Доплата от дяди

Экономика и финансы
«Эксперт» №19 (373) 26 мая 2003
Будущее выстраиваемой в России модели массовой ипотеки зависит от субсидий и гарантий федерального бюджета. В свою очередь, она делает неконкурентоспособными зарождающиеся бездотационные, рыночные ипотечные системы

В последний месяц Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) развернуло бурную деятельность. Не проходит недели без подписания АИЖК соглашений с субъектами РФ о включении регионов в создаваемую агентством федеральную систему массовой ипотеки (так, на прошлой неделе Краснодарский край стал 32-м регионом России, подписавшим такое соглашение). Примечательно, что речь идет не просто о рамочных соглашениях и декларациях о намерениях - АИЖК всерьез занялось формированием необходимых для запуска системы финансовых средств. В конце апреля, не дожидаясь принятия федерального закона об ипотечных ценных бумагах, АИЖК разместило на ММВБ выпуск гарантированных Минфином собственных купонных облигаций на сумму 1,07 млрд рублей под доходность 9,69% годовых. Спрос на облигации превысил предложение в 1,6 раза.

Но самое интересное даже не в этом - по стандартам АИЖК кредиты будут выдаваться на сроки до двадцати лет под 15% годовых в рублях. Еще совсем недавно о таких условиях нельзя было и мечтать. Те банки, которые выдавали ипотечные кредиты, используя привлеченные средства, предоставляли их, естественно, на тех же условиях, что и все прочие кредиты - срок не больше трех лет, ставка - 15-20% годовых в валюте. Банки же, использовавшие средства международных доноров (US AID, IFC, EBRD) в рамках программы "Дельта-Кредит", предоставляли кредиты на десять лет под 15% годовых в валюте, и эти условия воспринимались как совершенно нерыночные. А тут - двадцать лет и 15% в рублях! Что это за волшебная система ипотеки, которая позволяет столь радикально улучшить условия ипотечных кредитов?

Требуется инвестор

Суть выстраиваемой АИЖК системы такова. Банк выдает ипотечный кредит заемщику, регистрирует закладную. Выданные кредиты банки продают региональными агентствам ипотечного кредитования (РАИК). При этом банк получает ту сумму, которую он выдал в качестве кредита, плюс 5-10 тыс. рублей комиссионных. И про выданный кредит забывает навсегда. РАИК перепродает кредит АИЖК, оставляя за собой функцию обслуживания. РАИК удерживает из выплачиваемых ему процентных платежей 2% и передает АИЖК только 13%.

АИЖК, держащее на своем балансе ипотечные кредиты, тоже должно как-то финансироваться. Ему необходимы средства для того, чтобы выкупать кредиты у РАИКов. После принятия соответствующего закона АИЖК сможет выпускать ипотечные ценные бумаги - их обеспечением станет недвижимость, заложенная по уже выданным ипотечным кредитам. Аналогичные бумаги (mortgage bonds) используют для финансирования ипотечного кредитования западноевропейские банки, выпуская их, правда, без посредников, подобных АИЖК и РАИК. Источником средств для погашения ипотечных ценных бумаг (а также для выплаты комиссионных АИЖК, РАИКов и банков) станут платежи физических лиц - заемщиков, гасящих ипотечные кредиты.

Итак, вроде бы все гладко. Однако в том, что эта модель способна обеспечить дешевую массовую ипотеку, есть большие сомнения. И вызваны эти сомнения следующими соображениями.

АИЖК рассчитывает на то, что