Время фиксировать прибыль23

• Илья Ступин

«Потенциальные покупатели квартир крутят пальцем у виска и не хотят выкладывать за них астрономические суммы» — так описывают ситуацию на московском рынке недвижимости риэлтеры. Продать недвижимость становится все труднее, количество сделок уменьшается. Тем временем в последние недели риэлтеры фиксируют стремительный рост предложения квартир на вторичном рынке. При этом темпы роста цен замедлились: если весной они росли на 8–10% ежемесячно, то сейчас квартиры дорожают не более чем на 3–4% в месяц. Сейчас квартиры в столичных спальных районах предлагаются по 4–5 тыс. долларов за квадратный метр, не говоря уже о центре города, где цены зашкаливают за 35 тыс. долларов за метр. Эксперты предупреждают, что налицо все симптомы перегрева рынка, и предсказывают стагнацию.

Последний раз цены на московское жилье останавливались весной 2004 года. Тогда из-за кризиса продаж рынок пребывал в ступоре в течение почти восьми месяцев. Однако в 2005 году цены на столичную недвижимость вновь начали стремительно расти. А с начала этого года жилье в столице подорожало более чем на 80%. Весной темпы роста цен на недвижимость доходили до 10% в месяц.

Бурный рост замедлился лишь в середине лета. Спрос на жилье начал постепенно уменьшаться, а сроки экспозиции квартир — увеличиваться. Осенью объем предложения в сегменте жилья эконом- и бизнес-класса вырос на 40%. «Если в августе на продажу было выставлено пятнадцать тысяч квартир, то в начале октября — уже двадцать одна тысяча», — говорит генеральный директор компании RRG Денис Колокольников. По мнению участников рынка, объем предложения еще будет расти — два года назад на продажу в Москве одновременно выставлялось порядка 24 тыс. квартир.

«Прошли те времена, когда покупатели квартир с авансами ездили на просмотры», — констатирует директор департамента брокерских услуг брокерского дома «Золотые ворота» Александр Кукояка. Риэлтеры сетуют, что если раньше квартиры продавались быстрее чем за две недели, то теперь им приходится искать покупателей не меньше месяца.

Кто остановил рынок

По мнению участников рынка, снижение темпов роста и стремительное увеличение объемов предложения обусловлено выходом на рынок квартирных спекулянтов, которые, почувствовав истощение платежеспособного спроса, решили зафиксировать прибыль.

Увеличение объема предложения инвестиционных квартир особенно заметно на рынке элитного жилья. «В последнее время появились предложения о продаже жилья от физических лиц и компаний-инвесторов, которые покупали квартиры на ранних стадиях с целью последующей перепродажи. Сейчас едва ли не в каждом элитном доме выставлено на продажу по шесть-восемь квартир — приличные объемы для этого сегмента рынка. Каждый день что-то всплывает. Никто уже не верит, что аномальный рост цен первого полугодия сохранится», — говорит консультант компании «Кирсанова-Риэлти» Ирина Егорова.

«Высокие темпы роста цен превратили недвижимость в хороший финансовый инструмент, которым не преминули воспользоваться люди, имевшие свободные или кредитные средства», — говорит г-н Колокольников. По его оценкам, в этом году примерно половина сделок на рынке совершалась в инвестиционных целях. Представители компании «Пересвет-Инвест» оценивают долю инвестиционных квартир в 30%. Первый заместитель директора по экономике Домостроительного комбината №1 Андрей Паньковский предполагает, что примерно половина однокомнатных квартир в новостройках ранее была раскуплена в инвестиционных целях.

Никто уже не верит, что аномальный рост цен, который был в первом полугодии, сохранится

Следует отметить, что инвесторы не только выставили на продажу свою недвижимость, но и отказались от новых приобретений. Когда темпы роста цен начали замедляться, часть потенциальных инвесторов отложила новые приобретения. В результате денежная масса на рынке жилья существенно сократилась. «Обычно после того, как в сентябре люди возвращаются из отпусков, активность на рынке возрастает, увеличивается и спрос, и объем предложения. Но этой осенью объем предложения возрос, а спрос остался на прежнем уровне», — поясняет один из наших собеседников.

Впрочем, не все участники рынка верят в версию о давлении на рынок спекулянтов. «Ни о каком выбросе инвестиционных квартир речи не идет. Их сразу было бы видно — это свободные квартиры, готовые к продаже. Но количество таких объектов не увеличилось. Как было 85 процентов рынка альтернативных сделок, так и осталось», — говорит директор департамента вторичного рынка корпорации «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома. Риэлтеры, которые придерживаются аналогичной точки зрения, поясняют, что наметившееся еще летом снижение темпов роста цен на жилье привлекло на рынок участников альтернативных сделок. То есть людей, которым надо одновременно продать старое и купить новое жилье. Из-за этого и выросло предложение. «Раньше многие сделки распадались из-за невозможности зафиксировать цену и выстроить цепочку. Теперь проводить такие сделки стало проще», — говорят специалисты. По их мнению, именно за счет альтернативщиков предложение будет расти и дальше.

Обвала никто не ждет

Риэлтеры гадают, как будет развиваться ситуация в дальнейшем. Большинство экспертов прогнозируют стабилизацию цен и, возможно, их небольшую коррекцию. «Говорить о том, что цены стабилизировались, можно уже с уверенностью. Дальнейшее развитие ситуации будет зависеть от поведения игроков рынка. Некоторые риэлтерские компании уже начали призывать инвесторов фиксировать прибыль. Очевидно, они рассчитывают на коррекцию и увеличение количества сделок — ведь крупные компании зависят от оборота. Но, на мой взгляд, это достаточно рискованный шаг. Если инвесторы вдруг начнут реализовывать квартиры с дисконтом, может образоваться снежный ком, который повлечет за собой падение рынка», — предполагает г-н Колокольников.

Эксперты обращают внимание еще на одно обстоятельство. По их словам, вторичный рынок жилья сильно зависит от ценовой политики игроков на рынке новостроек. «Новостройки — это поплавок, который первым реагирует на происходящее. Сейчас многие компании начали фиксировать цены на новостройки. До этого застройщики придерживались стратегии регламентированных продаж. То есть в определенные отрезки времени продавали определенное количество квартир — не больше и не меньше. Сейчас у застройщиков образовался запас квартир. И многое будет зависеть от того, не начнут ли некоторые из них нервничать и демпинговать», — размышляет Александр Кукояка. По мнению нашего собеседника, увеличение объемов предложения на первичном рынке и коррекция цен могут стать сигналом к снижению цены для участников вторичного рынка жилья. Впрочем, многие риэлтеры признают, что уже сейчас реальные сделки закрываются по ценам, которые на 10–20% ниже цен предложения.

С оглядкой на Москву

Любопытно, что тенденции московского рынка жилья наблюдаются и в регионах.

Так, в Екатеринбурге цены в сентябре выросли на 10%. А с начала года недвижимость подорожала на 80%. «Сегодня же появились предпосылки к снижению темпов роста», — заявил «Эксперту» руководитель отдела аналитики Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков. По его словам, впервые за последние месяцы зафиксировано увеличение объемов предложения на 10% и сроков экспозиции квартир.

По словам управляющего директора Группы ЛСР Евгения Яцишина, в Санкт-Петербурге цены на элитное и массовое жилье уже стабилизировались. Более того, некоторые петербургские риэлтеры заявляют, что цены реальных сделок ниже цен предложения примерно на 10%. По данным аналитика петербургского рынка недвижимости Дениса Кочегарова, по сравнению с июнем объем предложения на вторичном рынке вырос примерно на 10%.

Впрочем, пока петербургские аналитики осторожны в прогнозах. «Сейчас практически все эксперты занимаются угадыванием, а не прогнозированием. Нет ни одного аналитика, который за прошедшие пару лет сказал бы точно, какие факторы влияют на рынок и что с ним произойдет в ближайшей перспективе. Виной всему непрозрачность рынка, отсутствие качественной государственной статистики, иллюстрирующей спрос и реальные доходы населения», — сетует г-н Кочегаров.

Пока ситуация на квартирном рынке, аналогичная московской, складывается лишь в ряде крупных российских городов, но опыт показывает, что региональные рынки повторяют в своем развитии динамику столичного рынка с временным лагом. Поэтому, скорее всего, в дальнейшем можно ожидать стабилизации рынка недвижимости и в большинстве российских регионов.

• Строительный бум в Подмосковье набрал такие высокие обороты, что один из вероятных сценариев развития рынка — стагнация
• В жилом комплексе «Лосиный остров» впервые на столичном рынке появились квартиры бизнес-класса с отделкой
• Большинство тематических коттеджных поселков Подмосковья формируется вокруг яхт-клубов, горнолыжных трасс и гольф-полей. Опция «спортивная инфраструктура» может удваивать стоимость недвижимости