Бегство от пузырей

• Илья Ступин

В начале этого года эксперты вновь заговорили о возможном схлопывании "пузыря" на американском рынке недвижимости. Поводом для возобновления дискуссий вокруг этой темы послужили заявления Джорджа Сороса о том, что в 2007 году американской экономике угрожает рецессия в связи с резким обвалом цен на недвижимость. По мнению финансиста, американский рынок недвижимости уже достиг своего предела и начинает остывать. Напомним, что в течение последних трех лет цены на дома в США росли в среднем на 11─14% ежегодно, что стало рекордным показателем за десятилетие.

Рост цен на недвижимость беспокоит и европейцев. За пять лет жилье в Италии подорожало на 50, во Франции -- на 60, в Голландии -- на 63%, в Великобритании -- более чем вдвое. В начале февраля Европейский центробанк (ЕЦБ) опубликовал бюллетень, в котором назвал цены на первичном рынке жилья в еврозоне сильно завышенными. По данным ЕЦБ, наибольший рост цен наблюдается в Испании, Франции, Италии и Ирландии.

Что может произойти после такого взлета, видно на примере Германии. В этой стране кризис на рынке недвижимости -- не отдаленная перспектива, а реальность: цены на жилье продолжают снижаться, а строительные компании и фонды недвижимости переживают не лучшие времена. Не исключено, что по аналогичному сценарию будут развиваться события в Великобритании: здесь в январе до самой низкой отметки за последние четыре года упал индекс строительного сектора. Социологические исследования показывают, что многие люди со средним достатком уже не могут позволить себе приобретение квартир или домов. Более того, англичане всерьез задумываются о вариантах строительства малогабаритного и экономичного жилья: небольших квартир площадью 32 кв. м, а также модульных домов.

Курортный ажиотаж

На фоне этих тревожных тенденций весьма благополучно выглядят рынки недвижимости ряда стран Восточной Европы. На большинстве из них продолжается рост цен, начавшийся несколько лет назад, однако в абсолютном выражении уровень цен на недвижимость остается более низким, нежели в целом по Европе. Перспективы вступления в ЕС, относительно невысокие налоги, благоприятный климат, активное развитие туризма, а также мрачные прогнозы относительно будущего недвижимости стран Центральной Европы подогревает интерес к этим рынкам со стороны все большего числа зарубежных инвесторов.

Так, в последние годы динамично развивается хорватский рынок недвижимости, особенно в прибрежных зонах. Цены на землю здесь ежегодно растут на 15─20%. Британские инвесторы активно вкладываются в развитие болгарских курортов. Недавно несколько английских компаний специально для инвестиций в строительство курортных апартаментов в Болгарии привлекли десятки миллионов долларов через IPO. На разгоряченном рынке помещения площадью около 70 кв. м, расположенные на Солнечном Берегу, продаются уже по 1,5─2 тыс. евро за метр.

Предстоящее вступление в Евросоюз, стабильное экономическое развитие и рост туристического потока считаются главными предпосылками для дальнейшего роста цен в Болгарии, как и в ряде соседних стран. В частности, по прогнозам брокерских компаний, в ближайшие два-три года болгарский рынок недвижимости будет ежегодно расти на 10─15%. В немалой степени этому должны поспособствовать иностранцы, желающие приобрести курортные апартаменты. Кроме того, в последнее время началось бурное развитие территорий в районах Центральных Балкан. Например, в прошлом году деревенская недвижимость в живописных селах вокруг города Разград почти сравнялась по цене с квартирами в областном центре. Причиной ажиотажа стал интерес к этой местности покупателей из Великобритании. В нескольких районах страны реализуются проекты строительства современных гольф-комплексов, а также курортных поселков с отелями, виллами, казино, ипподромом и полями для игры в поло. Кроме того, по информации World House Group, в последнее время инвесторы присматриваются к земельным наделам вблизи Софии, вынашивая планы строительства на этой территории элитных коттеджных поселков.

Притягательный менталитет

Болгарские риэлтеры утверждают, что среди покупателей недвижимости немало бизнесменов из России. Прежде всего наши соотечественники активно инвестируют в строительство гостиниц и дачных поселков. В частности, в прошлом году русские коммерсанты интересовались приобретением земли в районе села Баня, расположенного близи города Разлог, с целью дальнейшего строительства дачного поселка с видом на горный хребет Пирин. А одна из компаний приобрела 25 га земли для устройства виноградника в районе города Бяла.

Не меньшей популярностью у россиян пользуются и другие восточноевропейские страны. Как рассказал "Эксперту" представитель одной из московских риэлтерских компаний, специализирующихся на рынке элитного жилья, его фирма участвует в девелоперском проекте строительства элитного дома в одном из городов Черногории. "Эта страна близка нам по менталитету, работать здесь проще. В наши планы входит строительство элитного дома. Причем проектируем его по московским параметрам. В Черногории элитными считаются квартиры по 50─80 квадратных метров с потолками 2,6─2,8 метра. Мы же хотим строить дома с более просторными квартирами и подземными паркингами. Разброс цен на местном рынке очень велик: от 1,6 до 10 тысяч евро. Рынок недвижимости только формируется, а потому имеет хорошую доходность", -- отмечает наш собеседник.

Другая российская компания занята созданием гостиничной сети в Словакии на горнолыжных и термальных курортах. "Долгое время в этой стране объекты курортной недвижимости находились во владении крупных государственных монополий. Недавно был снят запрет на продажу акций таких компаний иностранцам. Они тут же были куплены немецкими, французскими и английскими инвесторами, которые, получив контроль над монополиями, начали избавляться от недвижимости как от непрофильного актива. Только в прошлом году в Словакии на рынок было выброшено порядка двухсот пятидесяти гостиниц и пансионатов. Распродажа продолжается до сих пор", -- рассказал "Эксперту" представитель этой фирмы.

К слову, в ближайшие десять лет на развитие словацких курортов ЕС планирует направить около 2 млрд евро. Поэтому неудивительно, что в городах, прилегающих к курортам, разворачивается активное строительство сопутствующей инфраструктуры -- гостиниц, сертифицированных международных гольф-ареалов. Как правило, вся земля вокруг гольф-полей выкуплена, разбита на участки с коммуникациями, которые продаются по цене от 10 до 12 тыс. долларов за сотку. По нашим данным, к подобным проектам уже проявляют интерес несколько крупных российских банков.

Впрочем, некоторые российские эксперты предостерегают своих коллег от излишнего увлечения инвестициями в недвижимость соседних стран. Во-первых, говорят они, по устоявшейся традиции примерно в сорока случаях из ста бум на рынке недвижимости неожиданно сменяется продолжительным спадом. Во-вторых, в силу небольшой территории восточноевропейских стран и скромной емкости местных рынков велик риск их скорого затоваривания с последующим снижением цен и доходности инвестиционных проектов.