Отложенная стагнация

Спецвыпуск
«Эксперт» №31 (384) 25 августа 2003
В отличие от большинства региональных центров, где цены на недвижимость уже остановились, московский рынок продолжает "надуваться"

В конце 2001-го - начале 2002 года многие участники московского рынка недвижимости заговорили о его скорой стабилизации. Исходя из этих прогнозов и имеющихся аналитических данных мы также полагали, что быстрый рост цен на жилье (ежегодный прирост 15-20%) уже в этом году должен был "выжать" платежеспособный спрос. Однако этого не случилось. После непродолжительного замедления в начале 2003 года цены на московскую недвижимость вновь пошли вверх. За девять месяцев этого года они выросли на 10-12%.

В то же время в ряде крупных российских городов (Екатеринбурге, Перми, Новосибирске, Иркутске) бурный рост цен на недвижимость, наблюдавшийся в течение последних трех лет, уже прекратился. Эту региональную стагнацию специалисты объясняют перегревом рынка - исчерпанием платежеспособного спроса при неизменной структуре рынка. За последние два-три года моментальный спрос на жилье (то есть спрос, который не требует кредитов) был удовлетворен, к тому же рост цен отсек значительную часть покупателей, которые могут купить новое жилье, только заняв деньги. В то же время на рынке присутствует большое число потенциальных покупателей, которых можно отнести к среднему классу. Сейчас они либо продолжают накапливать деньги, либо занимают выжидательную позицию, уповая на возможное снижение цен. Стимулом для них могло бы послужить развитие доступных схем ипотечного кредитования, однако пока ипотека в большинстве регионов не стала массовым явлением.

Почему растут цены

Но вернемся к московскому рынку недвижимости - чем объяснить рост цен на жилье? Почему московский рынок ведет себя совсем не так, как рынки многих региональных центров?

"Цены на жилье неоправданно высоки и не соответствуют качеству жилья. Но если честно, я не могу понять, откуда на московский рынок недвижимости течет такой огромный поток денег. Никак не могу найти этот неиссякаемый источник, чтобы подставить под него свой кошелек", - иронично заметил один из экспертов рынка. Попытаемся определить этот источник.

Прописная истина гласит: цена любого товара зависит от соотношения спроса и предложения. Если спрос на товар превышает объем предложения, цены растут. Поскольку на московском рынке цены растут, то, видимо, здесь спрос больше.

Проверить эту гипотезу довольно сложно, так как достоверной информации ни о том, ни о другом на рынке нет, но мы можем произвести некоторые логические построения.

Спрос на жилье в Москве определяется по крайней мере тремя факторами:
- уровнем и темпами роста накоплений москвичей, позволяющими им приобретать некоторое количество квадратных метров;
- спросом со стороны приезжих и иногородних;
- спекулятивным спросом.

На наш взгляд, эти три фактора энергично работали на рост цен весь этот год. И все они - особые признаки именно Москвы.

Как показывают исследования, проводимые нами в рамках проекта "Стиль жизни среднего класса", за последние два года сбережения групп, которые мы относим к среднему и верхнему среднему классу, заметно увеличились. Мы исходили из того, что основными покупат