Ажиотаж на офисном рынке

Спецвыпуск
«Эксперт» №24 (330) 24 июня 2002
За последние полгода московские офисы подорожали на 15-20%. Риэлтеры ожидают дальнейшего роста цен

Покупка предпочтительнее аренды

На столичном рынке активизировался спрос на покупку офисных помещений: сегодня их покупают на 20-30% больше, чем полгода назад. Результат не замедлил сказаться: цены поднялись в среднем на 15-20%. И произошло это по двум причинам. Во-первых, продолжающийся экономический подъем способствовал поддержанию высокого спроса на офисные помещения. А поскольку разрыв между арендными ставками и ценами продажи по-прежнему невелик, покупка делается более привлекательной. К тому же в последнее время банки весьма охотно дают кредиты на приобретение недвижимости. Во-вторых, была отменена существовавшая в Москве система выкупа арендованных коммерческих площадей. В соответствии с принятым в конце прошлого года законом "О приватизации государственного и муниципального имущества" арендаторы лишились приоритета при выкупе у города занимаемых ими офисов. (Согласно этому документу, они, как и все прочие претенденты, должны выкупать помещение по конкурсу или аукциону.) Появилось и другое новшество: при старой системе цена выкупа у города могла быть ниже рыночной на 20-30%. Отмена существовавшего порядка и переход к аукционной системе означали: цены на первичном рынке вырастут и, следовательно, "подтянутся" к вторичным, а затем и вторичные пойдут вверх.

Но поскольку закон вступал в силу лишь 26 апреля, с одной стороны, арендаторы получили отсрочку и смогли инициировать до этой даты выкуп своих помещений. С другой стороны, многие компании стали покупать помещения на вторичном рынке "впрок", ожидая неминуемого подорожания. И цены подскочили задолго до проведения первого аукциона по новым правилам. (Кстати, порядок проведения конкурсов и аукционов в Москве до сих пор не определен. "Хотя с момента вступления закона в силу прошло два месяца, мы до сих пор не знаем не только того, какие объекты и по каким ценам будут выставлены на аукционы. Неясно даже, кто будет эти аукционы проводить - департамент государственного муниципального имущества или другая структура", - говорит руководитель отдела коммерческой недвижимости компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Ирина Глива.)

На столичном офисном рынке начался ажиотаж. Между тем эффект от изменения принципов выкупа арендуемой недвижимости проявился еще не полностью. Так, многие компании начали процедуру, но пока ее не завершили. Московские власти разрешили платить в рассрочку (сроком не больше года), и часть арендаторов успела до 26 апреля внести только первый взнос. Однако выплатить всю необходимую сумму, даже в рассрочку, многим арендаторам не под силу. Поэтому они уже сейчас ищут, кому бы переуступить право требования на выкупаемое помещение. Так что в ближайшее время на рынке появится довольно много "переуступленных" офисов. Впрочем, по мнению риэлтеров, спрос сейчас настолько активен, что эти объекты вряд ли смогут сбить цены - разве что временно притормозить. К осени, по мнению наблюдателей, цены на офисные помещения опять пойдут вверх.

А к тому времени, когда появятся наконец новые правила выкупа помещ