Через тернии к транспарентности

• Илья Ступин

На брифинге, который состоялся в середине августа в Москве, руководитель Федерального агентства по строительству и ЖКХ Владимир Аверченко сообщил журналистам, что инвестиции в строительство в первом полугодии текущего года выросли более чем на 12% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. "Худшие времена в строительном комплексе прошли, последние два года и первое полугодие 2004 года он демонстрирует стабильный рост", - резюмировал чиновник.

В конце лета данные о состоянии строительного сектора предоставила и Федеральная статистическая служба. Из ее отчета следовало, что финансовое положение строительных организаций ухудшилось. За первые шесть месяцев 2004 года на 18,5% сократилась прибыль строительных предприятий, а убытки превысили 13,6 млрд рублей. При этом "ушли в минус" 42% компаний.

О снижении активности в строительном секторе сигнализировали и представители Минэкономразвития. По их данным, в первом полугодии снизились среднемесячные темпы прироста в отрасли, а также сократились объемы долевого финансирования строительства. Не добавили оптимизма и свежие данные о темпах ввода нового жилья. В первом полугодии строительство жилых домов выросло всего на 3,6%.

Эти сведения, а также противоречивые заявления подчиненных встревожили первого вице-премьера российского правительства Александра Жукова. Он поручил профильным министерствам (Минпромэнерго, Минэкономразвития, Минфину) во всем разобраться и подготовить свои предложения к 10 сентября.

Заговаривание рынка

Возможно, чиновники не придали бы значения данным статслужбы, если бы летом в полосу стагнации не вошли два крупнейших рынка жилья - московский и петербургский. Их совокупный оборот, по грубым оценкам, превышает 10 млрд долларов при обороте всего российского рынка жилья в 20-25 млрд долларов. Вероятно, чиновники испугались перспективы обвала цен на квартиры и последующего оттока капитала из строительной отрасли. Если это произойдет, планка ежегодного ввода 80 млн квадратных метров в год так и останется заветной мечтой Госстроя, а президентская программа по созданию рынка доступного жилья будет попросту сорвана.

Впрочем, пока большинство участников рынка считают такой сценарий слишком пессимистичным и маловероятным. "Действительно, летом снизились объемы продаж, но не более чем на десять-пятнадцать процентов, - сообщил 'Эксперту' Виктор Мосин, директор по экономике и финансам московского строительного концерна 'Крост'. - Мы связываем это с сезоном отпусков и осенью рассчитываем наверстать упущенное". Коммерческий директор компании "Авгур Эстейт" Виктор Козлов рассказывает, что летом продажи жилья в Москве приостановились во всех сегментах рынка, больше всего этот процесс затронул сегмент дешевого, типового жилья. "Сейчас на рынке недвижимости наблюдается затишье. И не исключено, что с целью активизации продаж в дальнейшем произойдет небольшое снижение цен на квартиры экономкласса", - говорит он. Генеральный директор петербургской компании RBI Эдуард Тиктинский утверждает, что городской рынок недвижимости уже восстанавливается после летнего затишья. По его словам, в конце августа объем продаж заметно увеличился.

О наличии предпосылок для активизации рынка говорит и руководитель агентства недвижимости "Савва" Константин Апрелев: "В стране сохраняется стабильная экономическая ситуация, поэтому обвал рынка, о котором много говорили летом, невозможен. Не стоит ожидать и заметного снижения цен: скорее всего, они будут расти". А вот автора интернет-проекта realprice.ru (он посвящен анализу ценовых тенденций московского рынка недвижимости) Владислава Шевцова такие заявления коллег настораживают. Он опасается, что игроки просто пытаются "заговорить" рынок и при этом оттягивают решение системных проблем. "Чем дольше они будут этим заниматься, тем более вероятна катастрофа на рынке, - размышляет аналитик. - Ведь вместо того, чтобы искать причины замедления продаж в апреле-мае и их полной остановки в июне-августе, риэлтеры надувают щеки, придумывают странные аргументы в пользу остановки продаж и продолжают держать, а то и повышать цены. В общем, делают вид, что ничего не происходит. Но на самом деле статистика валового предложения в этом году кардинально отличается от четырех предыдущих лет. Предложение очень сильно выросло. В феврале-марте можно было снизить цены, это не привело бы к обвалу. Сейчас дела обстоят гораздо хуже. Длительное замалчивание проблем, массированные оправдания риэлтеров, строителей, чиновников - все это привело к нагнетанию истерии, слухам о неминуемом обвале рынка. Очевидно, что профессиональные игроки не смогут длительное время обходиться без продаж, в отличие от частных продавцов им нужно оплачивать накладные расходы бизнеса (аренда офисов, зарплаты и так далее). В результате рано или поздно они будут вынуждены признать проблемы и откатить цены. Но теперь это будет воспринято именно как обвал рынка".

Этот обвал окажет чрезвычайно негативное воздействие на строительный бизнес. Сегодняшние официальные данные о снижении рентабельности строительных компаний игроки не считают репрезентативными. "В последнее время некоторые строительные компании ощущают снижение прибыли. Но пока эта тенденция не очень заметна", - сказал "Эксперту" начальник отдела финансирования проектов компании "КомСтрин" Григорий Такоев. Однако абсолютное большинство опрошенных "Экспертом" специалистов предполагают, что заметное снижение рентабельности строительного бизнеса может произойти в случае падения цен на жилье. Это - главный риск. "Сейчас расходы на строительство растут, увеличиваются цены на стройматериалы, энергоносители. Если строители не смогут повышать цены на жилье, а стоимость строительных материалов будет расти, доходность проектов, безусловно, снизится, - говорит Виктор Мосин (концерн 'Крост'). - И если норма прибыли окажется соизмеримой со ставкой рефинансирования, это отобьет у инвесторов желание участвовать в финансировании строительных проектов". Но, подчеркивает наш собеседник, рынок жилья пока далек от насыщения.

Нужен финансовый рычаг

Как показало минувшее лето, строители могут ошибаться в прогнозах. Еще зимой они предсказывали непрерывный рост цен, однако рыночная конъюнктура неожиданно изменилась. И если участники рынка недвижимости не обеспечат себя эффективными и надежными инструментами финансирования девелоперских проектов, почва под ними будет "плыть" постоянно.

Пока застройщики продолжают возводить дома на средства дольщиков либо привлекают краткосрочные банковские кредиты. "При этом доля банковского финансирования относительно невелика, - говорит Константин Апрелев ('Савва'). - Например, в прошлом году оборот московского рынка недвижимости составил порядка двенадцати с половиной миллиардов долларов, а совокупное финансирование банков едва ли превысило два миллиарда. Если мы посмотрим на структуру финансирования строительных проектов, то лишь около десяти-двадцати процентов финансирования приходится на банковский капитал. Все остальное - средства частных инвесторов, физических лиц". Более того, в связи с затянувшейся стагнацией на рынке жилья и нестабильностью в финансовом секторе многие кредитные учреждения приостановили кредитование строительных проектов. Председатель совета директоров компании АРКС Александр Лавленцев говорит, что многие компании испытывают трудности с привлечением финансирования. По словам Сергея Озерова (ЗАО МИАН), несколько ужесточились условия открытия кредитных линий, подросли процентные ставки. Если раньше можно было привлечь длинные деньги под 11,5-12%, то теперь процентные ставки возросли до 14%.

Ряд крупных игроков пытается привлекать деньги посредством выпуска ценных бумаг - векселей и облигаций. Но не у всех это получается. Во-первых, неблагоприятна рыночная конъюнктура. Так, по словам аналитика банка "Зенит" Анастасии Шаминой, в последнее время облигации даже крупнейших строительных холдингов торгуются плохо, по цене ниже номинала. Во-вторых, некоторые застройщики ведут слишком рискованную финансовую политику. Так, в июле финансовые проблемы возникли у крупной подмосковной компании "Стройметресурс". Сокращение объемов продаж, а также повышение банками процентных ставок негативно сказалось на ее финансовой устойчивости - компания не смогла своевременно погасить свои векселя и часть кредитов.

В принципе застройщики наконец заинтересовались нетрадиционными инструментами финансирования строительства, в частности закрытыми паевыми фондами недвижимости, однако пока они только в проекте. "Конечно, краткосрочные проекты можно финансировать с помощью кредитов или средств физических лиц. А вот организовать длинное финансирование масштабных проектов можно только через эмиссию ценных бумаг либо через создание закрытого паевого фонда недвижимости", - говорит представитель Банка Москвы Игорь Фроловский. По его словам, такой фонд совместно с Банком Москвы в ближайшее время планирует зарегистрировать один из крупнейших московских застройщиков СУ-155. Его объем составит ориентировочно 50 млн долларов. "При этом мы хотим, чтобы ПИФ был ориентирован на финансовые институты, сейчас ведем переговоры с компаниями, которые активно работают на рынке облигационного займа, - рассказывает г-н Фроловский. - Фонд будет аккумулировать деньги профессиональных участников финансового рынка и вкладывать их в заранее определенные проекты, в том числе в строительство массового жилья. Новая модель позволит сгладить кассовые разрывы, увеличить объемы привлеченных средств и нарастить темпы строительства". По мнению специалистов, если строители наладят механизм финансирования проектов через ПИФы недвижимости, это позволит им уже в следующем году "закачать" на рынок жилья инвестиции в объеме около 1-1,5 млрд долларов.

Необходим прозрачный рынок земли

Еще один важный компонент здорового рынка недвижимости - равный доступ застройщиков к земельным участкам. Пока этого нет, об увеличении инвестиций в строительный сектор, а также об ускорении темпов строительства говорить не приходится.

По мнению Владимира Бланка, председателя комитета экономического развития Санкт-Петербурга, одной из главных причин сокращения объемов строительства жилья в городе в первом полугодии (темпы роста снизились на 20%) как раз является отсутствие прозрачной системы доступа девелоперов к земле. Впрочем, его коллега, вице-губернатор Петербурга Александр Вахмистров, уверен, что если удастся развить вводимую сегодня систему торгов на право аренды земельных участков на инвестиционных условиях, то уже к 2006 году город сможет наверстать упущенное и выйти на объемы строительства в 2,5-2,6 млн квадратных метров.

"Из-за отсутствия равного доступа компаний к земельным ресурсам у нас так и не сформировался цивилизованный рынок девелоперских услуг, - сетует генеральный директор компании 'АСН-инвест' Александр Тарханов. - Никто не привлекает девелоперов для реализации проекта от и до, тогда как на Западе девелопер занимается подготовкой инвестиционного проекта, привлекает подрядчиков, продает площади и только после этого передает выручку инвестору за вычетом вознаграждения, которое, кстати, составляет десять процентов от оборота проекта. У нас такого рынка услуг пока нет. Но он может сформироваться, если процедура распределения земли станет прозрачной. Как сделать ее таковой? Это вопрос риторический". Главная загвоздка, утверждают участники рынка, в том, что сейчас в открытых аукционах участвует лишь 10% строительных компаний. Остальные игроки в торгах не заинтересованы, так как получают участки на нерыночных условиях. "Почитайте постановления правительства Москвы, посвященные реновации и самореформированию производств. Вы обнаружите в них много чего интересного, - говорит один из московских предпринимателей. - Например, в рамках самореформирования производства на месте фабрики может быть построен жилой комплекс. За то, чтобы построить комплекс, приближенный к властям инвестор обязуется лишь вывести производство и перечислить относительно небольшую сумму в городскую казну. При этом затраты на вывод фабрики не выражаются в деньгах. А теперь сравните эти условия с обременениями, которые несет застройщик, купивший землю на открытом тендере. Здесь он вынужден отдать тысячу долларов за еще не построенный 'квадрат' правительству Москвы плюс потратить шестьсот долларов за метр на строительство".

Следует отметить, что определенные усилия по созданию цивилизованного рынка земли предпринимаются на федеральном уровне. Как сообщил недавно руководитель управления Федеральной антимонопольной службы по контролю и надзору в области недвижимости, локальных монополий и ЖКХ Михаил Евраев, вскоре его ведомство внесет в правительство предложения по демонополизации рынка недвижимости. "Наше основное предложение - выделение земельных участков под застройку только на торгах в форме аукционов, - сказал он. - В настоящее время Земельный кодекс предполагает различные варианты, и земельные участки могут выделяться и без конкурса. Из-за этого мы не можем отстаивать право хозяйствующих субъектов на равный доступ к распределению земельных участков в ряде субъектов РФ и муниципальных образованиях, которые выделяют земельные участки на внеконкурсной основе". Антимонопольная служба также предлагает проводить торги в форме аукционов по одному из критериев - стоимость права аренды или стоимость реализации земельного участка. "Мы считаем, что, если торги проводятся по одному критерию, а не по взвешиванию нескольких, прозрачность этой процедуры существенно возрастает", - отметил Михаил Евраев. И пояснил, что конкурсная комиссия в этом случае из органа содержательного становится органом техническим, который просто должен сравнить несколько цифр, что существенно снижает коррупционный потенциал торгов. Кроме того, антимонопольное ведомство считает необходимым организовать систему торгов на инженерную подготовку земельных участков, выделяемых муниципальными образованиями под застройку. "Монополисты должны выдавать технические условия на подключение к действующим коммуникациям до момента проведения таких торгов", - полагают специалисты. По их мнению, если рынок предоставления земельных участков станет прозрачным, то цены на недвижимость будут более эластичными, так как количество участников рынка заметно увеличится, а конкуренция усилится.