Питерский стиль

• Илья Ступин

Уже несколько лет на рынке строительства Санкт-Петербурга действует международный строительный концерн Skanska. Два года назад эта компания приобрела контрольный пакет ОАО "Петербургстрой", получив таким образом доступ на рынок жилищного строительства через местного участника. Образованная в результате слияния компания получила название "Петербургстрой Skanska", сегодня она занимает порядка 4% рынка. Среди основных проектов Skanska в Петербурге - строительство юго-западных очистных сооружений, здания генерального консульства Финляндии, развитие проекта технологического и промышленного парка Nova Park на Ржевке, а также возведение девяти жилых домов и квартала "Новая Скандинавия".

Возглавляет "Петербургстрой Skanska" бывший владелец и генеральный директор "Петербургстроя" Виталий Вотолевский. В интервью "Эксперту" он затрагивает многие темы, связанные с развитием петербургского рынка недвижимости.

- Давайте начнем с самого актуального на сегодняшний день вопроса - земельного. С какими проблемами в этой сфере приходится сталкиваться петербургским девелоперам?

- Одна из основных проблем, характерная для большинства российских городов, - запутанная и длительная процедура предоставления земельных участков под застройку. Сегодня инвестор должен пройти около шестидесяти различных инстанций, потратить на это более четырехсот дней. Мы специально считали. И это при условии, что на отдельных этапах не будут затягиваться сроки.

Эта процедура осложняется отсутствием современного генерального плана города. Сейчас действует старый генплан, разработанный в 1984 году. Он требованиям времени не отвечает абсолютно. Поэтому в каждом конкретном случае городские власти вместе с инвестором проводят зонирование, устанавливают градостроительные регламенты для отдельных земельных участков. На это уходят время и деньги. Кроме того, инвестор может "пробить" удобное для себя решение. Например, городские власти могут отказать одному инвестору в предоставлении земельного участка на том основании, что строительство жилого дома не предусмотрено существующей градостроительной документацией, а другому инвестору - разрешить внести в эту документацию изменения.

Многие хотели бы не проходить длительный путь согласований, а просто купить права на застройку земельного участка на торгах, по рыночной цене, получить пакет разработанной инвестиционно-тендерной документации на объект, свободный от всяких обременений. Особенно это актуально для инвесторов, вкладывающих деньги в коммерческие или производственные объекты, развитие которых затруднено без привлечения кредитных ресурсов. Получается, что из-за отсутствия права собственности на землю невозможен залог объекта инвестиций. За последние два года на торги выставлялись всего пять объектов. Все дело в том, что готовых к торгам объектов практически нет. Город не может обеспечить подготовку необходимой и качественной инвестиционно-тендерной документации, условно говоря, "очистить" объекты и выставить их на торги.

- Существуют, наверное, еще какие-то варианты приобретения земли?

- Конечно. Например, можно приобрести объект незавершенного строительства, снести недострой и на его месте возвести новый объект. Или другой вариант, связанный с приобретением земельных участков, арендованных предприятиями или находящимися в их собственности. Кстати, сегодня в Санкт-Петербурге уже сложился институт собственников земли, есть вторичный рынок. Распространена и такая схема, когда собственники предприятия входят в альянс с застройщиками.

- Все говорит о том, что схемы предоставления земли далеки от совершенства. Они сложные и запутанные.

- Да, неопределенности действительно хватает. Особенно непросто работать на рынке западным компаниям. Ведь они привыкли все планировать детально - бюджет, проект, сроки. Да и вообще разобраться во всех нюансах способны только специалисты, имеющие опыт работы на местном рынке.

Быстрорастущий рынок

- Как муниципалитет определяет цену предоставления земли под застройку?

- В городе применяются две разных методики. При возведении жилья или офисов определяется стоимость одного квадратного метра будущей застройки. На окраине города цена земли, рассчитанная таким образом, составляет порядка двадцати-сорока долларов за квадратный метр будущей застройки. В районах с развитой инфраструктурой, ближе к центру, - сорок-сто долларов за квадратный метр. В центре города - от ста до двухсот долларов. Цена наиболее престижных участков на Крестовском, Каменном острове, рядом со Смольным может доходить и до четырехсот долларов за квадратный метр. В случае с торговой недвижимостью принимается в расчет уже не цена метра будущей застройки, а стоимость квадратного метра земли. Она колеблется от пятидесяти до пятисот долларов.

Следует отметить, что цены - как на землю, так и на жилье - существенно увеличились за год. Но вырос и рынок. Например, если говорить о жилье, то в прошлом году было построено 1170 тысяч квадратных метров жилья, в нынешнем году планируется возвести до 1500 тысяч. Рынок жилья, кстати, растет быстрее, чем мы прогнозировали. Активно развивается и сегмент коммерческой недвижимости. В прошлом году было сдано примерно 120 тысяч квадратных метров торговых площадей, в этом году будет сдано более 200 тысяч. А к концу 2005 года по тем проектам, которые объявлены и начаты, планируется ввести до 500 тысяч квадратных метров торговых центров. На удивление, пока рынок такие объемы "съедает".

- Рынок недвижимости Санкт-Петербурга отличается от рынка недвижимости Москвы?

- Если говорить о рынке жилья, то в Питере он сбалансирован. Это означает, что все построенное жилье распродается. Это одно из отличий от Москвы, где есть гигантские проекты, в которых после завершения строительства остается большое количество нереализованных квартир.

Кроме того, в Москве строительный комплекс находится под контролем городских властей. В этом, кстати, есть свои плюсы. В Питере же город не принимает никакого участия в строительном бизнесе. Все строительство на девяносто четыре процента финансируется частными инвесторами.

- А много ли игроков на рынке жилья?

- Сегодня на рынке жилья работает порядка двухсот различных девелоперских компаний, из которых десять контролируют около половины рынка жилья. Этим мы похожи на Москву. Хотя, с другой стороны, в Москве первые позиции занимают бывшие государственные структуры или близкие к правительству города компании. В Питере все участники рынка не имеют к власти никакого отношения. И это правда.

- А почему растут цены на жилье?

- Сам удивляюсь таким высоким темпам роста. Некоторое время цены росли даже быстрее, чем в Москве. Объясняется это притоком инвестиций в город, повышением платежеспособного спроса. Наверное, отчасти это связано и с тем, что после кризиса цены слишком долго были стабильными. Во-первых, из-за низкого платежеспособного спроса. Во-вторых, застройщики между собой не договаривались, альянсов не заключали. Многие из компаний, преимущественно из сегмента типового жилья, тогда понесли колоссальные убытки. Себестоимость строительства росла, а цены оставались прежними. Несколько фирм даже обанкротились.

- А у вас нет ощущения, что цены зашкаливают за разумные пределы? Нет опасности перегрева рынка?

- Что касается Петербурга, то пока вряд ли. А вот если говорить о Москве, то мне кажется, что рост цен здесь не совсем оправдан с точки зрения экономики.

- Рост цен как-то отразился на рентабельности бизнеса?

- Я бы использовал термин "маржа" - это разница между рыночной ценой и себестоимостью. Если рассматривать жилье дешевое, то там она небольшая - процентов пятнадцать-двадцать. Это без учета налогов, затрат по кредитам, накладных расходов. Для жилья экономкласса этот показатель составляет двадцать-двадцать пять процентов, для жилья повышенной комфортности - двадцать пять-тридцать. Ну а в сегменте элитного жилья маржа может составлять и пятьдесят процентов. Хотя, конечно, доходность питерских проектов меньше, чем в Москве. Зато, повторюсь, у нашего рынка огромный потенциал роста. А в Москве, я думаю, ситуация будет выравниваться.

Места всем хватит

- Сейчас активно обсуждается необходимость увеличения темпов и объемов строительства жилья. Действительно ли нужно строить больше и способны ли решить эту задачу строители?

- Строить больше, конечно, можно. Но я считаю, что надо строить ровно столько, сколько можно продать. Для того чтобы наращивать объемы, необходимо, чтобы заработал в полную силу механизм ипотечного кредитования. Хотя, хотелось бы подчеркнуть, отсутствие платежеспособного спроса - не единственное ограничение для развития рынка. Есть и другие сдерживающие факторы. Я уже говорил о сложностях, возникающих при получении земельных участков. Не менее актуальная проблема - отсутствие земельных участков с подготовленной инженерной инфраструктурой. Сегодня город активно продает права застройки на участки, где реализуются проекты в порядке уплотнения. Но это уплотнение упирается в недостаток инженерного ресурса. Например, в Выборгском районе не хватает тепла. На Юго-Западе плохо с канализацией. В центре вообще сложно сказать, с чем хорошо. Большие территории под застройку не раскрыты, потому что для подведения к ним инженерии требуются многомиллионные затраты. Частным девелоперам они не под силу. Выход один - решением этой проблемы должно заняться государство. Полагаю, что необходимо разработать и реализовать программу развития инженерной инфраструктуры города, которая позволит удовлетворить все потребности города и инвесторов. В рамках этой программы следовало бы разработать современную карту обеспечения районов, микрорайонов, кварталов Санкт-Петербурга инженерными ресурсами, чтобы все инвесторы могли легко получить достоверную информацию, а не покупали кота в мешке. Необходимо также разработать среднесрочную и долгосрочную программы развития головных объектов инженерной инфраструктуры.

- Проблем действительно хватает. Но тем не менее инвесторы с рынка не уходят. Более того, московские компании под патронажем столичного правительства хотят строить жилье в Питере. Конкуренции не боитесь?

- Нет, я к этому спокойно отношусь. Сегодня местные девелоперы уже не те, что были пять лет назад. Они пережили кризис, стали сильнее, в том числе и в финансовом плане. Надо понимать, что новичкам на этом рынке, даже если у них будет мешок с миллионами долларов, потребуется время на выбор участков, разработку проекта, набор квалифицированной команды. И хорошо, если у них это получится. Ведь здоровая конкуренция нужна рынку. А места пока всем хватит.