Наша задача - создать ликвидный рынок ипотечных бумаг

Максим Рубченко

О перспективах российской ипотеки рассказывает генеральный директор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Александр Семеняка

- Что сейчас происходит с российской ипотекой вообще и с вашим агентством в частности?

- Агентство по ипотечному жилищному кредитованию было создано в девяносто шестом году постановлением правительства как стопроцентно принадлежащее правительству акционерное общество. Сегодня мы являемся открытым акционерным обществом.

Первоначально концепция деятельности агентства базировалась на том, что оно сможет привлечь валютные внешние заимствования в рамках программ помощи Всемирного банка. Но поскольку в последнее время в политике внешних заимствований государства произошли определенные изменения, то сегодня, наверное, более правильно говорить о том, что ипотечное кредитование должно развиваться в национальной валюте, то есть в рублях. Потому что сами ипотечные кредиты являются существенным макроэкономическим фактором, и это один из рычагов, которые есть в руках у правительства для регулирования.

Сейчас у российской ипотеки появилось второе дыхание. Потому что, во-первых, по мере стабилизации политической и макроэкономической ситуации в стране снижаются общестрановые риски, а снижение рисков ведет к удлинению сроков кредитования. Во-вторых, развитие пенсионной системы ведет к накоплению долгосрочных ресурсов. В частности, с реформой пенсионной системы возникают накопления на счетах граждан, которые нужно инвестировать. На эти деньги наше агентство в первую очередь и ориентируется.

С точки зрения привлечения капиталов мы должны на регулярной основе организовать выпуск ипотечных ценных бумаг. Их особенность заключается в том, что они относятся к категории бумаг, имеющих обеспечение, что вносит в действующее законодательство новые элементы. Эта проблематика и должна быть отражена в законе "Об ипотечных инвестиционных бумагах", который, как мы ожидаем, скоро будет внесен на второе чтение Госдумы.

- Сегодня в мире наиболее распространены две схемы ипотеки - немецкая и американская. По какой из них предполагается развивать ипотеку в России?

- Не будем привязываться к странам, а рассмотрим по сути: есть система одноуровневая и система двухуровневая. То, что называется немецкой моделью, - это одноуровневая система, которая предполагает, что у банка есть большие долгосрочные пассивы - куча денег, которую куда-то надо девать. А когда вы пытаетесь разместить деньги на длительный срок, у любого банка - хоть у западного, хоть у российского - возникает проблема: как оценить кредитный риск на того или иного заемщика на очень длинный срок. А кредитование под залог недвижимости - вещь довольно стабильная: здание стоит на земле и десять, и двадцать, и тридцать лет. Поэтому во всем мире, когда возникают большие деньги, которые надо размещать на длительный срок, пятьдесят-шестьдесят процентов этих средств всегда размещается в недвижимость. Так что если банковская система так же хорошо капитализирована, как, например, в Германии, возникают предпосылки развития одноуровневой системы: у банка нет проблемы, откуда взять деньги, у него проблема - куда их разместить.

Двухуровневая система заключается в том, что есть розничный рынок и оптовый рынок. Банки в этой схеме работают как обычный кредитор и выдают кредиты людям. Если у банка нет большого собственного капитала, то он начинает работать в роли перепродавца: выдал ипотечный кредит, а дальше его перепродал.

Поскольку банковская система в России слабо капитализирована, мы считаем, что двухуровневая модель для нас более правильная. Российские банки сегодня имеют устоявшуюся клиентуру, филиальные сети в регионах и вполне способны выдавать ипотечные кредиты. Наше агентство фактически должно быть оператором вторичного рынка, то есть мы эти кредиты и перекупаем у банков. Мы будем требовать от банка, чтобы он, выдав ипотечный кредит, оформил закладную. И наша задача - непрерывно у банков эти закладные выкупать.

Как работает цикл? Есть начальный оборотный капитал, на который мы купили первый пул закладных, его "упаковали", выпустили ипотечную ценную бумагу, получили деньги и, значит, можем сделать второй оборот. Соответственно, опять купили закладные, "упаковали", продали - и непрерывно все это работает. Мы как агентство, созданное государством, считаем, что должны работать по двухуровневой модели. Мы не должны дублировать банковскую систему и за счет государственных денег напрямую выдавать кредиты.

- И закон "Об ипотечных ценных бумагах" делается для того, чтобы запустить эту схему в жизнь?

- Есть два закона. Первый закон - "Об ипотеке" - уже принят. Он описывает, как надо заложить жилье, чтобы кредит или закладная были реально обеспечены. А закон "Об ипотечных ценных бумагах" - это следующий шаг. Он говорит о том, какие закладные и как надо собрать и как надо юридически их "упаковать", чтобы уже против пула закладных можно было выпустить новую ценную бумагу - ипотечную облигацию или ипотечный сертификат участия.

Закон "Об ипотечных ценных бумагах" фактически перемешивает риски индивидуальных заемщиков. Потому что, если вы выдали один кредит, заемщик либо платит, либо не платит. А если у вас в пуле тысяча человек, то даже если из них не платят пятеро, то проблем не возникает. Потому что, во-первых, как правило, люди не платят временно - работу, например, человек потерял, - но с точки зрения двадцатилетней перспективы он все равно найдет другую работу и опять начнет платить. А во-вторых, если один участник пула не платит, то другой, у которого заработок резко растет, начинает платить досрочно. Поэтому денежный поток остается стабильным и эмитент ипотечных облигаций - ипотечный банк или наше агентство - может платить по своим обязательствам.

При этом эмитент ипотечных облигаций должен обладать определенными методиками - какие выкупить закладные и как их "упаковать", чтобы обеспечить стабильный денежный поток. Чем стабильнее у вас поток, тем с большим основанием можно претендовать на получение более высокого кредитного рейтинга; соответственно, вы сможете привлекать более дешевый капитал и уменьшать ставку по ипотечным кредитам.

- Вы упомянули ипотечный сертификат участия. Что это такое?

- В законе "Об ипотечных ценных бумагах" есть два типа бумаг. Первый - ипотечная облигация. Это обычная облигация, обеспечением которой является ипотечное покрытие. Второй тип бумаг - ипотечный сертификат участия. Это тоже долговое обязательство, но несколько другой природы.

Различие между двумя бумагами заключается в том, что облигация - это обязательство эмитента, а сертификат участия - это продажа пула закладных на долевой основе. То есть это что-то очень напоминающее паевой фонд. Только в паевом фонде вы даете деньги, и вам за эти деньги имущество непрерывно покупают и продают для увеличения его стоимости. А здесь вам сформировали ипотечное покрытие - набрали тысячу закладных, а вы купили кусок этого богатства и получаете часть от потока денег, которые люди двадцать лет платят по этим закладным.

- Зачем это нужно и будет ли заниматься выпуском таких сертификатов ваше агентство?

- Мы выберем то, что будет иметь спрос со стороны рынка. Я считаю, что сертификат - инструмент более адекватный сегодняшнему состоянию финансового рынка в стране, чем облигации. Ведь ипотечный кредит выдается на двадцать лет и платежи по нему фиксируются на уровне тридцати процентов от зарплаты человека, получающего этот кредит. Но зарплаты растут, как минимум в соответствии с инфляцией. И фактический срок погашения кредита всегда меньше договорного: если у вас есть двадцатилетний кредит, то, по статистике, люди погашают его за семь-десять лет. А если у вас со временем снижается уровень инфляции и уровень процентных ставок, то человек, принимая обязательство двадцать лет платить по восемнадцать процентов годовых и имея возможность завтра взять кредит под пятнадцать процентов годовых, будет сильно мотивирован ваш кредит погасить досрочно. Если мы выпустим ипотечную облигацию на двадцать лет и зафиксируем по ней ставку купона, а нам деньги вернутся быстрее, то мы можем понести серьезные убытки.

А если вы продаете сертификат участия, то продаете просто ряд выплат инвестору. Это более гибкий инструмент. Если люди начинают платить быстрее, то инвестор просто будет быстрее получать деньги. Поэтому я считаю, что в условиях, когда у нас рынок только формируется, снижаются ставки по процентам, сертификат ипотечного участия является более адекватным инструментом. Облигации хорошо выпускать, когда у вас рынок более или менее стабилен.

- Когда ваше агентство планирует начать выпуск ипотечных ценных бумаг?

- В этом году мы предполагаем выпустить обычные облигации - это способ привлечь заемный капитал, чтобы сформировать то самое стартовое ипотечное покрытие, пул закладных. А когда мы начнем выпускать ипотечные ценные бумаги, пока говорить рано.

- Упомянутые вами обычные облигации, которые вы планируете выпустить, собирается приобрести Пенсионный фонд. Но он может покупать только бумаги, отвечающие очень жестким требованиям. Как вы собираетесь обеспечивать соответствие ваших облигаций требованиям ПФ?

- Многие эмитенты это делали, и никаких проблем не возникало. И у нас проблем должно быть не больше, чем у других. Мы делаем первичное размещение в форме открытой подписки, что означает размещение на бирже, наличие организаторов и андеррайтеров выпусков. Андеррайтеры и организаторы выпуска в договоре с эмитентом указывают, что они должны выставить двухсторонние котировки на эти бумаги. Наличие двухсторонней котировки обеспечивает ценовые ориентиры и ликвидность. Другие компании выпускали облигации по этим правилам, и мы сделаем то же самое.

- То есть Пенсионный фонд купит не всю вашу эмиссию?

- Конечно, нет. Мы сформируем книгу заявок, она ведется на бирже с участием всех инвесторов. Поскольку планируется, что бумага будет шестилетняя, инвесторы оценят соответствующий риск. У нас будет плавающая ставка купона - она будет хеджировать инвестора от инфляции. Поэтому на такого рода инструменты возникнет определенный спрос, и Пенсионный фонд, если он решит участвовать в покупке, просто наравне с другими инвесторами подаст заявку на тот объем, относительно которого он примет решение. Размещаться мы будем траншами, тоже как все. Сейчас выпустим первый транш, ориентируясь в первую очередь на банки, страховые компании, негосударственные пенсионные фонды. Потому что у них есть необходимость хеджироваться по инфляции, и наш инструмент привлекателен именно для этих инвесторов.

- Когда можно будет купить ипотечные облигации, на каких условиях? Какой объем эмиссии вы планируете?

- Мы будем стараться, чтобы при выпуске ипотечных ценных бумаг разных траншей условия были более или менее стандартными. Чтобы первый выпуск и десятый с точки зрения структуры риска и надежности обеспечения друг от друга не отличались. Тогда возникнет однородный рынок, а однородность - это предпосылка того, что у вас будет большая ликвидность, большое число участников. Важно создать емкий рынок, потому что на большом рынке будет невозможно манипулировать ценой. Поэтому наша задача на первоначальном этапе - не ограничиваться малым выпуском, а сделать однородный и достаточно емкий рынок, на котором будет справедливая рыночная цена.

Ставку по облигациям можно прикинуть: ставки ипотечных кредитов известны, маржа банка и наши комиссионные тоже можно оценить. Результат и будет ставкой по облигациям. Сейчас мы в регионах договариваемся о выкупе рублевых ипотечных кредитов, у которых ставка кредитования не ниже восемнадцати процентов. Это означает, что мы можем выкупать в том числе и кредиты Сбербанка, у которого ставка составляет двадцать-двадцать один процент, в регионах бывает и двадцать три процента. Конечно, в регионах есть кредиты, которые выданы под десять-пятнадцать процентов, такие мы сегодня не выкупаем.

- То есть работа по выкупу уже началась?

- Да. Ведь главное - заключить сделку, и сейчас как раз идет работа по заключению контрактов. А если у вас юридическое обязательство правильно оформлено, то вопрос фактической поставки и оплаты - это уже дело техники. Обычная работа.

- объем сделок можете назвать?

- Я думаю, что пока рано об этом говорить. Но раз мы заявляем, что хотим выпустить в этом году транши облигаций агентства на два миллиарда рублей, значит, у нас есть для этого основания.

Статьи на тему: «Ипотека»