Пузырь может лопнуть

• Александр Кокшаров

На рынке недвижимости Великобритании сформировался гигантский пузырь. За 11 месяцев 2002 года цены на жилье выросли на 25% - самые высокие темпы роста за последние 15 лет (при ежегодной инфляции всего около двух процентов). С 1995 года, когда цены на недвижимость после нескольких лет падения вновь пошли вверх, реальная цена среднего британского дома (с поправкой на инфляцию) выросла на целых 80%.

Британцы продолжают активно покупать недвижимость - большинство жителей Великобритании стремятся стать владельцами жилья. Но поскольку стоимость среднего дома в Британии в шесть раз превышает размер среднего чистого годового дохода, абсолютному большинству британцев приходится пользоваться ипотекой. Суммарный объем ипотечных кредитов в Британии достиг 62% ВВП (1,2 трлн долларов), только за 2002 год эта сумма увеличилась на 50 млрд долларов. На выплату ипотеки владельцы недвижимости расходуют около трети своих доходов - в среднем 10,5 тыс. долларов в год. Суммарный объем долгов по кредитным картам и прочим кредитам превысил 210 млрд долларов. И сегодня средний британец должен 36 тыс. долларов - 115% своего годового дохода.

"Рост суммарной задолженности, подстегиваемый бумом на рынке недвижимости, создает серьезные риски для британской экономики, - сказал 'Эксперту' Джон Хиггинз, экономист Nomura Securities UK. - Долги не проблема для здоровой, растущей экономики. Однако если вдруг вырастет безработица, вследствие чего цены на недвижимость пойдут вниз, то нельзя исключать наступления серьезной рецессии".

Спрос, порожденный Сити

Цены на недвижимость начали расти в Британии в 1996 году. Поначалу этот рост цен рассматривали исключительно как благо: у сотен тысяч домовладельцев впервые с начала 90-х появилась надежда вернуть свои вложения. В конце 80-х на рынке недвижимости лопнул "пузырь" и цены упали на треть (кстати, тогда ценовой максимум не очень отличался от сегодняшнего). С ростом цен, как надеялись владельцы недвижимости, им удастся вернуть свои первоначальные вложения и даже, быть может, заработать. "Подъем цен был вызван бурным экономическим ростом второй половины девяностых и в особенности бумом в финансовом секторе Великобритании", - сказал "Эксперту" Дэвид Хиллиер, аналитик банка Barclays Capital. Тогда Лондон смог укрепить свое положение финансового центра Европы: в Сити стали размещать свои европейские штаб-квартиры не только инвестбанки США и Японии, но даже стран континентальной Европы. К началу 2000 года в финансовом секторе Сити было занято 300 тыс. человек. Высокие зарплаты в финансовом секторе и еще более высокие премиальные на фоне низких для Западной Европы налогов вызвали рост спроса на недвижимость сначала в Лондоне, а затем и в окрестностях - пригородах на юго-востоке страны. "По мере экономического роста стали расти доходы и занятых в других отраслях, и спрос на недвижимость начал проявляться в самых разных регионах страны", - полагает Мартин МакМэхон, аналитик агентства недвижимости Lombard Street Research.

И вдруг у бурного роста цен на недвижимость появился сдерживающий фактор - глобальное замедление темпов экономического роста. Из-за него в финансовом секторе (читай: в лондонском Сити) началась рецессия. В Сити под сокращение попали около 60 тыс. человек (каждый пятый), а оставшимся урезали до минимума премиальные и придержали рост зарплат. И хотя темпы роста спроса на недвижимость в Лондоне снизились, но сотрудники банков даже с урезанными зарплатами предпочитали не снимать жилье, а покупать его в долг.

Новый виток

Казалось бы, вот и конец росту цен. На самом деле вышло совсем по-другому: снижение темпов экономического роста в Великобритании побудило банк Англии семь раз в течение 2001-2002 годов снижать процентные ставки, чтобы хоть чем-то этот рост стимулировать. И хотя ставка рефинансирования в Британии сегодня выше, чем в континентальной Европе (4% против 2,75% в зоне евро), она оказалась на самом низком уровне за последние 38 лет. "Благодаря низкому уровню процентных ставок, а значит, низкой стоимости ипотеки, а также благодаря продолжающемуся росту в промышленности и в сфере нефинансовых услуг (сегодня здесь самый низкий за последние 27 лет уровень безработицы) собственная недвижимость стала доступной даже небогатым семьям. Естественно, что они решили воспользоваться этой возможностью", - сказал "Эксперту" Ричард Доннелл, руководитель исследовательского департамента агентства недвижимости FPD Savills. Весь парадокс нынешней британской экономики в том, что на фоне явного ухудшения ее финансового состояния рост в секторе недвижимости продолжается.

Вызвано это и еще одним фактором - "схлопыванием" фондового рынка. "В двухтысячном году тридцать процентов британцев вкладывали свои сбережения в акции, но большинство индексов стало падать, и они обратили свое внимание на недвижимость как на вариант вложения средств", - полагает Дэвид Хиллиер из Barclays Capital.

В результате цены на недвижимость растут по всей стране, даже в депрессивных районах на севере, где раньше целые кварталы годами стояли с заколоченными окнами. И вот что интересно: в 2002 году цены на недвижимость быстрее всего росли не в Лондоне (в наиболее фешенебельных его районах цены даже несколько снизились), а в Восточном Мидлендсе и в Йоркшире - традиционно промышленных районах. "Все большее число людей, пользуясь низкими процентными ставками и доступностью ипотеки, пытаются купить жилье, однако предложение на рынке ограниченно, в результате - столь быстрый рост цен", - сообщил "Эксперту" Мартин Эллис, экономист ипотечного банка Halifax.

Так рынок недвижимости стал одним из моторов экономического роста Британии. Покупка жилья вносит существенный вклад в рост потребительских расходов, которые формируют две трети ВВП страны. С 1988 года суммарный долг домохозяйств вырос на 112%, а цены на жилую недвижимость - на 141%. Британцы стали чувствовать себя богаче, что стимулировало потребительские расходы, правда, преимущественно оплаченные новыми кредитами.

"Нынешние факторы, толкающие цены на недвижимость вверх, по всей видимости, сохранят свое влияние и в следующем году", - полагает Джон Хиггинз из Nomura Securities. По прогнозу ипотечного банка Halifax, в 2003 году цены на недвижимость вырастут на 12% (средняя стоимость дома в Великобритании дойдет до 195 тыс. долларов). А вот в Лондоне цены вырастут всего на 4%, и средний дом в британской столице обойдется в 300 тыс. долларов.

Если рынок рухнет

Рост цен на жилье создает проблемы не только потенциальным домовладельцам, но и британским властям. "Продолжение быстрого роста цен на недвижимость во время глобальной экономической нестабильности может привести к резкому сокращению спроса и, как следствие, к обрушению рынка", - предостерег в недавнем выступлении Мервин Кинг, заместитель главы банка Англии.

Сегодняшнее состояние рынка недвижимости многим в Британии напоминает 1989 год. Тогда рост цен на недвижимость на фоне роста безработицы привел к тому, что получатели ипотек не смогли продолжать выплачивать ипотечный кредит (ведь в этом случае 58% их доходов ушли бы на погашение долга). И 400 тыс. домов и квартир ипотечные банки вынуждены были экспроприировать, каждый четвертый из домовладельцев-должников оказался в убытке.

Пытаясь избежать подобного сценария, банк Англии решил не снижать процентные ставки, чтобы не спровоцировать очередного всплеска спроса на ипотеку. "Это решение для банка оказалось очень непростым, так как другие секторы экономики (например, промышленность, сфера услуг) сейчас заинтересованы в снижении процентной ставки, что должно подстегнуть их рост", - рассказал "Эксперту" Джон Батлер, экономист банка HSBC в Лондоне. Для рынка недвижимости более целесообразным было бы повышение процентных ставок - высокая стоимость ипотеки должна сдержать спрос и, соответственно, цены на недвижимость. "Однако пока банк Англии этого себе позволить не может, так как он оказался между двух огней - экономическим ростом и ценами на недвижимость. Руководству банка остается лишь ждать", - полагает Джон Батлер.

"Рост цен на недвижимость превратился в основную угрозу благополучию британской экономики в среднесрочной перспективе", - сообщил "Эксперту" Дэнни Гэбэй, экономист банка J. P. Morgan в Лондоне. Дело в том, что если домовладельцы (из-за повышения процентных ставок, например, или из-за роста безработицы) станут тратить на выплату ипотеки большую долю своих доходов, то они будут вынуждены сократить потребление товаров и услуг. Результатом сокращения потребительских расходов может стать полномасштабная рецессия, как это произошло в начале 90-х годов.

Уже сегодня, согласно большинству оценок, недвижимость в Британии переоценена на 25-30% относительно уровня доходов. "Если рынок рухнет, то можно ожидать, что в течение нескольких лет цены на недвижимость снизятся на эти самые двадцать пять-тридцать процентов", - считает Джон Батлер из HSBC. Соответственно, на столько же сократится богатство британцев. Но долги-то останутся теми же, и низкий уровень инфляции сохранит долговое бремя домохозяйств надолго. "Если ситуация будет развиваться так, то можно ожидать сокращения потребительских расходов и налоговых поступлений в бюджет, что создаст серьезные проблемы британской экономике как раз тогда, когда она собирается присоединяться к евро, - полагает Дэнни Гэбэй из J. P. Morgan. - Если правительство Тони Блэра будет вести Британию в зону евро, то ему предстоит немало работы по предотвращению краха на рынке недвижимости, чтобы не допустить того, что произошло в конце восьмидесятых".