Время распродаж

Недвижимость
Москва, 20.02.2006
«Эксперт» №7 (501)
Коммерческая недвижимость все чаще становится предметом инвестиционных сделок. Обострение конкуренции между инвесторами за лучшие здания приведет к снижению ставок капитализации

По оценкам брокерских компаний, ежегодно в Москве примерно 300─400 тыс. кв. м коммерческой недвижимости переходят от одних хозяев к другим. Преимущественно предметом сделок становятся здания площадью менее 20 тыс. кв. м. Сделки с более внушительными площадями единичны. Причем сколько из них инвестиционных (покупка совершается с целью извлечения дохода от недвижимости в долгосрочной перспективе), оценить крайне сложно.

В минувшем году в поле зрения ведущих консалтинговых компаний попало около десятка таких контрактов -- это в два раза больше, чем в 2004-м. "Однако консалтинговые и брокерские компании видят только узкий сегмент рынка -- сделки с качественными складами, офисами и торговыми объектами. Но ведь есть еще колоссальный сегмент рынка -- тело айсберга -- это офисы класса B, С, D. Основная масса контрактов заключается там, но на рынке нет компаний, которые суммировали бы всю информацию о них", -- уточняет заместитель директора департамента инвестиций компании Colliers International Азамат Кумыков.

Стоимость коммерческого квадратного метра в среднем колеблется от 1,5 до 2 тыс. долларов. Ставки капитализации (доходность инвесторов на вложенный капитал без учета транзакционных издержек) составляют 12─14%. Маржа продавцов, по экспертным оценкам, варьируется в интервале 20─50%. "В отдельных случаях прибыль может достигать и семидесяти процентов", -- замечает менеджер департамента развития компании "Промсвязьнедвижимость" Александр Кириленко.

Расконсервация

По словам брокеров, рост числа инвестиционных сделок обусловлен появлением на российском рынке коммерческой недвижимости новых крупных игроков, в том числе западных инвестиционных компаний. Пожалуй, самым заметным стал выход на московский рынок фонда недвижимости Raven Russia Limited. Недавно он купил у компании "Росевродевелопмент" строящийся в Подмосковье складской комплекс "Крекшино" площадью 115 тыс. кв. м за 110 млн долларов. Кроме того, за 18,6 млн долларов Raven Russia приобрел складские терминалы "Кулон-Балтия" и "Кулон". Всего же, как неоднократно заявляли представители Raven Russia, фонд намерен вложить в российскую недвижимость около 800 млн долларов.

"Инвесторы становятся менее консервативными, -- отмечает в связи с этим г-н Кумыков из Colliers International. -- Например, до появления на рынке фонда Raven Russia никто и не думал покупать склады. Теперь же некоторые игроки, которые ранее проводили весьма консервативную политику, расширили инвестиционный мандат. У них появился интерес к различным сегментам рынка недвижимости. Инвесторы готовы брать на себя повышенные риски". Действительно, фонд Флемингов (FF&P Russia Real Estate), например, до недавнего времени интересовался исключительно офисами класса A в центре Москвы. Теперь же в поле его зрения попали качественные склады.

Рост интереса к московской недвижимости участники рынка объясняют еще и тем, что инвесторы получили доступ к широкому спектру финансовых рычагов. В частности, на рынке появились такие банки, как Hypo Real Es

У партнеров

    «Эксперт»
    №7 (501) 20 февраля 2006
    Реформа энергетики
    Содержание:
    "Мы читали, что это должно работать"

    Руководители РАО "ЕЭС России" собираются проверить невидимую руку рынка на эффективность. Полигоном для смелого эксперимента станет российская теплоэнергетика

    Международный бизнес
    Экономика и финансы
    Реклама