Опять в цене

Спецвыпуск
«Эксперт» №34 (294) 17 сентября 2001
На фоне колоссального роста спроса на жилье за прошедший год цены на московскую недвижимость выросли на 20-22%. К весне этого года темпы роста цен составили уже 20-25%. По мнению экспертов, в ближайший год рост цен продолжится

Цены на недвижимость во многих странах мира рассматриваются как хороший индикатор общей экономической конъюнктуры. Рост экономики приводит к бурному росту цен на недвижимость, спад сопровождается интенсивной рецессией на этом рынке. Несмотря на относительную узость российского рынка, у нас цены на недвижимость тоже сильно коррелируют с динамикой национального выпуска. И два года экономического подъема не могли не привести к энергичному росту цен на жилье.

Московская недвижимость опять в цене. За прошедший год цены на столичное жилье выросли в среднем на 20-22%, и оно вновь используется как для спекуляций, так и для сбережения денежных средств. По оценкам специалистов, вложение в покупку квартиры сегодня может принести 10-15% годовых в валюте. За прошедший год спрос на квартиры в Москве увеличился в десятки раз по сравнению с послекризисным периодом.

Падение цен на недвижимость на московском рынке, начавшееся осенью 1998 года, продолжалось до середины 2000-го. За это время цены упали катастрофически - по некоторым категориям жилья в два-три раза. К лету 2000 года нижний уровень цен составил 12-13 тыс. долларов (за комнату или плохую однокомнатную квартиру в "хрущевке"), нормальная однокомнатная квартира стоила от 20 до 25 тыс. долларов, "двушка" - от 23 до 35 тыс. и т. д.

Первая заметная активизация спроса на квартиры и последовавший за ней ценовой всплеск были отмечены в начале осени прошлого года. Многие предполагали, что рост цен быстро остановится, но этого не случилось.

Сначала цены стали повышаться на вторичном рынке, поскольку в первую очередь раскупалось самое дешевое жилье плохого качества - комнаты в коммуналках, однокомнатные квартиры в "хрущевках" и панельных девятиэтажках в отдаленных районах города. За ним последовали все остальные категории по принципу "чем дешевле жилье, тем быстрее растут на него цены". Последними стали дорожать квартиры в цековских, сталинских домах, элитных новостройках последнего десятилетия. Сегодня на вторичном рынке дорогое жилье (в Центре, на Фрунзенской набережной и в западной части Москвы) предлагается по цене не менее 1500 долларов за квадратный метр.

Вслед за ростом цен на вторичном рынке стало дорожать жилье и на рынке первичном (имеются в виду типовые панельные новостройки). К весне этого года рост цен на первичном рынке составил порядка 20-25% в год. Например, если весной 2000 года метр типового жилья в Марьине стоил 380-420 долларов в зависимости от степени готовности дома, то весной этого года его цена достигла 500-510 долларов.

Жилье, чтобы жить

Важные изменения коснулись не только цен, но и структуры спроса.

До сих пор основными потребителями жилья на московском рынке были менеджеры крупных корпораций. Их спрос в значительной степени влияет на рынок и сегодня, а активность на рынке недвижимости сильно коррелирует с состоянием нефтегазового сектора экономики. Однако появилась и другая категория потребителей.

Как считает президент компании РАН САВА Константин Апрелев, рост рынка жилья в Москве за

Город-предприниматель

Главная проблема, которая волнует частных застройщиков в Москве, - взаимоотношения с правительством города, фактически являющимся основным застройщиком. За последний год эти отношения по меньшей мере не улучшились.

В соответствии с программой московского правительства в 2001 году в Москве планируется ввести порядка 3,4 млн кв. м жилья. Из них муниципальное составит около 1200 тыс. кв. м, а остальное - около 2200 тыс. кв. м - предназначено для коммерческой реализации.

Сегодня 80% рынка коммерческого жилья в Москве прямо или косвенно находятся под контролем московского правительства. Около 1500 тыс. кв. м жилья - площади (а точнее, земельные участки под них), отданные на инвестирование компаниям-участникам (формально независимым) Московского строительного союза (МСС), в который вошли ведущие строительные организации московского стройкомплекса: ДСК-1, ДСК-2, ДСК-3, СУ-155, "Мосстроймеханизация-5", "Мосфундаментстрой-6" и другие. Сегодня по объемам площадей эти компании являются основными операторами первичного рынка жилья, выполняющими городские программы, им принадлежат права на инвестирование объектов в районах массовой застройки. Как правило, эти компании получают земельные участки на льготных условиях, рассчитываясь с городом квартирами для муниципальных нужд.

Права на инвестирование по городскому заказу в центральной части города и точечной застройке принадлежат другому важному субъекту московского строительного рынка - департаменту инвестиционных программ строительства правительства Москвы. После появления МСС жизнь департамента несколько ухудшилась, поскольку раньше он курировал и районы-новостройки, а теперь в его ведении остались только "околоэлитные" дома.

Что же до частного бизнеса, то в нем, судя по всему, остаются самые стойкие. Проблема прежде всего заключается в механизме получения частными застройщиками земельных участков. По свидетельству застройщиков, получить землю под строительство жилья частному инвестору сегодня практически невозможно. Так, в августе прошлого года московские власти выпустили постановление о запрещении продажи прав аренды земли застройщикам под строительство жилья и утвердили механизм приобретения таких земельных участков только по конкурсу с дальнейшим заключением инвестиционного контракта с городом. (Отметим, что покупка прав аренды земельного участка для застройщиков более предпочтительна, нежели заключение с городом инвестиционных контрактов, в соответствии с которыми часть площадей отдается городу, а часть остается у застройщиков.)

В результате спустя год мы имеем всего восемь завершившихся конкурсов, в которых, заметим, могут принимать участие и те же компании - члены МСС, и департамент инвестиционных программ. Очевидно, что шансы частных застройщиков невелики. Как сказал корреспонденту "Эксперта" один из опытных московских застройщиков, найдется не так много претендентов, которые психологически и физически смогут выдержать всю процедуру получения земельного участка под строительство. Все, что частный строительный бизнес представляет на рынок сегодня, - это проекты, реализуемые на участках, полученных до выхода прошлогоднего августовского постановления. О дальнейшей судьбе девелопмента на московском рынке можно только гадать.

По неофициальной информации, сложившаяся ситуация объясняется следующим образом. В последнее время частный строительный бизнес стал подниматься, активно развиваться, создавая достойную конкуренцию "придворным" строительным организациям. Разумеется, последним это не очень понравилось, и было пролоббировано вышеуказанное постановление, резко сократившее доступ частных компаний на строительный рынок столицы. По словам одного из наших собеседников, как только у предпринимателей стало что-то получаться, московские власти тут как тут. В ближайшее время следует ожидать новой волны огосударствления строительного бизнеса в Москве. Сегодня частным застройщикам не остается ничего, кроме как выступать соинвесторами в проектах участников МСС или ДИП.

"Рублевая зона" растет еще быстрее

Цены на недвижимость растут не только в Москве, но и в регионах. Причем порой растут даже быстрее, особенно это касается городов так называемой рублевой зоны.

По данным Российской гильдии риэлтеров, темпы роста цен в этом полугодии в различных российских городах составили от 6 до 30%. Средняя удельная цена (в долларах) одного квадратного метра жилья, предлагаемого на продажу на вторичном рынке, поднялась в Москве с 720 до 800 (11%), в Санкт-Петербурге с 367 до 395 (8%), в Екатеринбурге с 336 до 417 (24%), в Калининграде с 323 до 341 (6%), в Перми с 287 до 350 (22%), в Новосибирске с 263 до 342 (30%). При этом во многих городах росли не только цены, но и темпы их роста: в Питере темпы роста цен выросли с 6% во втором полугодии 2000 года до 8% в первом полугодии 2001-го, в Омске - с 17 до 18%, в Новосибирске - с 28 до 30%. В тех городах, где цены успели скакнуть в 2000 году, темпы их роста значительно снизились, однако продолжают оставаться крайне высокими. Так, в Перми темпы роста цен упали с 55 до 22%, в Екатеринбурге - с 41 до 24%. В июле средняя удельная цена вторичного жилья, предлагаемого на продажу, составила в Санкт-Петербурге 411 долларов, в Твери - 226, в Перми - 345, в Ульяновске - 193 доллара.

Из этих данных очевидна некая закономерность, проявившаяся на стадии роста рынка: в тех городах, где наблюдалось наибольшее падение цен в период кризиса, происходит (при благоприятной экономической ситуации) и более быстрое их восстановление. В основном это происходит в городах с рублевым рынком недвижимости.

В среднем цены прошли от трети до половины своего пути к докризисным показателям. Геннадий Стерник из Российской гильдии риэлтеров к 2002-2003 году ожидает стабилизации цен в различных городах на уровне 0,75-0,95 от докризисных. По его мнению, лишь в дальней перспективе, при условии долговременного роста экономики, повышения качества жилого фонда и уровня жизни населения, цены на жилье могут выйти на новый уровень, превышающий докризисный.