- «Эксперт» №30 (524) /
- 21 авг 2006, 00:00
Это не сговор. Это — жизнь8
Минувшая неделя прошла под знаком активности Федеральной антимонопольной службы. Сначала прокуратура РФ попросила ФАС организовать проверку исполнения строителями антимонопольного законодательства при определении ими цен на жилье. Спустя несколько дней ФАС возбудила дело против крупнейших операторов сотового рынка по подозрению в ценовом сговоре. Вскоре губернатор Камчатки попросил ФАС разобраться с подорожанием хлеба, а министр экономики и торговли Герман Греф пригрозил антимонопольной службой производителям бензина. Столь активная деятельность в целом направлена на давно обещанную борьбу с монополизмом — одним из главных источников инфляции, согласно мнению ведомства Грефа. Однако в случае со строительным рынком помимо борьбы с ростом цен наверняка присутствует и желание «усмирить» стройкомплекс Москвы и создать показательный пример для всех прочих.
По словам представителей самой прокуратуры, причина атаки на московских строителей состоит в желании федеральных властей продвинуть реализацию программы «Доступное жилье», чему мешает сложившийся запредельный уровень цен на жилье в столице, влияющий на ситуацию во многих других регионах. Однако сбить рост цен без изменений сложившейся структуры московского стройкомплекса невозможно. И поэтому не исключено, что еще одна возможная цель федералов — трансформировать сложившуюся структуру московского стройкомплекса, которая уже не отвечает стоящим перед страной задачам.
Известно, что московский стройкомплекс — это узкий круг крупных влиятельных компаний, таких как «Интеко», Су-155, «Мосфундаментстрой-6», ДСК-1, которые строят до 70% всего массового жилья. Плюс несколько десятков приближенных строительных компаний, которые также работают в тесной связке с основными игроками. Очевидно и то, что власти Москвы полностью контролируют земельный рынок и до сих пор ничем не демонстрировали желания хоть как-то либерализовать его, создав прозрачные условия доступа к земле. Понятно, что сломать такую жесткую систему очень сложно. Как сказал пару лет назад один иностранный строитель, «федералам не хватит и армии, чтобы изменить правила игры на московском рынке».
Впрочем, некоторые изменения в структуре рынка начали происходить после выборов 2003 года, и они были связаны с проникновением на московский рынок представителей федеральных структур. Но, увы, во всех этих «особых» случаях речь шла только о смене «крыш», а никак не о приходе новых эффективных собственников, которые могли бы расширить горизонты строительного рынка.
Безусловно, сложившаяся модель рынка неправильная, и, как бы ни уверяли нас столичные власти, что именно благодаря хозяйственно-строительному союзу группы влиятельных лиц «в столице все и держится», эта модель нуждается в изменениях. Возможно, сегодняшняя активность прокуратуры и ФАС — шаг в этом направлении. Но вряд ли может оказаться эффективной политика ломки старой системы без предложения концепции новой.
ФАС и прокуратура, как всегда, ведут себя настолько безграмотно, что вызывают раздражение всех игроков рынка, даже тех, кто заинтересован в изменении системы. ФАС занята подсчитыванием справедливой цены, остановившись на нереальном уровне в 1300 долларов за квадратный метр, а прокуратура просит Ассоциацию строителей России предоставить «сведения, на основании которых можно сделать вывод о необоснованном увеличении цен на возводимое жилье в Москве».
Вместо этого государству сегодня было бы крайне уместно предложить свое видение новых правил игры на жилищном рынке. Как либерализовать рынок земли? Как расширить доступ к кредитам строительных организаций? Как наладить практику больших муниципальных заказов на строительство доступного, в том числе арендуемого жилья, которое самим своим наличием будет оказывать понижательное давление на цены? Только множество грамотных и рыночных шагов может привести нас к сбалансированному спросу и предложению на рынке, а вовсе не очередная «силовая атака».
- Строительный бум в Подмосковье набрал такие высокие обороты, что один из вероятных сценариев развития рынка — стагнация
- В жилом комплексе «Лосиный остров» впервые на столичном рынке появились квартиры бизнес-класса с отделкой
- Большинство тематических коттеджных поселков Подмосковья формируется вокруг яхт-клубов, горнолыжных трасс и гольф-полей. Опция «спортивная инфраструктура» может удваивать стоимость недвижимости
Необходимо зарегистрироваться или авторизоваться, чтобы оставить комментарий.
Вадим Юрьевич Феофанов
Но главное - уволить Чубайса с государственных должностей.
Чубайса увольнять нельзя - кто то же должен быть в ответе за все.
Другими словами - берегите Чубайса - с ним закончат, за вас возьмутся :)
Вадим Юрьевич Феофанов
Но главное - уволить Чубайса с государственных должностей.
Чубайса увольнять нельзя - кто то же должен быть в ответе за все.
Другими словами - берегите Чубайса - с ним закончат, за вас возьмутся :)
По итогам статей про жилье и комментариям к ним, следует вывод - в будущем ничего хорошего на рынке жилья, нас не ожидает. И хороших и умных, понятно, в госструктурах в принципе и не будет по причине низких зарплат.
В чем основная проблема? ПРоблема в тотальном непрофессионализма и преступности всего того, что имеет отношение к деньгам в России. Тоько в последнеее время ощутимо появляются образованные и грамотные управленцы, которые к сожалению занимаются тем где можно по быстрому срубить бвбла для себя. А о морали про которую говорит Феофанов можно забыть, мы в капитализме.
За это лето побывл по делам в 7 областях страны (давно так не ездил). Вообщем, мое мнение такое, - в России образовался заколдованный круг, который к сожалению приведет наше государство к такому коллапсу, что все остальные кризисы покажутся незначительными флуктуациями.
А жилье….. пора покупать домик в деревне.
Сложно понять, почему во многих статьях рост цен на недвижимость в двух столицах увязывается с программой “Доступное жилье”. На мой взгляд никакого доступного жилья в этих городах не может быть по определению - на то они и столицы. Желаете жить в Москве или Питере - извольте заплатить за возможность жить в мегаполисе и пользоваться всеми благами и возможностями, имеющимися тут. Желаете иметь недорогую крышу над головой - выбирайте жилье в регионах. Так было и так будет. И не только в России, но и во всем мире.
Другой вопрос - в чьем кармане оседает “доплата за престиж и комфорт”. В данный момент большая ее часть идет в карман застройщика, а меньшьшая - городу. Причина такого распределения - непрозрачность рынка и высокий вес административных рисков для застройщика. В процессе строительства надо получить под 300 подписей и согласований, причем на каждом этапе чиновник может блокировать продвижение проекта. Выше риск - выше премия за риск.
Застройщик будет работать с приемлемой маржой только при одном условии - если он сможет купить у города участок земли в комплекте хотя-бы с передпроектной документацией и подведенными сетями и дальше с минимумом согласований строить в рамках этих документов.
Продавая такой комплект город будет получать значительно большую часть “доплаты за престиж”, но и тратить ее будет вынужден не только и не столько на социальное жилье, а в первую очередь на создание сетей и инфраструктуры. Но для этого чиновникам придется работать - а с этим у нас в стране всегда проблема….
Нынешняя ситуация более удобна и комфортна именно для чиновников - за счет высоких цен для обеспеченных людей строится масса социального жилья и все это преподносится как забота об электорате. Ну и естественно не стоит забывать, что каждое согласование - это еще один способ повышения благосостояния согласующего .
Только множество грамотных и рыночных шагов может привести нас к сбалансированному спросу и предложению на рынке, а вовсе не очередная «силовая атака».
Золотые слова. Вот только кому делать эти “грамотные рыночные шаги”? Я сильно подозреваю, что компетентные специалисты, которые могли бы такие шаги сделать, работают вовсе не в ФАС и не в прокуратуре, а, например, в этих самых московских строительных компаниях. Там и платят больше, и работа интереснее в общем.
Таким образом, вопрос опять упирается в кадры. Конечно, возникает большой соблазн вновь обвинить во всём Чубайса, что тут некоторыми уже делается (правда, я, видимо, по недостатку умудрённости так и не понял, как же связан А. Чубайс и К. Собчак с ФАС и с прокуратурой - и вообще, господин Феофанов с недавних пор начал, как мне кажется, придерживаться тактики Катона старшего: “И всё-таки Карфаген нужно разрушить”). Но только, боюсь, такое обвинение не подвигнет нас к привлечению эффективных специалистов в тот же ФАС. К слову, когда я год назад работал в Пермском УФАС - в течение полугода, - зарплата там, конечно, запредельная… Поэтому как были действия ФАС, скажем так, неоднозначными - такими они, наверное, ещё долго останутся. Возвращаясь к Пермскому ФАС, могу сказать, что длительное время там работает лишь несколько (можно пересчитать по пальцам одной руки, и ещё, глядишь, останутся лишние) по-настоящему увлечённых работой людей - и они хорошие специалисты, но, правда, в основном с юридическим, а не экономическим, образованием. Все остальные приходят и уходят, ФАС для них лишь трамплин к другим должностям и местам. Понятное дело, профессионализму тут весьма сложно прижиться. Не знаю, как с этим в Москве, но подозреваю, что, если уровень зарплат сопоставим с пермскими зарплатами работников УФАС, пусть даже и с небольшой поправкой, то ситуация с текучестью кадров и профессиональным составом этих кадров там несоизмеримо хуже - ибо в Москве намного больше интересных и более доходных мест работы для людей с экономическим образованием.
А значит, несмотря на все благие пожелания, ситуация в рассматриваемой сфере ещё долго будет далека от желаемой.
В условиях резкого роста спроса государство может взять на себя функции девелопера. Для этого необходимо организовать несколько национальных операторов, которые будут готовить проекты домов и вести необходимые согласования. При этом само строительство эффективно могут вести только частные организации, которые желательно выбирать на конкурсе.
Следует отметить, что в последствии, при усилении конкуренции, государство сможет вернуться к существующей практике продажи земли.
Государственные девелоперы могут пользоваться преимуществом и поддержкой федеральных властей, но не за счет притеснения частных компаний.
Ситуация на московском рынке недвижимости и действия ФАС - это конечно, песня. Причины - не на поверхности. Самое постое - действия ФАС могут реально иметь только 2 измерения: передел московского рынка недвижимости в пользу федералов и популистская игра на обывателя-не москвича в преддверии выборов. Но передел рынка никак не отразится на цене недвижимости, ибо новые собственники-федералы не будут действовать себе в убыток. А за пределами передела собственности только популизм или 3-й вариант - безнадежная глупость, которую последователи Чубайса и Гайдара имеют своим основанием.
Реальные причины роста цен на недвижимость в Москве:
1) недооценность всей российской экономики во время приватизации и тенденция к восстановлению реальной ее стоимости. В этом смысле даже нынешние цены на недвижимость в Москве прошли еще только около половины от реальной стоимости российских активов;
2) фиктивность рынка в России - т.е. невозможность вести хозяйственную деятельность на основании официального законодательства. Хоз. деятельность ведется под прямым крышеванием чиновников, что напрямую ведет к ликвидации бизнеса там, где у чиновников нет желания, сил, времени, интереса лично наблюдать за бизнесом. Нигде кроме Москвы потому бизнес вести нельзя. И все кто хочет заниматься бизнесом, едут в Москву. Это способствует росту цен на недвижимость в Москве и невозможности зарабатывать и формировать платежеспособный рост спроса на недвижимость в регионах. По сути возможности для создания мелкого и среднего бизнеса в стране свернуты.
3) Истоки всего этого лежат в способе отбора людей, пришедших в бизнес во времена Чубайса - он привел или неграмотных идеалистов, или безнавственных жуликов, каковым сам и является. Ходорковский - не хуже остальных, другие такие же жулики, только продают российские активы в США не одним куском, а маленькими частями, поэтому их действия менее заметны.
Что в этой ситуации делать? Понятно, что во-первых, уволить Чубайса с государственных должностей и с должностей государственных хозяйствующих субъектов, а во вторых, проводить чистку элиты с увольнением жуликов и неграмотных типа Ксении Собчак и назначением ответственных и комптентных.
Создавать открытое информационное пространство по каждой отрасли народного хозяйства.
Поощрять профессионализм, профессиональные достижения и качество.
Открыть информацию о реальных собственниках хозяйствующих субъектов и ограничить некоторым потолком возможности для мэров, губернаторов, прочих чиновников и их родственников быть собственниками хозяйствующих субъектов. Или ты собственник - или чиновник, совместительство запрещено. Даже если твоя собственность за рубежом, типа Карловых Вар и Кипра.
Обеспечить конкурентность в хозяйствующих областях стимулированием создания не менее 100 (или другого достаточного числа) реально независимых игроков на каждом значимом рынке.
Но главное - уволить Чубайса с государственных должностей.
В статье очень осторожно и деликатно формулируется ответственность московской мэрии за немыслимый рост цен на московскую недвижимость. Ведь именно мэрия сдерживает строительство в Москве, ограничивая выдачу лицензий на строительную деятельность и раздачу участков для застройки. Если дополнить эту статью списком миллиардеров из журнала “Форбс”, то правота авторов Эксперта делается абсолютно ясной.
В запредельные цены на жильё в Москве клановость в распределении земли под застройку, безусловно, вносит свой вклад. И если ФАС удастся в суде доказать размер этого “вклада” - флаг ему в руки. Возникнет серьезный прецедент.
Тем не менее у данной медали есть неплохая обратная сторона: немыслимые цены на жильё в Москве выталкивают застройщиков за пределы МКАД. В ближнем Подмосковье действительно развернулось серьёзное жилищное строительство (правда, в основном многоэтажное и в городах).
Беда в одном: инфраструктура коммуникаций (в первую очередь автодорог) между Москвой и Подмосковьем не выдерживает никакой критики. При этом не видно и виноватого: Лужков ограничивает автобусное сообщение с городами-спутниками (видимо, считая, что так лучше), Громов мало что может в этом плане сделать. Никаких “перехватывающих парковок” пока не заметно. Сеть автодорог из Москвы в пригороды регулярно латается, но нового строительства почти не ведется. Вроде бы логичная идея: объединить два субъекта федерации - Москву и Московскую область. Однако для этого необходимо проводить референдум, который перед выборами провести нельзя. Да и нет уверенности в том, что возникновение субъекта федерации, в котором будет жить чуть ли не 15% населения страны, разрешит проблем больше, чем создаст.
Самый разумный выход: Лужков и Громов подписываю договор простого товарищества (о совместной деятельности), в соответствии с которым два субъекта федерации действуют с единой целью создания интегрированной коммуникационной инфраструктуры; совместно предпринимают усилия по развитию конкуренции (в перевозках людей общественным транспортом; в строительстве жилья и дорог и т.д.). В этом случае в ближнем Подмосковье развернется малоэтажное(!) строительство жилья (не в городах-спутниках), при этом тут же будут и нормальные парковки и вся прочая инфраструктура. Только в этом случае есть шанс, что цены на жилье в Москве упадут.