Зрите в корень

Спецвыпуск
«Эксперт» №47 (400) 15 декабря 2003
В уходящем году созданы предпосылки для более динамичного развития рынка недвижимости. Для их реализации потребуются совместные усилия власти и бизнеса

В этом году жилье вновь подорожало. Наиболее значительно - на 20-30% - в Москве и Петербурге. Очередной виток цен большинство из опрошенных "Экспертом" участников рынка недвижимости назвали событием года. Но, на наш взгляд, это всего лишь частность, отражающая происходящие на рынке процессы. Куда интереснее то, что может стать перспективным для развития рынка в целом. Например, принятие Закона об ипотечных ценных бумагах, выход на рынок кредитования амбициозных и крупных игроков, появление западных инвестиционных и отечественных паевых фондов недвижимости, проведение первых земельных аукционов. Это ключевые моменты, которые являются основой динамичного развития рынка на годы вперед и создают предпосылки для важных структурных изменений.

Присмотримся к ним внимательнее.

Стимул для спроса

Закон об ипотечных ценных бумагах вступил в силу в ноябре уходящего года и стал гарантией для запуска механизма рефинансирования ипотеки. Сейчас банки ограничены в долгосрочных ресурсах для ипотечного кредитования. С появлением на рынке ипотечных ценных бумаг эта проблема может исчезнуть. "Их высокая надежность будет привлекательна для многих инвесторов. Ведь на рынке возникнет ниша, в которую они смогут уйти в случае форс-мажорных обстоятельств, - полагает Татьяна Санникова, специалист банка St. George. - Простой пример. Западные инвесторы, когда начинались какие-то неприятности, всегда уходили с российского рынка, выкачивали деньги обратно за рубеж. Будь у них надежные бумаги, они бы оставались".

Тот, кто первым сможет профессионально выпустить ипотечные ценные бумаги, станет главным игроком на этом рынке. Запуск механизма рефинансирования ипотеки и, как следствие, обострение конкуренции повысят доступность ипотечного кредитования. Рынок ипотеки расширится еще более значительно, если будут с абсолютной точностью выверены все технические нюансы. Например, стандартизирована процедура выдачи ипотечных кредитов, налажен механизм защиты всех сторон этого процесса (продавцов, покупателей, кредиторов). Пока этого нет. "Первого пешехода автомобилист задавил на скорости шесть километров в час. После этого начали появляться правила дорожного движения, - мрачно пошутил один из наших собеседников. - Ипотечное кредитование находится уже в гораздо более поздней стадии развития, а общих правил до сих пор нет. Это не только создает проблемы заемщикам, но и повышает риски банков. Если же правила игры будут приведены к общему знаменателю, то ипотечный процесс ускорится".

Впрочем, если кредитов будет много, а квартир мало, то какой толк от ипотеки? Цены на жилье все равно будут расти. Значит, необходимо увеличивать не только спрос, но и предложение жилья. Возможно ли это при нынешней структуре рынка жилищного строительства и сложившихся правилах игры?

Набирайте вес

Главная беда российских девелоперов - их, прямо скажем, микроскопичность. Компаний много, но строят они мало, их обороты невелики. Более того, очень часто под каждый строительный объект создается отдельное юридическое

Недавно на официальном интернет-сайте Госстроя России была опубликована "Стратегия развития строительного комплекса РФ на перспективу до 2010 года". Документ, разработанный Центральным научно-исследовательским институтом экономики и управления в строительстве, получился невнятным. Зато в нем с завидной скрупулезностью собраны статистические данные, отражающие нынешнее состояние рынка недвижимости и строительства. Приведем лишь некоторые из них.

Общий объем жилищного фонда Российской Федерации составляет 2,85 млрд кв. м. Однако, несмотря на столь внушительную цифру, большая его часть не соответствует не только современным представлениям о комфортности, но порой даже элементарным санитарным требованиям. Порядка 60% жилых строений построены более тридцати лет назад и изношены более чем на треть. Около 20% городского фонда (более 400 млн кв. м) не благоустроено. В неблагоустроенных квартирах проживает около 40 млн человек (27% населения страны). Примерно 11% жилищного фонда нуждается в капитальном ремонте. В прошлом году было отремонтировано лишь 0,5% муниципального и государственного жилищного фонда (норматив 4-5% в год). При таком раскладе в ближайшие годы общий износ жилья превысит критический уровень (60%), после чего ремонтировать его будет бессмысленно. Площадь ветхих и аварийных домов составляет 87,8 млн кв. м. Ожидается, что в этом году количество ветхих "квадратов" увеличится еще на 35 млн.

Что касается непосредственно строительства, то его доля в ВВП составляет 7,3%, в отрасли занято 8 млн строителей. Это, однако, никак не отражается на объемах жилищного строительства, которые невелики и составляют 33 млн кв. м в год (для сравнения: в 1986 году в стране было построено 76 млн кв. м). Больше всего жилья возводится в Центральном федеральном округе (11,6 млн кв. м в год, или более 35% от общего объема). На каждого жителя ЦФО ежегодно приходится чуть более 0,3 кв. м. И это, кстати, еще не самый скромный показатель. Например, на Дальнем Востоке он еще мизернее - 0,1 кв. м на человека в год.