- «Эксперт» №9 (550) /
- 05 мар 2007, 00:00
Делиться надо10
На днях арестован один из крупных подмосковных землевладельцев — председатель совета директоров компании «Вашъ финансовый попечитель» Василий Бойко. Предприниматель обвиняется в махинациях с землей, ему грозит до пятнадцати лет тюрьмы. Дан ход уголовным делам против другого латифундиста, главы компании «Ведомство» Ильи Дыскина, и его компаньонов. Телефоны этой структуры молчат, закрыт принадлежащий компании интернет-портал по продаже земельных участков, компания фактически исчезла с рынка, хотя раньше была одной из ведущих. Кроме того, в Подмосковье расследуется еще несколько уголовных дел, связанных с земельными правоотношениями.
«Как правило, претензии возникают к фирмам, имеющим не вполне очевидные с правовой точки зрения основания приобретения прав собственности на землю», — говорит старший партнер юридической компании «Мегаполис» Владимир Сметанин. Пока он, а также участники рынка недвижимости воспринимают все эти наезды как частные, не связанные друг с другом случаи. Однако то, что происходит на рынке земли, создает весомые предпосылки для широкомасштабной кампании против крупных землевладельцев.
Земельные олигархи
На подмосковном рынке земли надулся и готов лопнуть спекулятивный пузырь. Цены на участки заоблачны: в среднем от 2 до 7 тыс. долларов за сотку. Спрос огромный, но адекватного предложения на рынке нет. Структура предложения сильно нарушена. По словам риэлтеров, рынок буквально завален земельными участками большой площади — от 100 га и выше. При этом ощущается острый дефицит наиболее востребованных участков площадью от 40 га и меньше.
Политику на рынке определяет группа игроков. По экспертным оценкам, сегодня около 500 тыс. га в окрестностях Москвы контролируется десятью компаниями. Крупными землевладельцами считаются компании «Центр-Капитал», «Знак», «Вашъ финансовый попечитель», группа «Абсолют», Визави-банк, «Евразия» и ряд других структур. Контроль над огромными земельными массивами большинство землевладельцев получили пять—десять лет назад, скупив у колхозников земельные паи либо акции сельскохозяйственных предприятий. Львиная доля принадлежащих им участков — это бывшие колхозные наделы, оформленные как земля сельскохозяйственного назначения. Скупив эти земли по 50–100 долларов за сотку, сегодня землевладельцы выставляют их по 5–7 тыс. долларов. При этом крупные землевладельцы не желают дробить свои массивы. Во-первых, превращение сельхозземли в рыночный товар и дальнейший ее перевод в категорию земель для индивидуального жилищного строительства связан с дополнительными финансовыми и временнЫми затратами. Во-вторых, зачастую земля приобреталась не для спекулятивной перепродажи, а как объект для долгосрочных инвестиций, как способ накачивания капитализации своих компаний и как инструмент влияния на местные власти.
Получив контроль над крупными территориями, землевладельцы фактически блокировали развитие московского региона
Сегодня неподконтрольные земельные олигархи имеют большое политическое влияние. Подмосковные и федеральные чиновники вынуждены считаться с их интересами и всегда готовы пойти на уступки коммерсантам. Например, при разработке проекта строительства Центральной кольцевой автодороги всесторонне учитывались интересы крупных землевладельцев, которые зачастую сами указывали чиновникам маршрут прохождения трассы.
Таким образом, сегодня рынок земли закрыт для средних и небольших инвесторов и девелоперских компаний. Для освоения же больших территорий требуются фантастические вложения. «Крупные землевладельцы набрали столько земли, что освоить ее в ближайшие десять лет не представляется возможным. Для этого требуются колоссальные инвестиции. По нашим подсчетам, чтобы реализовать на участке площадью триста гектаров девелоперский проект, например построить жилье, потребуется восемь—двенадцать лет и около миллиарда долларов», — рассказывает заместитель директора управления загородной недвижимости компании «Миэль-недвижимость» Владимир Яхонтов. Образовалась патовая ситуация. Самостоятельно вкладываться в развитие территорий крупные землевладельцы не хотят. Но и перепродать такие участки тоже не могут или не хотят.
Проткнуть пузырь
До недавнего времени государство смотрело на крупных землевладельцев сквозь пальцы и, похоже, только сейчас стало осознавать, что утратило не только ценный актив, но и контроль над частью территории. Установив монопольно высокие цены на землю, а также получив контроль над большими территориями, крупные землевладельцы фактически блокировали развитие Московского региона.
Все указывает на то, что рынок созрел для структурных сдвигов. По логике вещей следующим этапом его развития должно стать дробление земли, перепродажа ее с дисконтом средним компаниям, а затем и еще более мелким игрокам. Возможно, местные и федеральные власти, озадаченные реализацией нацпроектов, намерены ускорить этот процесс и готовят масштабную ревизию подмосковных территорий. Косвенно об этом свидетельствует и то, что многие латифундисты, держащие нос по ветру, уже принялись в добровольном порядке делиться землей с федеральными и областными чиновниками либо записываться в участники национального жилищного проекта. Многие риэлтеры в последнее время столкнулись с неожиданной сменой собственника на отдельные участки, которая прошла вне рынка.
По мнению экспертов, встряска рынку земли не повредит. «Однако правоохранительные органы могут и увлечься. Например, история с арестом Бойко явно не поспособствует улучшению инвестиционного климата. Все-таки этот предприниматель худо-бедно инвестировал в развитие земли, а также поддерживал неплохое сельскохозяйственное производство. В отличие, скажем, от многих других структур, которые держат свинарники и коровники просто для вида», — замечает один из наших собеседников.
Поэтому лучше, говорят участники рынка, если государство не воспользуется административной дубиной в лице правоохранительных органов, а выведет рынок земли из коматозного состояния с помощью экономических инструментов. Например, заставит латифундистов платить высокие налоги или штрафы за использование земли не по целевому назначению. Либо навесит на них обременения по комплексному развитию территорий в жестко установленные сроки. По крайней мере, такие способы воздействия позволили бы аккуратно сдуть спекулятивный пузырь. Тогда как топорные действия силовиков могут вылиться в банальный передел рынка.
Необходимо зарегистрироваться или авторизоваться, чтобы оставить комментарий.
Вообще-то, торговля не своим товаром подпадает, насколько мне известно, под одну уголовную статью. Интересно, какие основания есть у колхоза-совхоза, или руководителя того или иного региона, выставлять на торги то, что ему не принадлежит? Только из-за того, что ему кто-то когда наделил какой-то участок земли для пользования? А какие основания у физического лица покпать то, что принадлежит всему народу? Понятно, что мораль и нравственность для этих физических и юридических лиц не существует. Им бы “бабло срубить”, да прикарманить в свою собственность побольше. Чтобы потом, собрав на пикничек всех знакомых и друзей, повести их на экскурсию, в процессе которой он, как известный гоголевский герой, станет всем хвастать: и это все мое, и за лесом все мое, и за речкой все мое, и речка моя, и крестьяне все мои, и город весь мой… Что-то не вяжется у нас со справедливостью и демократией. Ведь давно всем известно, что каждый имеет право продавать только то, что сделал сам своими руками. Вот этим товаром он имеет право распоряжаться в полной мере и по своему усмотрению. Хоть в печку, хоть в сиротский дом, хоть на рынок, хоть в подарить дорогому человеку. Куда мы катимся? Ведь у этой ямы дна нет, а срад из нее уже отравил миллионы наших граждан. И все мало?
Вообще-то, торговля не своим товаром подпадает, насколько мне известно, под одну уголовную статью. Интересно, какие основания есть у колхоза-совхоза, или руководителя того или иного региона, выставлять на торги то, что ему не принадлежит? Только из-за того, что ему кто-то когда наделил какой-то участок земли для пользования? А какие основания у физического лица покпать то, что принадлежит всему народу? Понятно, что мораль и нравственность для этих физических и юридических лиц не существует. Им бы “бабло срубить”, да прикарманить в свою собственность побольше. Чтобы потом, собрав на пикничек всех знакомых и друзей, повести их на экскурсию, в процессе которой он, как известный гоголевский герой, станет всем хвастать: и это все мое, и за лесом все мое, и за речкой все мое, и речка моя, и крестьяне все мои, и город весь мой… Что-то не вяжется у нас со справедливостью и демократией. Ведь давно всем известно, что каждый имеет право продавать только то, что сделал сам своими руками. Вот этим товаром он имеет право распоряжаться в полной мере и по своему усмотрению. Хоть в печку, хоть в сиротский дом, хоть на рынок, хоть в подарить дорогому человеку. Куда мы катимся? Ведь у этой ямы дна нет, а срад из нее уже отравил миллионы наших граждан. И все мало?
Поэтому лучше, говорят участники рынка, если государство не воспользуется административной дубиной в лице правоохранительных органов, а выведет рынок земли из коматозного состояния с помощью экономических инструментов. Например, заставит латифундистов платить высокие налоги или штрафы за использование земли не по целевому назначению. Либо навесит на них обременения по комплексному развитию территорий в жестко установленные сроки. По крайней мере, такие способы воздействия позволили бы аккуратно сдуть спекулятивный пузырь. Тогда как топорные действия силовиков могут вылиться в банальный передел рынка.
Все мы видели каким хлебом-дробью встречают судебных исполнителей даже средненькие и мелкотравчатые дачники…
Илья, Вас абсолютно корректно и справедливо поправили, указав на специфику предмета. Обижаться и пытаться язвить глупо и лишь подтверждает незнание предмета.
Правильный ответ формально конечно дан:
Поэтому если у Вас возникнет желание принимать участие в подготовке материалов о рынке земли - всегда велкам!
Непрофессионально.
Василий Шарапов
Илья, озабоченность это прекрасно.
осталость только сублимировать ее в конструктивную мысль
Вот, например, Вы можете ответить на вопрос: какие меры законодательного регулирования предприняло государство чтобы стимулировать так называемый “девелопмент территорий” и улучшить структуру предложения на рынке?
Именно с этого надо начинать, настройка антимонопольных правовых механизмов, упрощение и ускорение процедур межевания и кадастрового учета участков, перевода их из одной категории в другую, изменения разрешенного использования, совершенствование и оптимизация оборота земли и т.д.
Василий, я журналист, а не законодатель, не участник этого рынка. Цель этой заметки - обозначить проблему. Если у Вас есть четкое представление о мерах, которые надо предпринять для стимулирования развития территорий - я готов к сотрудничеству, e-mail указан выше. Поверьте - добиться внятных размышлений на этот счет от участников рынка земли очень сложно. Люди зачастую двух слов связать не могут - о какой там настройке антимонопольных механизмов и пр. можно говорить? Я готов “сублимировать озабоченность в конкретную мысль” с помошью участников рынка, либо независимых экспертов. Однако, для масштабной работы пока не располагаю достаточным количеством профессиональных экспертов, готовых потратить на все это свое драгоценное время
Дробление территорий на маленькие участки для продавца означает административный геморрой и расходы, а также снижение в целом инвестиционной привлекательности всего земельного портфеля, о чем уже упоминал Владимир.
Таким образом, у продавца отсутствуют мотивы что-либо менять.
А влияние на мотивы продавца через полицейскую дубинку вряд ли можно считать цивилизованным способом регулирования рынка.
Продажа земли оптом интересна крупным землевладельцам по вполне понятным причинам:
- cохранение энергии и минимум операционных затрат
- меньшие риски потерь капитала и замораживания оборотных средств
- спекулятивный инстинкт (предположительно)
- эффективная материальная отдача от неликвидных земель, которые в пакете с ликвидными принесут доход, но в разрыве с ними нет
- наверное, какие-то еще причины, которые я упустил.
Согласно китайской философии довольно часто недеяние более эффективно чем деяние.
Очевидно, для латифундистов в сложившихся условиях “недеяние” более выгодно чем приведение предложения в соответствие со структурой спроса.
Но заставить собственника земли ее продавать с учетом требований спроса может только экономическая целесообразность, иные варианты вряд ли следует считать цивилизованным решением проблемы.
Ну да, все правильно! Я разве с этим спорю? Но что мешает “цивилизованным” землевладельцам генерировать идеи, лоббировать их в парламенте, или хотя бы предавать их огласке в СМИ. Никто же этого не делает - Вам попадалось хотя бы одно толковое интервью или глубинное исследование рынка земли? Лично мне - нет. Вместо внятных предложений со стороны латифундистов только вздохи об обременительной ноше в виде свинарников, взяток и пр. Заколебало все это. Не хотят генеририровать идеи - рискуют получить госдубину под предлогом защиты общественных интересов (которые на деле могут оказаться интересами узкой группы лиц)
Илья, озабоченность это прекрасно.
осталость только сублимировать ее в конструктивную мысль
Вот, например, Вы можете ответить на вопрос: какие меры законодательного регулирования предприняло государство чтобы стимулировать так называемый “девелопмент территорий” и улучшить структуру предложения на рынке?
Именно с этого надо начинать, настройка антимонопольных правовых механизмов, упрощение и ускорение процедур межевания и кадастрового учета участков, перевода их из одной категории в другую, изменения разрешенного использования, совершенствование и оптимизация оборота земли и т.д.
Дробление территорий на маленькие участки для продавца означает административный геморрой и расходы, а также снижение в целом инвестиционной привлекательности всего земельного портфеля, о чем уже упоминал Владимир.
Таким образом, у продавца отсутствуют мотивы что-либо менять.
А влияние на мотивы продавца через полицейскую дубинку вряд ли можно считать цивилизованным способом регулирования рынка.
Продажа земли оптом интересна крупным землевладельцам по вполне понятным причинам:
- cохранение энергии и минимум операционных затрат
- меньшие риски потерь капитала и замораживания оборотных средств
- спекулятивный инстинкт (предположительно)
- эффективная материальная отдача от неликвидных земель, которые в пакете с ликвидными принесут доход, но в разрыве с ними нет
- наверное, какие-то еще причины, которые я упустил.
Согласно китайской философии довольно часто недеяние более эффективно чем деяние.
Очевидно, для латифундистов в сложившихся условиях “недеяние” более выгодно чем приведение предложения в соответствие со структурой спроса.
Но заставить собственника земли ее продавать с учетом требований спроса может только экономическая целесообразность, иные варианты вряд ли следует считать цивилизованным решением проблемы.
Здорово, что у журнала «Эксперт» есть читатели, готовые до 4 ночи строчить комментарии к “поверхностным заметкам, не имеющим отношения к жизни”! Мой Вам респект Владимир Павлов!
А теперь попытаюсь ответить по существу.
1. Я в скупке колхозов не участвовал, только наблюдал за процессом со стороны. Поэтому, как Вы верно заметили, с этой точки зрения не являюсь профессионалом в этой области. Вместе с тем заметка написана в сотрудничестве с профессиональными участниками рынка и на основе их высказываний. Хотя, не скрою, большинство ваших коллег о рынке земли говорить отказываются. Получить толковый комментарий – большая редкость. Поэтому если у Вас возникнет желание принимать участие в подготовке материалов о рынке земли - всегда велкам! Свои координаты вы можете выслать на мой персональный e-mail: stupin@expert.ru.
2. Вы называете ошибочным вывод о том, что на рынке земли надулся пузырь из-за перекошенной структуры предложения. Но затем сами же признаете – «рынок характеризуется огромным предложением при дефиците спроса». А это разве не пузырь, когда рынок затоварен неликвидным товаром?!
3. Затем Вы пишете, что рынок очень разнообразен - на нем присутствуют предложения от 100 до 100000 долларов за сотку. Не спорю. Только предложения 100 долл. – это земля в ***е мира. Между тем даже поверхностный анализ цен на землю показывает, что большинство предложений земли, расположенной в 50-км зоне от Москвы, сосредоточено в ценовом диапазоне от 2 до 7 тыс. долл. за сотку. Если сможете убедить меня в обратном - приведете, пжлста, статистику - буду оч. признателен.
4. Вы пишете, что технически нет никаких проблем разделить 100 Га на сколь угодно мелкие участки. Это, мол, займет от 1,5 до 3 месяцев и совсем немного денег. Затем сами же сообщаете, что на практике раздербанить участок и продать крайне трудно, потому что дробление влияет на ликвидность соседних участков и вообще очень накладная процедура. Так зонирование земель потому и тонкий вопрос - здесь надо включать мозги. Во всем мире разукрупнение участков (дробление больших участков на мелкие - до 2-5 га) - это основной механизм девелопмента территорий. Проблема заключается в том, что земельные спекулянты (то есть, компании, аналогичные вашей) не желают заниматься девелопментом территорий, и воспринимают эту работу как обременение. Вот и Вы с сожалением констатируете, что низкая ликвидность земли вынудила компанию инвестировать в доведение части земель до товарного вида (пригодного для застройки) - с соответствующими затратами, которые надо окупать. Задумываться об этом надо было еще в 2004 году, а не просто «курировать скупку» колхозов.
5. Вы сетуете, что доведение земли до состояния товара (перевод из сельхозназначения, подвод коммуникаций) увеличивает себестоимость и риски инвестора на порядок. Я Вас поздравляю - в 2004 году ваша компания сделала отличную инвестицию! Фактически, Вы купили «Жигули», а теперь сетуете, что ржавая «копейка» никому не нужна, а превратить ее в «Мерседес» ой как дорого! Эти песни про убыточные колхозы и нерентабельных коров… Зачем, простите, Вы скупали сельхозугодия, если владеть ими так обременительно?!
6. Вы пишете: «Пока колхоз был колхозом - на него все кредиторы махнули рукой. Как только появляется инвестор - все долги колхоза за последние 10 лет предъявляются новому владельцу…» То есть, Вы считаете это высшей несправедливостью?
7. Вы пишете: «Местные власти имеют право по закону об обороте земель с\Х назначения у Вас просто и бесплатно отобрать, если они не возделываются». Вам известны прецеденты отъема земли у спекулянтов? Лично мне - нет. Кроме того, по закону отобрать землю можно только в судебном порядке. По-моему, доказать в суде, что земля используется не по назначению, весьма проблематично. А вот «закошмарить» владельца при желании можно – но это совсем другая история.
8. Вы пишете, что пять лет назад еще рынка сельхозземель не было. И сами же указываете, что все покупки были в диапазоне 2002-2005 гг., основная масса - в 2003-2004 гг. Несложные арифметические подсчеты показывают, что 2007 минус 5 как раз и получается 2002. По-моему, это Вы не очень дружите с арифметикой. Кроме того, ряд авторитетных и широко известных предпринимателей получили контроль над подмосковными сельхозземлями, расположенными на престижных направлениях, еще в конце 90-х годов. Насколько мне известно, сегодня некоторые земельные спекулянты тех лет даже занимают губернаторские должности.
9. Что касается стоимости участков, то Вы не открыли Америку, сообщив о том, что приобретения осуществлялись по 5-7 долл. за сотку. Цены очень рознились, и мы взяли верхний потолок, хотя некоторые участники рынка, действительно, называли цену 5-7 долл. за сотку.
10. Вы недоумеваете: откуда такие деньги у приведенных мною мало кому известных компаний? Это достаточно смелое утверждение для профессионала земельного рынка. Например, «Знак» - компания г-на Цветкова (Уралсиб), Вашъ финансовый попечитель - Бойко, группа «Абсолют» и «Визави-банк» тоже достаточно известные структуры. «Евразия» - казахские товарищи, активно скупающие землю в последнее время. Может быть, Вы можете назвать каких-то других, более солидных и еще не известных широкой публике игроков? Буду очень признателен за дополнительную информацию!
Василию Шарапову
Я действительно «озабочен проблемами формирования полноценного рынка подмосковной земли, который регулируется государством, вопросами стимулирования законными методами спроса и предложения земельных участков, то есть созданием эффективной торговой площадки». Правильная формулировка!
И не менее озабочен тем, что все может закончиться банальным переделом собственности.
согласен со многими тезисами, который Владимир обозначил
но есть ряд ремарок
насчет того что 100Га можно довольно быстро разделить на
мелкие участки товарного вида
ведь потребуется межевать участки, ставить их на кадастровый учет и перерегистрировать права - все эти процедуры с формальных позиций занимают значительно больший срок
и еще мне не совсем понятны мотивы автора обсуждаемой статьи
либо он озабочен проблемами формирования полноценного рынка подмосковной земли, который регулируется государством, вопросами стимулирования законными методами спроса и предложения земельных участков, то есть созданием эффективной торговой площадки
либо его просто беспокоит банальный передел собственности
в последнем случае, разумеется, о каких-либо структурных проблемах земельного рынка говорить не приходится, а только о смене титульных владельцев активов по принципу “подпиши здесь, если хочешь увидеть снова рассвет”
склонен рассматривать последний вариант судя по названию статьи
Владимир Павлов:
Ой, спасибо Вам, Владимир Павлов, за Вашу статью.
И за информационную содержательность. И за эмоциональность.
Немного знакома с вопросом изнутри. На примере ближнего подмосковья.
Моё мнение во многом совпадает с Вашим. (Про “дело Бойко” ничего сказать не могу, но, думаю, что арестовывать можно каждого, кто вовлечен в “колхозно-совхозный оборот земель” в наших краях).
Еще раз спасибо.
Статья, откровенно говоря, даже не поверхностная, а вообще не имеющая отношения к жизни. Журналист Илья Ступин не владеет вопросом в принципе, поэтому описал ситуацию так, как она видится непрофессионалу, с ошибочными и посылами, и исходной информацией, и выводами.
Я лично курировал скупку ряда колхозов в Московской обл. одной из инвестиционных структур и могу дать пояснения по ряду поставленных в статье вопросов.
Прежде всего, о поводе - аресте Бойко. То, что вменяется ему в вину - а именно лишение прав на землю (т.н. “паи”) колхозников одного из купленных им колхоза (“Доватор”), произошло еще в 1992 г., когда вышло в условиях практически полного правового вакуума постановление главы Рузского района, согласно которому права на одну и ту же землю возникли как у колхозников, так и у юр. лица - “Доватора”. По факту в 1992 г. права были закреплены за юр. лицом. оно же платило налог на землю и на него же были оформлены все права на землю документально. Колхозники лишились своих прав в 1992 году, а не в 2004, когда Бойко купил у них акции колхоза. Возможен, конечно, вариант, что уже Бойко были подделаны какие-то регистрационные документы задним числом - таких случаев в Подмосковье сколько угодно (естественно, без соответствующих действий районных властей это сделать невозможно), в этом уже пусть следствие разбирается, у меня оснований делать такие выводы сейчас нет.
Практика наделения крестьян земельными паями была слишком разной в разных районах и даже разных хозяйствах.
В главе “Земельные олигархи” автор пишет: на подмосковном рынке земли надулся пузырь. Цены на участки заоблачны: в среднем от 2 до 7 тыс. долларов за сотку. Спрос огромный, но адекватного предложения на рынке нет.“ Автор обвиняет в этом крупных землевладельцев. Но это не соответствует действительности в принципе. Все как раз наоборот - огромное предложение при дефиците спроса.
Прежде всего, рынок очень разнообразен - на нем присутствуют предложения от 100 до 100000 долларов за сотку и указанный автором ”средний“ диапазон не является даже ”средней температурой по больнице“ - слишком много факторов влияет на цену земли, это расскажет любой риэлтор. Про величину наделов выше 100 Га - тоже сказки, технически нет никаких проблем разделить 100 Га на сколь угодно мелкие участки, это займет от 1,5 до 3 месяцев и совсем немного денег.
Далее, ”контроль над огромными земельными массивами“ большинство землевладельцев получили пять-десять лет назад”… пять лет назад еще рынка сельхозземель не было, это так, к сведению, - не было закона “Об обороте земель с/х назначения”. Все покупки были в диапазоне 2002-2005 гг., основная масса - в 2003-2004 гг.
Далее, “скупив эти земли по 50-100 долларов за сотку, сегодня землевладельцы выставляют их по 5-7 тыс. долларов…” Автор не дружит с арифметикой. Да Вы бы хоть просто перемножили эти Ваши 50-100 долларов на количество земли в приведенной Вами таблице. Получили бы 2-4 млрд. долларов на скупку. Откуда такие деньги у приведенных Вами мало кому известных компаний? Я Вас сильно огорчу, если скажу, что все приобретения осуществлялись, грубым счетом, по 5-7 долларов за сотку?
Далее, представьте себе типичный колхоз. Допустим, в нем 3000 Га, это достаточно среднестатистическая величина. Процентов 20 этих земель занимают дороги, коммуникации (ЛЭП, газо- и нефтепроводы, кабели - с охранными зонами до 300 м, в которых нельзя строить). Довольно значительная часть земель - заболоченные низины, овраги, заливные луга. Худо-бедно пригодных для коттеджного строительства земель во всех этих 3000 Га - не более 10-20%, еще процентов 10 теоретически могли бы использоваться под промышленно-логистические цели (для строительства фабрик и складов, например, - это если бы у нас кто-то строил фабрики и склады в таком количестве), остальное - огромные бескрайние поля без коммуникаций и дорог, которые по видовым и всем прочим характеристикам ни для чего, кроме сельского хозяйства не пригодны. Так вот, купив этот колхоз, хозяин выделит потенциально интересные земли, а остальные пойдут на рынок хоть по 80 долларов, хоть по 50, хоть по 30 если их хоть-кто-то купит. Чтобы изменить целевое назначение “коттеджных” 600 Га, нужно затратить весьма немалые деньги. В ценах 2004 года самый минимум 200 долл на сотку (под дачи). Провести к участку дорогу, элекричество с запасом мощностей (которых нет вблизи Москвы), я уж не говорю о газе и воде - это деньги, деньги, деньги. Весьма немалые, себестоимость уже сотни долларов на сотку, отсюда и минимальная цена продаж долларов в 600 (2000 - это уже круто для опта).
А неподготовленный участок “в сельхозе” никому не нужен - у девелоперов, строящих коттеджные поселки, запас земель на 10 лет вперед уже есть. Земля в первозданном виде - в с/х назначении, без коммуникаций, но пригодная для строительства - так и стоит в районе 200-300 долл, если это не 30-километровая зона вокруг Москвы. Но никому она не нужна, в нее нужно инвестировать массу денег и потратить много времени, чтобы превратить в товар, на который еще не факт, что найдется покупатель.
Мы пытались продавать земли одного из своих колхозов в 35 км от МКАД по одному из северных направлений в с/х назначении. Любого размера участки, по цене от 80 долл. - за год из 3000 Га смогли продать около 15 - не покупают! Пришлось инвестировать в доведение части земель до товарного вида (пригодного для застройки) - с соответствующими затратами, которые надо окупать.
Содержание действующего колхоза - тоже занятие не для слабонервных. Почти все они - убыточны, имеют долги по налогам, за электричество и т.д. Один колхоз с дойным стадом в 500 коров в Подмосковье генерирует убыток порядка 200000 долларов в год, покрывать эту социальную нагрузку также приходится инвестору-“латифундисту”. Закрыть убыточное производство или перестроить его на рыночные рельсы часто просто невозможно: в колхозе, допустим, 300 работающих. А для ухода за таким стадом при современных технологиях нужно максимум 15-20 человек. Уволишь остальных - начнутся проблемы с администрацией, не уволишь - не сможешь вывести предприятие как экономическую единицу из убытков. Исключения, конечно, возможны, но в масштабах Московской области мне известно всего несколько прибыльных с/х предприятий, остальные убыточны и существуют только потому, что не платят соответствующим образом налоги государству, зарплату сотрудникам и прочие платежи своим поставщикам. Пока колхоз был колхозом - на него все кредиторы махнули рукой. Как только появляется инвестор - все долги колхоза за последние 10 лет предъявляются новому владельцу…
Ваше заключение, что землевладельцы не желают дробить участки - также поверхностны. Если покупатель хочет купить участок меньшего размера - ему продадут, при условии, что соседний участок останется ликвидным активом. Если приходится отказывать - тому есть веские причины. Если Вы продаете поле 50 Га под коттеджную застройку, а у Вас хотят купить 5 Га у дороги на этом поле для устройства строительного рынка - конечно, Вы не будете дробить участок. Хотя бы потому, что остальные 45 Га под жилье уже никогда не сможете продадать, т.к. жить по соседству с рынком никто не захочет. Отсутствие желания дробить участки чаще всего связаны с подобными рассуждениями. Грубо говоря, продав 5% территории такими “кусочками” можно так испортить основную массу товарных земель, что они станут вообще неликвидными. Зонирование земель - очень тонкий вопрос. Продать 20 Га под строительство фабрики автоматически означает вычеркнуть 500 окружающих ее гектаров из своих активов, потому что другого желающего строить промышленные объекты в этом месте Вы, скорее всего, никогда не найдете, а строить жилье рядом с фабрикой потенциальные покупатели тех самых 500 Га также не захотят.
Компании при этом нужно оплачивать расходы - зарплаты сотрудникам хотя бы, так что Ваше представление, что латифундисты “держат” монопольно рынок в корне неверно. Им необходимо постоянно что-то продавать, чтобы поддерживать свое текущее функционирование. Поэтому реально земли в продаже очень много, Вы просто этого не видите, - но на нее нет покупателей в том состоянии, в котором она продается. А доведение ее до состояния товара (перевод из сельхозназначения, подвод коммуникаций) увеличивает себестоимость и риски инвестора на порядок. Умножьте 500 долларов на 600 Га - и решите, закопаете ли Вы одномоментно в землю 30 млн. долл. без гарантий продаж? Да и налоги на землю сразу возрастают минимум в 5 раз, становясь уже ральной обузой.
Ваши рассуждения о том, что земельные олигархи имеют большое политическое влияние - полная наивность, они зависимы от решений местных властей по всем вопросам, расплачиваться за все приходится той же землей… Фраза о том, что земли покупались в том числе “как инструмент влияния на местные власти” ставит меня просто в ступор - ну скажите, зачем кому-то из инвесторов нужен “инструмент влияния на местные власти” сам по себе? Для чего? Это просто, простите, чушь. Купить за свои деньги актив, который местные власти имеют право по закону об обороте земель с\Х назначения у Вас просто и бесплатно отобрать, если они не возделываются - это купить “инструмент влияния”? “Инструменты влияния” инвестор будет потом годами носить в местную администрацию, чтобы у него землю не отобрали и не ставили палки в колеса при подведении коммуникаций и изменении целевого назначения.
Главу “Проткнуть пузырь” я не готов даже обсуждать - в ней нет ни одного осмысленного предложения, все выводы автора - нелепица, написанная непрофессионалом. Просто нечего обсуждать, извините.
для развития земельного рынка подмосковья и разделения латифундий полагаю можно использовать более тонкие инструменты регулирования рынка нежели заключение в кандалы правообладателей, например повышение налогового бремени для крупных землевладельцев, а также использование механизмов земельного контроля для тех особо крупных земель, которые длительное время не используются хоязевами, либо используются не по назначению