Ветры перемен

Динамичные изменения в петербургском строительном секторе становятся катализатором развития экономики города в целом

Петербургский строительный ландшафт стремительно меняет свои очертания. На рынке происходит смена правил игры, связанная с изменением процедуры предоставления земельных участков под застройку. Кроме того, выросли амбиции петербургских девелоперских компаний, готовых приступить к реализации масштабных проектов освоения городских территорий (под эти цели подыскиваются новые источники финансирования). Наконец, началось реальное проникновение на закрытый до недавнего времени петербургский строительный рынок девелоперов из Москвы (одни близки к столичному правительству, другие - к федеральным структурам).

Между тем именно динамичные изменения в строительном секторе могут стать мощным катализатором развития экономики Петербурга в целом.

Земля и воля

Практически сразу после осенних губернаторских выборов, победу на которых одержала Валентина Матвиенко, стало понятно, что новая городская администрация особое внимание сосредоточит именно на строительной отрасли и в первую очередь - на ликвидации барьеров, мешающих ее развитию, на создании четких, понятных и выгодных (как для бюджета, так и для бизнеса) правил игры.

Начали с подходов к решению главной проблемы, о необходимости решения которой петербургские строители не устают твердить все последние годы, - проблемы дефицита участков под застройку. Заделы подготовленных в инженерном плане территорий, оставшиеся с советских времен, быстро исчерпываются; единственной возможностью наращивать объемы строительства до последнего времени оставалась так называемая уплотнительная застройка - визитная карточка строительного Петербурга времен второго губернаторского срока Владимира Яковлева.

Плотность городской застройки в Петербурге и так достаточно велика, поэтому во многих случаях уплотнительная застройка велась на грани фола. Протесты горожан нарастали как снежный ком, строители же вынуждены были настаивать на своем, утверждая, что они, собственно, ни в чем не виноваты - город не обеспечил им подготовленные территории под новое строительство. Власти с этим тезисом не спорили, но и никаких заметных действий по исправлению ситуации не предпринимали. В нынешней же ситуации ничего не делать уже нельзя - дефицит земельных участков под застройку (как жилую, так и коммерческую) реально сдерживает развитие экономики города. В одобренной недавно "Программе социально-экономического развития Санкт-Петербурга на период до 2008 года" специально подчеркивается, что необходимым считается освоение дополнительно 5,5 тыс. га земли только для "размещения мест приложения труда".

Максим Шубарев, президент корпорации "Петербургская недвижимость", выделяет основные источники поставки на рынок новых участков под застройку таким образом: "В первую очередь это инженерная подготовка и развитие новых территорий, формирование новых кварталов, в которых можно было бы строить сотни и миллионы квадратных метров нового жилья. Второе - это так называемая реинновация внутригородских территорий, прежде всего изменение функций промышленных зон, которые исторически оказались внутри Петербурга".

Новая городская администрация демонстрирует желание работать в обоих указанных направлениях. При этом, судя по заявлениям представителей финансово-экономического блока администрации, реинновация центра Петербурга и развитие новых крупных территорий рассматриваются как точки приложения совместных усилий городского правительства, петербургских (и не только) девелоперов и строителей, инвесторов.

Не вширь, но вглубь

Уже решено, что в ближайшие годы жилищное строительство в Петербурге будет развиваться в трех городских районах: Северная приморская часть (Приморский район), Северная долина (Выборгский район) и на Юго-Западе (Красносельский район).

Что касается инженерной инфраструктуры, то непосредственное влияние на развитие всех трех районов окажет завершение двух крупномасштабных проектов - строительство Северного коллектора и Юго-Западных очистных сооружений.

Планируется также развитие компактных промышленных и транспортно-логистических зон на окраинах города, особенно в зоне строящейся сейчас кольцевой автомобильной дороги. Впрочем, позиция новой городской администрации в отношении развития новых территорий достаточно осторожна. "Нам невыгодно чрезмерно интенсивное увеличение городской территории, - говорит председатель петербургского Комитета экономического развития, промышленной политики и торговли Владимир Бланк. - Дальнейшее размазывание площадей означает необходимость дополнительного развития инфраструктуры, растягивание коммуникаций на десятки километров. А кроме того, это необходимость обеспечивать сеть социальных учреждений - школ, больниц, поликлиник".

В связи с этим сферой особого внимания администрации, девелоперов и инвесторов станет (по сути, уже стала) упомянутая выше реинновация внутригородских территорий. Если внимательно посмотреть на карту Петербурга, то наряду со сложившимися кварталами застройки и зелеными массивами можно заметить огромные серые пятна промышленных зон, оставшихся в наследство от индустриальной эпохи конца XIX - середины XX века. Тогда подобные зоны размещались на городских окраинах, но сейчас это практически центр города - мегаполис окружил промзоны со всех сторон. Помимо промзон своеобразные лакуны образуют элементы железнодорожной, складской инфраструктуры, территории воинских частей. По официальным оценкам, неэффективно используется около 40% городских территорий, и введение их в рыночный оборот могло бы решить проблему дефицита участков под застройку. Но территории эти сначала нужно освободить. А это непростая задача, если учесть запутанную структуру собственности и необходимость вывода работающих производств.

Всем понятно, что для решения проблем освобождения и развития наиболее сложных территорий (с большим количеством пользователей, разнообразными формами собственности), требующих крупных вложений в инфраструктуру, должны использоваться "эксклюзивные" инструменты. С 2001 года предпринимались попытки передать функцию расчистки "авгиевых конюшен" агентствам по развитию территорий (АРТ) - частным управляющим компаниям, которые играют роль посредников между городом, инвесторами и собственниками. Однако опыт работы АРТ показал, что их полномочий недостаточно, чтобы кардинально решить поставленные задачи и, главное, обеспечить вывод промышленных предприятий. Собственники последних просто не шли на переговоры с частными управляющими.

Судя по всему, администрация намерена пересмотреть подход города к АРТ. Ситуацию комментирует председатель Комитета по управлению городским имуществом Игорь Метельский: "Мы предлагаем четко отделить АРТ от крупных инвестиционных проектов. Как и принято в мировой практике, АРТ должны создаваться для развития депрессивных территорий, которые нуждаются в преобразовании, поскольку не соответствуют современному состоянию городской среды. Только за счет средств инвесторов проблемы таких территорий не решить. Город устанавливает законом, что территория является депрессивной. Тем самым признается необходимость ее развития, в том числе с применением государственных полномочий и бюджетных средств".

Все-таки партнерство

Впрочем, и в вопросе крупных инвестиционных проектов (по оценкам Владимира Бланка, для Петербурга это все, что начинается со 100 млн долларов) без партнерства городских властей и девелоперов не обойтись. "Может быть много ситуаций, когда проект, в котором заинтересован город, станет рентабельным для инвестора только в том случае, если будет вложена часть бюджетных средств, - поясняет ответственный за инвестиции вице-губернатор Юрий Молчанов. - Надо садиться вместе с девелопером, которого мы знаем и которому доверяем, и просчитывать проект, чтобы понять, каким образом город может стимулировать частный бизнес. Это не чистое спонсорство, а форма осуществления городом инвестиций, которые затем возвратятся через развитие бизнеса".

Подобную точку зрения (а именно - перспективность развития частно-государственного партнерства) разделяют и сами девелоперы. "При реализации крупных проектов в подготовку территории необходимо вложить несколько миллионов долларов. Причем всегда существует риск, что эти вложения не окупятся - проект сорвется по каким-либо причинам", - рассуждает генеральный директор холдинга RBI Эдуард Тиктинский. Одним из первых образцов частно-государственного партнерства в сфере девелопмента может стать проект развития территории между Обводным каналом и улицами Шкапина и Розенштейна (состояние этого района можно оценить хотя бы по такому факту: именно здесь немецкие кинематографисты снимали недавно фильм о падении Берлина). Предполагается, что расходы по расселению жилого фонда на этой территории возьмет на себя город, а девелопер будет "расчищать" территорию и инвестировать в строительство офисных и торгово-развлекательных комплексов.

И все же пока целый ряд обстоятельств (как юридического, так и экономического характера) затрудняет процесс освобождения территорий. Помимо прочего, это связано с тем, что до сих пор отдельные директора предприятий враждебно реагируют на интерес инвесторов к их недвижимости, даже если этот интерес санкционирован властями.

От распределения - к торгам

Основным инструментом формирования цивилизованного земельного рынка в целом должны, по замыслу администрации, стать переход к практике предоставления участков под застройку через торги или аукционы.

До сих пор в Петербурге действует механизм выделения участков под застройку по результатам рассмотрения на так называемой инвестиционно-тендерной комиссии (ИТК). На решения этого совещательного органа определенно влияло мнение губернатора города о выделении участка целевым образом. Процветал бизнес мелких компаний, которые, не обладая каким-либо значительным капиталом, только за счет своих связей в коридорах Смольного имели возможность получить большое число участков, а затем перепродавали их строителям. Именно поэтому строители активно лоббировали переход от ИТК к выделению участков под застройку через систему торгов: кто больше заплатил городу, тот и получит право строить.

Подобный подход победил после прихода в Смольный новой администрации. Начали, правда, не с организации торгов, а со значительного повышения стоимости права на застройку (так называемого размера отчислений на развитие инфраструктуры), которое уже в начале года привело к опережающему росту цен на первичном рынке недвижимости. Одновременно с увеличением размера отчислений отменили и все рассрочки по их уплате с целью подорвать бизнес спекулянтов. При этом если раньше, несмотря на название - "отчисления на развитие инфраструктуры", деньги за выделенные участки растворялись в недрах городского бюджета, впредь власти пообещали выделять их целевым образом именно на развитие инфраструктуры.

Теперь основная задача - запустить механизм торгов. Чиновники администрации признаются, что им трудно собрать полный пакет документов по объектам и тем самым запустить аукционный конвейер. За 2004 год планируется подготовить всего около 100 полных пакетов. В качестве временной меры предполагается выставление участков на торги по так называемому неполному ("короткому") пакету, включающему лишь имущественно-правовой статус и разрешение Комитета по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга.

Масштабы и варяги

Первые торги земельными участками по "короткому" пакету назначены на 9 июня. Однако эксперты полагают, что город назначил на участки слишком высокие цены, неинтересные для местных строителей. "Результаты первых торгов в большей степени могут способствовать началу активной экспансии в Петербург московских компаний, которым важно здесь закрепиться, начав с массовой застройки", - полагает Эдуард Тиктинский. Буквально в мае Московская инвестиционно-строительная компания (МИСК), 51% акций которой принадлежит московскому правительству, договорилась о возможности построить в Петербурге не менее 1,5 млн кв. м жилья в ближайшие три-четыре года. Начинает МИСК с проекта расселения кварталов "хрущевок" (в отличие от Москвы в Петербурге этот процесс даже и не начинался).

Впрочем, и амбиции собственно петербургских строителей за последние годы вышли за рамки возделывания изолированных "пятен". Петербургские строительные компании в последнее время активно берутся за масштабные проекты развития крупных территорий. "Я считаю, что первой десятке петербургских застройщиков вполне по силам развивать крупные территории, несмотря на существующую обратную точку зрения. Все дело в накопленном опыте и в нормальных условиях для работы, которые должен обеспечить город", - говорит Сергей Загудалин, генеральный директор компании "М-Индустрия". "Уже есть конкретные примеры, когда крупные петербургские компании приступили к освоению больших территорий", - констатирует Максим Шубарев из "Петербургской недвижимости".

Впрочем, пока московским девелоперам удается то, что местному бизнесу не под силу. Например, среди территорий в историческом центре Петербурга, освободить которые городским властям не удавалось десятилетиями, - набережная Малой Невы между Биржевым и Тучковым мостами, занимаемая "режимным" ФГУП РНЦ "Прикладная химия". Однако ООО "Петербург Сити", удалось договориться с оборонщиками и Управлением ФСБ по Петербургу и Ленобласти о реализации на этой территории проекта "Набережная Европы", объем инвестиций в который составит около 100 млн долларов. Известно, что "Петербург Сити" - детище московских компаний "Русские инвестиции" и "КВ-Инжиниринг".

Другим примером уникальных возможностей столичного бизнеса решать на федеральном уровне сложные вопросы с силовыми ведомствами может служить неожиданное согласие Минобороны освободить квартал зданий бывшего лейб-гвардии Преображенского полка в самом центре Петербурга (рядом с Таврическим дворцом, в котором до революции заседала Госдума, а теперь - Межпарламентская ассамблея СНГ).

Деньги к деньгам

Привлекательную рентабельность и возможность за счет большей маржи реализовать крупные проекты развития территорий обеспечивает быстрый рост цен на петербургскую недвижимость. "Как только цены поползли вверх, сразу вырос интерес к рынку", - делится наблюдениями Владимир Бланк. "Деньги к деньгам, - продолжает он. - Как только у Петербурга появляется репутация не заштатного городишки, а растущего и двигающего к процветанию города, с понятными градостроительными условиями, понятной стоимостью земли, инвесторы сразу же выстраиваются в очередь. А наших строительных мощностей сегодня достаточно, чтобы реализовывать крупные проекты".

В подтверждение этих слов можно заметить, что в последнее время наблюдается опережающий рост в петербургской отрасли строительных материалов (этот рост распространился и на близлежащие области, прежде всего на Ленинградскую). Косвенным подтверждением начала бума является активная перегруппировка владельцев крупнейших местных производителей строительных материалов. Так, месяц назад московский концерн приобрел за несколько десятков миллионов долларов одного из крупнейших на Северо-Западе производителей цемента - "Пикалевский цемент" (он обеспечивает около двух третей потребностей Петербурга в цементе). Практически одновременно было объявлено о намерении немецкого концерна Knauf продать свое кирпичное производство под Петербургом местной группе ЛСР. По словам вице-президента ЛСР Игоря Левита, доля холдинга на рынке керамических стройматериалов Петербурга возрастет с 48 до 75%.

Рост на строительном рынке оказывает влияние не только на производителей стройматериалов, но и на другие секторы городской экономики, в частности на финансовый. "Бизнес на рынке недвижимости укрупнился, он динамично развивается, а петербургский банковский сервис пока не адекватен такому уровню развития рынка, - выделяет одну из проблем Максим Шубарев. - В результате крупные компании ищут сотрудничества с московскими банками и западными финансовыми институтами, пытаются привлекать прямые инвестиции". Многие считают перспективной схему привлечения инвестиций посредством закрытых паевых фондов недвижимости. Представители управляющих подобными фондами компаний, естественно, поддерживают такую точку зрения, хоть и с оговорками. "Пока практика обращения с таким инструментом, как фонд недвижимости, почти отсутствует, - констатирует генеральный директор управляющей компании 'Свиньин и партнеры' Владимир Свиньин. - Впрочем, только эта схема позволяет идеально уравнять права инвесторов с различным объемом вложений в проект".

Как бы то ни было, в последние месяцы появились сообщения о нескольких проектах развития территорий Петербурга с масштабами инвестиций в сотни миллионов долларов. Администрация будет продолжать подогревать активность девелоперов и инвесторов, интенсифицируя вложения в инфраструктуру, прежде всего транспортную. Общий объем таких вложений в ближайшие годы будет достигать 30% бюджета (по плану, к 2007 году размер городского бюджета будет составлять 140 млрд рублей, а значит, на инфраструктуру будет направляться более 40 млрд рублей в год). И можно не сомневаться, что число сообщений о реализации масштабных девелоперских проектов в Петербурге в ближайшем будущем будет только нарастать.

Автор благодарит Игоря Архипова за помощь в подготовке материала