Мастер девелоперских компромиссов

• Илья Ступин

Генеральный директор компании Forum Properties Андрей Баринский - девелопер более чем с десятилетним стажем. На рынок недвижимости он пришел, можно сказать, со студенческой скамьи - почти сразу после окончания Московского института радиотехники, электроники и автоматики. Сегодня на счету его компании несколько десятков реализованных проектов. Один из последних - деловой центр "Аврора бизнес-парк" - примечателен не только высоким качеством исполнения, но и составом арендаторов. В частности, сразу десять тысяч квадратных метров офисных площадей сроком на десять лет арендовала компания "Эрнст энд Янг". Такой долгосрочный контракт, заключенный два года назад, до сих пор является уникальным для столичного рынка коммерческой недвижимости. А если учесть, что Forum Properties - одна из немногих успешных московских девелоперских компаний, созданная фактически с нуля и не имеющая московских строительных корней, - этот успех значителен вдвойне. Впрочем, г-н Баринский и партнеры не намерены останавливаться на достигнутом. В ближайших планах - завершение второй очереди "Авроры", строительство офисного комплекса "Эрмитаж Плаза", реализация нескольких проектов в сегменте элитного жилья, а также развитие нового для московского рынка недвижимости формата бизнес-парков, то есть возведение деловых комплексов за пределами центра города.

- Андрей Марленович, для начала несколько слов о структуре компании. Насколько мне известно, помимо собственно девелоперского бизнеса Forum Properties занимается управлением недвижимостью. Сервисные услуги оказывает специальное подразделение компании?

- Forum Properties - это группа компаний. Головная компания занимается поиском проектов, инвестиционным анализом, разработкой концепций, юридическим оформлением проектов, а также проджект-менеджментом на стадии реализации. Короче говоря, в ее руках девелоперский и инвестиционный бизнес. Кроме того, в состав группы входят еще две компании - Forum Development и Forum Management. Первая управляет процессом строительства зданий, то есть выполняет функции службы заказчика, а на плечах второй - управление построенной недвижимостью, коммерческое и техническое обслуживание проектов. Замечу, что компания Forum Management поначалу была подразделением в составе головной, а сегодня обрела статус независимой структуры с раздельным управлением. В портфеле есть несколько перспективных проектов. Но, к сожалению, пока это не очень благодарный бизнес. Все дело в том, что в финансовом смысле он интересен, когда в управлении находятся большие объемы площадей, так как маржа относительно невелика. Желаемая доходность - порядка десяти-пятнадцати процентов с оборота, а на практике получается меньше. Главным образом из-за особенностей российского рынка офисной недвижимости. На Западе большинство зданий находится во владении инвестиционных компаний, которые выкупают их у девелоперов, поэтому у владельцев нет предпочтений в плане того, кто будет управлять зданием. Они на тендерной основе доверяют это профессиональным управляющим компаниям. В России же проектами в основном владеют девелоперские компании. Массовый переход проектов из их рук в собственность крупных институциональных инвесторов пока не произошел. И как правило, девелоперы предпочитают создавать собственные управляющие компании. По ряду причин: хотят иметь лучшую управляемость или сэкономить, а иногда просто родственников надо пристроить. Когда мы увидим переход проектов в инвестиционные руки, тогда и бизнес управления недвижимостью получит стимул для развития, процедура передачи в управление станет более формализованной. Тогда начнутся тендеры на распределение проектов среди управляющих компаний. То есть возникнет рыночная среда. И мы на это очень рассчитываем.

- И когда же это должно произойти? При каких условиях?

- Сегодня этого не происходит по нескольким причинам. Во-первых, из-за относительно невысокой доходности проектов. Я имею в виду те, к анализу которых девелоперы приступают сейчас. Экономика строящегося здания напрямую связана с тем, когда была куплена земля, разработан и согласован проект. Если земля приобретена три-четыре года назад, когда она стоила дешевле, то доходность возводимого на ней и сдаваемого в аренду офиса, безусловно, высока. Если сегодня купить землю на рыночных условиях, возвести на ней качественное здание и сдать в аренду, то его доходность редко будет превышать пятнадцать процентов. Поэтому возникает вопрос: зачем продавать проект? Тем более что сегодня, с учетом российских рисков, продать проект можно под двенадцать-тринадцать процентов - во всяком случае, на такую доходность рассчитывают западные инвесторы, приобретая здание. В то же время в новых проектах имеются существенные маркетинговые и рыночные риски. Во-вторых, у девелопера есть альтернатива - он может перефинансировать проект. То есть заложить здание и взять под него кредит. Разница между ценой перефинансирования и ценой продажи существенная. Вы можете перефинансироваться под восемь процентов, а продать под двенадцать-тринадцать. Эта разница делает перефинансирование существенно более эффективным способом, чем продажа недвижимости. В-третьих, есть расчеты, что цена продажи с течением времени вырастет, а вот ожидание доходности имеет тенденцию к падению. В Восточной Европе, например, средняя доходность инвестиционных продаж находится на уровне восемь-девять процентов. И это еще один аргумент не в пользу продажи.

- Видимо, отсутствие инвестиционных сделок сказывается на темпах развития рынка и компаний?

- Напрямую - нет. Например, нельзя сказать, что нам не хватает капитала. У нас нет проблем, к тому же нам требуются не такие глобальные инвестиции, поскольку в процессе строительства находится не более ста тысяч квадратных метров. Это дорогое удовольствие, но наших активов хватает для кредитного финансирования проектов, в дополнительных источниках капитала острой необходимости нет.

Я бы вообще по-другому поставил вопрос: хватает ли капитала для развития, для реализации новых проектов? При этом не кредитного, а настоящего, который готов прийти на этот рынок как инвестиционный капитал. Мне кажется, что его не хватает. Причем как в качественном, так и в количественном смысле. Если посмотреть сегодня на московский рынок, то можно увидеть, что простых проектов становится все меньше. Прийти и взять проект - либо очень дорого, либо невозможно. Каков дальнейший вектор развития? Если смотреть на девелопмент как на общественно-полезную функцию, то девелоперы должны отправиться в некие неосвоенные районы Москвы, которые надо оживлять созданием либо бизнес-среды, либо жилой среды. То есть надо делать инфраструктурные проекты. И такие примеры уже имеются. Например, "Сити". Но для реализации подобных проектов требуются масштабные инвестиции города в создание инженерной и транспортной инфраструктуры. Город должен в этом участвовать, так как самостоятельно решить все проблемы девелоперы просто не смогут.

- Кстати, а как вы оцениваете проект "Сити" в общем и целом?

- Это грандиозный проект, но его коммерческий успех пока не очевиден. Я не знаю, сколько застройщики "Сити" заплатили за землю. Слышал, что не очень много. И конечно, если бы у нас была возможность купить там участок по тем ценам, о которых мы слышали, мы бы это сделали. Думаю, что "Сити" - это некий эксперимент, который на сегодня складывается наиболее удачно для тех участников, которые смогли разбить свои проекты на несколько небольших подпроектов. Мы на собственном опыте знаем, как это помогает. Во-первых, в этом случае компания не выбрасывает на рынок сразу большое количество продукта. Во-вторых, ей проще организовать финансирование. Что же касается строительства объектов площадью триста или пятьсот тысяч квадратных метров, то мне кажется, что рынок пока не дорос до этого. Я очень сомневаюсь в том, что он сможет одновременно переварить такие объемы офисов. Уровень спроса не дотягивает до них. Ведь "Сити" не единственный проект в городе. Поэтому многие специалисты и предупреждают, что рынок может упасть. Если у девелоперов "Сити" недорогая земельная база, если они справятся со строительной стоимостью, то они неминуемо будут вынуждены объявлять более низкие цены. У них будет выбор - сделать это либо сидеть с пустыми площадями. А содержание такого здания очень затратное дело.

- Как ваша компания будет вести себя в этой ситуации?

- Это сложный вопрос. Я думаю, что многое будет зависеть от того, в какой фазе окажутся наши проекты. Возможно, некоторые из них можно будет приостановить. Если же говорить про те наши проекты, которые находятся в центре города, то мы будем всячески продвигать идею субрынка. Если посмотреть на Центральный округ, то здесь количество новых офисов лимитировано, земли не так много. Поэтому новые проекты в пятилетней перспективе будут развиваться не в центре, а на окраинах. Соответственно, если ваш проект расположен в центре, необходимо будет сфокусироваться на потребителях, которым нужна такая недвижимость. Их немало, но здесь есть свои особенности. На Западе это банки, финансовые, юридические, страховые компании. У нас рост этих секторов, особенно если говорить о западных компаниях либо о компаниях, структурированных как западные, не столь динамичен. Многие фирмы растут, рассматривают варианты релокации, но этот процесс не носит масштабного характера. Что же касается российских финансовых учреждений, то у них много своей недвижимости. Но некоторые компании из этой потенциальной группы потребителей все же будут оценивать возможность размещения в центре города, поэтому здесь появится свой субрынок, свои цены. Нужно будет предложить ему здания более высокого качества, чтобы иметь возможность устанавливать более высокие ставки по сравнению с другими субрынками.

А вот что касается размещения офисов вне центра города, то такие проекты очень востребованы. Это очень емкий рынок. В центре не проехать, много отвлекающих факторов для сотрудников. Кстати, в этом смысле "Сити" - нечто среднее. Вроде бы не на окраине, но и не в центре. К тому же "Сити" будет многоэтажным, многим компаниям не захочется "жить" на сороковом этаже. Такой вариант только на первый взгляд кажется суперпривлекательным. На самом деле это не всегда так. Представьте, например, что вы - крупная технологическая компания. Вам нужен офис площадью десять тысяч метров. А предлагаются офисы в башне, площадь одного этажа в которой - одна тысяча квадратных метров. Такая вертикальная структура не очень удобна для крупных компаний. Кстати, на Западе площадь этажа в небоскребе - три-четыре тысячи квадратных метров. Там никто не будет строить высотное здание с меньшей площадью одного этажа - это экономически не оправдано.

Поэтому, как мне кажется, сегодня один из самых прагматичных и перспективных сегментов - бизнес-парки. И сейчас мы рассматриваем один из таких проектов - строительство делового центра класса A за пределами третьего транспортного кольца. Идея создания таких качественных офисных пространств, примыкающих к транспортным узлам на окраинах, очень востребована в Москве.

- Почему же она не получает должного развития?

- Казалось бы, для девелопера это более экономичный проект, связанный с меньшим количеством барьеров и ограничений. Но если принимать в расчет западный опыт, то цена таких проектов должна быть в два раза ниже, чем цена недвижимости в центре. Ведь офисы в бизнес-парках рассчитаны на компании с другими бюджетами. И тут возникает проблема: как этого добиться? Ответ простой: земля должна быть значительно дешевле. Пока же она в большинстве случаев предлагается на условиях семьдесят на тридцать (30% - доля города. - "Эксперт") и не торгуется в чистых деньгах. В такой ситуации за землю конкурируют строители жилых домов, которые спокойно на этих условиях забирают землю. Для них семьдесят на тридцать или шестьдесят на сорок - не проблема. У них и себестоимость строительства в два раза ниже, чем у делового центра. Да и финансирование идет за счет предпродаж. Что делать? В сложившейся ситуации городская администрация должна занять какую-то позицию и сказать: мы здесь больше жилья не строим и выделяем зону для застройки деловыми помещениями. В этом случае за землю будут конкурировать только застройщики деловой недвижимости. Должны быть четкие и ясные принципы зонирования. Пока же этого нет. И это вопрос внятной градостроительной стратегии. По моим оценкам, для реализации таких проектов земля должна стоить, если говорить в привычных процентах, девяносто на десять. Только это позволит установить более низкие офисные ставки и при этом сделать проект доходным.

- Раз уж мы постоянно возвращаемся к земельной теме, не могли бы вы пояснить, какие способы приобретения земли для реализации проектов в области коммерческой недвижимости сегодня наиболее распространены?

- Есть вторичное обращение участков, которое происходит посредством перепродажи или переуступки инвестиционных контрактов. Возможно долевое вхождение в проект с правом выкупа доли города или федерального учреждения. Иногда предлагаются участки, в свое время выкупленные по схеме выкупа прав аренды - когда есть договор аренды земли сроком на сорок девять лет с разрешением возвести такое-то количество метров. Но их очень немного. Есть московские аукционы, на которых предлагаются участки с разработанной ИРД. Правда, пока я не слышал об аукционах по нежилым объектам. Наверное, отчасти это связано с тем, что глобальная задача Москвы - развить "Сити" как офисный проект, а не стимулировать создание офисных объектов в других районах города. Еще один канал оборота участков - покупка старых объектов, предприятий. Но сегодня это тоже непростой процесс - за любой сарай идет борьба. А надо еще расширить земельный участок, разработать и согласовать проект, выпустить распоряжение и выкупить права у города.

- На аукционах вам было бы выгодно приобретать землю?

- Да, конечно. Когда город будет продавать землю на аукционе, то у участников рынка отпадет необходимость покупать проекты для дальнейшей перепродажи, для спекуляции. Это бессмысленно, ведь цены на аукционе будут рыночными. Тогда как сейчас некоторые спекулянты, используя административный ресурс, забирают участки с целью перепродажи. При этом город должен четко обозначать, раз уж он продавец земли, что именно считает возможным на нем построить. Кроме того, девелопер заинтересован в приобретении земли на аукционе, потому что в этом случае становится понятна экономическая схема реализации проекта. Он понимает, сколько придется заплатить за землю, это база для расчетов, так проще оценивать экономику проектов. Пока же, покупая старенький домик с участком в три десятых гектара, девелопер должен гадать, в какую сумму ему в конечном счете обойдется земля. Такая схема не очень комфортна - это существенно увеличивает проектные риски.

- Теперь хотелось бы перейти от рынка коммерческой недвижимости к рынку жилья. Почему Forum Properties не очень заметна на этом рынке?

- Ну как же, мы жилье строим, правда, относительно немного. Общая площадь жилых проектов - порядка пятидесяти тысяч квадратных метров, тогда как портфель офисных превышает двести тысяч. Один из последних наших объектов - "Римский дом". Это элитный жилой дом в центре Москвы, который будет сдан в эксплуатацию весной-летом следующего года. Этот дом проектировал известный петербургский архитектор Михаил Филиппов. Еще один дом мы начинаем строить на Тверском бульваре, там вообще будет двенадцать квартир. Есть еще несколько проектов, например в районе Якиманки. Однако жилье для нас не магистральное направление. Хотя если мы видим, что участок подходит для размещения жилья, - почему бы и нет. Нам важно, чтобы наши проекты - как в жилье, так и в офисном сегменте - были качественными и индивидуальными. Нам неинтересно работать с типовыми проектами.

- Почему неинтересно?

- Чтобы успешно работать в этой нише, компания должна произрастать из строительной индустрии, иметь собственные строительные мощности, чтобы отслеживать себестоимость строительства, быть мобильной. Для вхождения в типовые проекты необходимо точно оценивать их стоимость. Если лет десять назад можно было как-то попытаться вступить в партнерство со строительными компаниями, то сейчас это бессмысленно. Все успешные строительные компании стали девелоперами, локальное партнерство с ними возможно, но не очень интересно с экономической точки зрения. Кроме того, в массовом строительстве очень важны региональные связи - с префектурами, компаниями, которые обеспечивают инженерную инфраструктуру. Ведь если компания возводит сотни тысяч квадратных метров в каком-нибудь микрорайоне, то она становится участником его урбанизации, отчасти планирует его развитие. Это другой уровень общения с властями, другой уровень принятия решений.

Это с точки зрения потенциальных возможностей. Но есть еще один момент. С точки зрения бизнес-интересов конкуренция на массовом рынке ценовая. Вот и сегодня мы не видим в секторе массового жилищного строительства конкуренции в области качества и услуг. В большинстве случае тот, кто строит и продает дешевле, тот и привлекательнее. Поэтому входить в этот сектор с индивидуальным подходом вряд ли целесообразно. Хороший проект - это прежде всего хорошая архитектура. Хорошая архитектура стоит дорого. Хороший проект - это компромисс. Девелопер всегда вынужден бороться со своим желанием выжать из проекта максимум, он должен думать о его качественных характеристиках. В общем, это другая философия, которая не применима в типовых проектах, наш бизнес основан на иных принципах. К тому же для нас очень важно, чтобы наши проекты ценились на инвестиционном рынке. В этом смысле качество проекта проявляется в его более высокой капитализации, а это означает более дешевые кредиты, больший инвестиционный спрос на проект. Одним словом, нам интересны долгоиграющие проекты.