы кондиционирования; возможность установки подвесных потолков; косметический ремонт, соответствующий западным стандартам; круглосуточная охрана; хорошая служба эксплуатации; определенный уровень услуг; опытный арендодатель; достаточное количество машиномест на наземной охраняемой автостоянке.

В2. Косметический ремонт здания класса C; неэффективная планировка (коридорная система); принудительная вентиляция; эксплуатация здания и услуги на минимальном уровне; могут быть проблемы с некоторыми юридическими документами.

C. Типичное институтское здание советских времен в состоянии "без ремонта".

D. Неэксплуатируемое сооружение, требующее полной реконструкции.