Бездомный экономкласс4

• Илья Ступин

В последнее время застройщики возлюбили массовый сегмент рынка загородной недвижимости. О планах строительства коттеджных поселков экономкласса объявили сразу несколько компаний. Два бюджетных поселка на 700 домов планирует возвести в Подмосковье компания RIGroup. Сеть поселков в ценовом сегменте от 200 до 400 тыс. долларов хотят создать инвестиционная компания «Норд Капитал» и «Русстройтрест». Около 500 коттеджей экономкласса намерена разместить на берегу Можайского водохранилища компания Rodex Group. Порядка 1,5 млрд долларов вложит в строительство бюджетных поселков корпорация «ИНКОМ-недвижимость».

Примечательно, что неожиданный интерес к экономклассу вдруг проявили компании, до этого не замеченные в проявлении симпатии к массовому потребителю и занятые строительством дорогих особняков. По мнению экспертов, резкая смена приоритетов объяснятся кризисом продаж элитной недвижимости. Этот сегмент рынка уже не гарантирует крупным игрокам денежного потока в прежнем объеме. Риэлтеры констатируют, что ликвидность элитного загородного жилья снижается, на рынке обостряется конкуренция.

В свою очередь спрос на коттеджи со стороны среднего класса растет. По словам исполнительного директора компании Blackwood Марии Литинецкой, в последнее время очень востребованы дома стоимостью до 350 тыс. долларов, приличного качества, в поселках с развитой инфраструктурой и с понятными сроками строительства. Это подтверждают и выкладки риэлтеров: около трети спроса приходится на такие объекты. Однако домов, которые отвечали бы этим требованиям покупателей, в продаже почти нет. «Поселки экономкласса — это самая дефицитная ниша на рынке загородной недвижимости», — констатирует руководитель направления загородной недвижимости компании «МИАН — агентство недвижимости» Светлана Кондачкова.

Казалось бы, надо порадоваться расторопности девелоперов, которые решили восполнить дефицит загородной недвижимости экономкласса. Однако есть веские основания полагать, что благие намерения большинства компаний намерениями и останутся, а проекты, заявленные как экономкласс, плавно переместятся в верхний ценовой сегмент. Во-первых, некоторые игроки могли сменить имидж только временно. Например, ради получения преференций, которые могут быть предоставлены компаниям, занятым строительством доступного жилья в рамках реализации национального жилищного проекта. Во-вторых, в Подмосковье не создано абсолютно никаких условий для развития массового сегмента рынка загородной недвижимости. Строить качественное загородное жилье экономкласса в столичных пригородах можно только себе в убыток.

Пощупайте товар руками

Сегодня, даже располагая суммой 400 тыс. долларов, купить в Подмосковье загородный дом для круглогодичного проживания почти невозможно. В этом ценовом диапазоне риэлтеры и застройщики предлагают либо заведомо неприемлемые для комфортной жизни варианты, либо залежалый товар с вторичного рынка.

Смотришь на фотографию в каталоге недвижимости — с виду уютный дом в ближнем Подмосковье, вокруг сосновый лес, прудик, охрана. «Однако дома по цене до 400 тысяч долларов надо внимательно изучать. Вероятность нарваться на существенный недостаток очень велика. Нужно товар щупать руками», — предупреждает заместитель генерального директора компании «Новый город» Наталья Ветлугина. И действительно, присмотришься внимательнее — и сразу вылезает наружу какой-нибудь изъян. У одного дома нет центрального водоснабжения, другой продается без внутренней отделки. «Это означает, что в обустройство такой недвижимости надо будет вложить дополнительные средства», — поясняет заместитель директора управления загородной недвижимости холдинга «Миэль» Владимир Яхонтов. То есть дом обойдется уже не в 400 тыс. долларов, а как минимум в 600 тыс. Назвать это экономклассом язык не поворачивается.

Также в продаже имеется много новых домов небольшой площади (до 150 квадратных метров) из бруса или сэндвич-панелей в охраняемых дачных поселках. Теоретически их можно приспособить для постоянного проживания, замечает г-жа Кондачкова из компании «МИАН — агентство недвижимости»: система отопления и водоснабжения, подъездные пути и охрана позволяют использовать их в любое время года. Однако при этом бывшему горожанину придется отказаться от привычной городской инфраструктуры (школ, больниц, детских садов, супермаркетов) и ежедневно тратить около полутора-двух часов на дорогу до работы, поскольку дачные поселки удалены от цивилизации на приличное расстояние. Быстровозводимые конструкции из недорогих материалов, которые применяют застройщики дач, прямо скажем, не вызывают особого доверия. «Тяп-ляп, и домик готов» — так эксперты описывают процесс их возведения. Г-жа Ветлугина из компании «Новый город» говорит, что зачастую число дефектов переходит все мыслимые пределы, и ей известно огромное количество судебных разбирательств, связанных с нарушением сроков и строительных технологий.

Известна еще одна разумная альтернатива городскому жилью — таунхаусы в ближайшем пригороде. Однако в большинстве случаев такой формат недвижимости можно назвать бюджетным с натяжкой. По словам генерального директора компании «Терра-Недвижимость» Тимура Сайфутдинова, средняя стоимость квадратного метра в подмосковных таунхаусах составляет 2,6 тыс. долларов. Адекватных по соотношению цена/качество проектов «Эксперту» обнаружить не удалось.

Можно построить загородный дом своими силами и даже уложиться в 100–150 тыс. долларов. Но для этого требуется желание, масса свободного времени и несколько непременных условий. Во-первых, цена участка не должна превышать 2 тыс. долларов за сотку. Такую землю, опять же, можно приобрести только в дальнем Подмосковье. Во-вторых, должна иметься возможность подключения к газу, электричеству и прочим коммуникациям. Причем решить инфраструктурные проблемы в одиночку крайне затруднительно. В-третьих, строить дом придется из экономичных строительных материалов. Только в этом случае можно уложиться в себестоимость 500–800 долларов за квадрат. Так, по словам генерального директора группы компаний «Зодчий» Михаила Королева, стоимость строительства дома из бруса с коммуникациями и внутренней отделкой составит порядка 600–900 долларов за квадратный метр. Дом из клееного бруса обойдется в 1–2 тыс. долларов за метр в зависимости от толщины бруса, качества древесины и того, необходимо ли дополнительное утепление стен. Самый дешевый вариант — каркасная технология строительства. При ее применении стоимость коттеджа составит от 500 до 800 долларов за квадратный метр. Такой дом не требует сложного и дорогого фундамента и возводится быстрее.

Наконец, желательно найти такой участок под строительство, который расположен на территории уже заселенного коттеджного поселка. «Восемь лет назад я построил себе дом в организованном поселке, который был завершен на восемьдесят процентов. Но у нас там до сих пор ходят немытые приезжие из ближнего зарубежья, и собаки беспризорные бегают. Нетрудно себе представить, какой бедлам творится в стихийно застраивающихся поселках. О комфортном проживании в этом случае можно даже и не мечтать», — рассказывает один из наших собеседников.

В целом, заключают эксперты, строительство загородного дома своими силами — это почти всегда изнурительный долгострой.

Утопичный эконом

Отсутствие внятных предложений домов экономкласса при наличии спроса на такую недвижимость удивляет многих. Однако, по мнению экспертов, неразвитость этого формата объясняется не только нерадивостью девелоперов. Они, может быть, и рады сдвинуть с мертвой точки рынок массового домостроения. «Однако высокая цена земли, себестоимость самого строительства и проблемы с прокладкой коммуникаций тормозят развитие сегмента поселков экономкласса в Подмосковье», — говорит президент компании «Парк Групп» Олег Маринин.

«Мы изучали возможность строительства небольших загородных домов в восьмидесяти километрах от Москвы, — рассказывает г-н Яхонтов из компании “Миэль”. — Тысяча долларов за сотку, участок площадью сорок гектаров. Если разделить эту территорию на участки по пятнадцать соток и подвести к ним коммуникации, то стоимость земли под строительство коттеджа составит около 50 тысяч долларов. Дом из сэндвич-панелей площадью порядка 120 квадратных метров для постоянного проживания можно построить примерно за 100 тысяч долларов. Около 15–20 процентов от стоимости работ составит вознаграждение подрядчика. Примерно 40 процентов от стоимости проекта — маржа инвестора и девелопера, который будет финансировать проект. Итого — около 225 тысяч долларов продажная цена дома. Это еще стоимость земли минимальная, не учтены дополнительные издержки. Вот вам и экономкласс».

Участники рынка сетуют, что в последнее время в Подмосковье все труднее купить землю для коттеджной застройки в принципе, не говоря уже об экономклассе. Земля оптом стоит почти столько же, сколько в розницу. «Если покупать участки по нынешним расценкам, то надо закладывать в инвестиционные проекты ежегодный рост цен на 100 процентов. Но экономика этого не выдержит», — говорят девелоперы. И добавляют, что цены на землю задирают крупные землевладельцы. Латифундисты не хотят вкладываться даже в фи-девелопмент (предпродажную подготовку) принадлежащих им территорий и все риски (юридические, инфраструктурные и прочие) перекладывают на инвесторов.

Земельный дефицит усугубляется еще и тем, что сомнительная с правовой точки зрения история приобретения участков зачастую делает невозможным использование земли в качестве залога для получения банковских кредитов. «Сегодня проект строительства коттеджного поселка должен быть оформлен безупречно с юридической точки зрения. От покупки земли, легализации застройки до взаимоотношений с покупателями», — подчеркивает генеральный директор компании «Русстройтрест» Дмитрий Гусев. В то же время земли, нарезанные под крестьянско-фермерское хозяйство на участки по 1,5 га, зачастую не являются юридически чистыми и не проходят экспертизу. «Такой земли на рынке достаточно много. Только покупать ее невыгодно и слишком рискованно», — резюмирует г-н Яхонтов из компании «Миэль».

Еще одна болевая точка — инфраструктура. По словам управляющего проектом «Светлогорье» Ильи Свиридова, сейчас во всем Подмосковье наблюдается острая нехватка электричества и газа. Участники рынка конкретизируют: подключиться к энергоснабжению по официальным расценкам практически невозможно. «Мы на Дмитровке в 35 километрах от Москвы поселок строим. Там полрайона надо газифицировать, чтобы к газу подключиться», — негодует один из наших собеседников.

Побороть ментальность

По мнению экспертов, помимо земли и инфраструктуры для масштабного строительства домов экономкласса необходимо также и высокотехнологичное производство, позволяющее организовать поточное изготовление качественных домов для постоянного проживания и таким образом существенно снизить себестоимость строительства. Пока необходмых мощностей нет.

Кроме того, потенциальных покупателей недвижимости экономкласса надо будет убедить в том, что построенные по альтернативным технологиям дома ничуть не хуже кирпичных коттеджей. Сделать это непросто. «На Западе жизнь дома обычно ограничена 25–30 годами. И это вполне оправданно, потому что архитектура и отделочные материалы быстро устаревают. Но у нас другая ментальность. Например, я несколько лет назад построил загородный дом, а спустя три года понял, что отделка морально устарела. Сделал ремонт, который мне обошелся в стоимость дома», — рассказывает г-н Яхонтов.

Участники рынка отмечают, что в Европе и Америке основным активом является земля, тогда как недвижимость — это всего лишь набор стройматериалов. По их мнению, когда эта идея проникнет в умы российских покупателей недвижимости, тогда и возникнет высокотехнологичное производство загородных домов экономкласса. А пока этого не произошло, среднему классу, желающему поселиться за городом, остается довольствоваться какими-то жалкими суррогатами этого формата и искать компромисс с собственными представлениями о комфортном загородном жилье.

• Строительный бум в Подмосковье набрал такие высокие обороты, что один из вероятных сценариев развития рынка — стагнация
• Девелоперы должны сократить объемы строительства в Подмосковье. В противном случае областной рынок новостроек уже осенью начнет стагнировать, предупреждает Александр Хрусталев
• В ближайшее время в Ростове и Краснодаре ожидается сдача в эксплуатацию серии бизнес-центров, претендующих на высшую категорию А. К 2015 году объём предложения офисной недвижимости высшей категории, по оценке экспертов, вырастет почти в три раза