- «Эксперт» №16 (557) /
- 23 апр 2007, 00:00
Распродажа началась8
Случилось то, чего все так ждали. Жилье в Москве и Подмосковье начало дешеветь. Сотрудники крупных риелтерских компаний утверждают, что с начала года долларовые цены предложения квартир снизились на 1–2%, а сроки экспозиции квартир существенно возросли. Их коллеги из небольших агентств недвижимости говорят о более серьезной коррекции. «В последнее время в результате торга реальные цены на квартиры почти всегда падают на 10–15 процентов», — констатируют они. Заместитель гендиректора агентства недвижимости «Для друзей» Екатерина Тетерина приводит пример: «Недавно мы закрыли сделку с квартирой, которая изначально выставлялась за 172 тысячи долларов, а была продана за 152 тысячи. Это двушка в панельном доме в Москве». В реальном рублевом выражении (с учетом инфляции) цены предложения на вторичном рынке за последние пять месяцев упали на 8%.
По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», среднегодовая доходность инвестиций в столичные квартиры уже уступает доходности, которую приносят банковские депозиты. Не говоря уже о фондовом рынке: за те же последние пять месяцев фондовый рынок вырос на 20% в долларовом эквиваленте (по индексу РТС). «Если коррекция цен на квартиры сохранится, то доходность жилья может стать отрицательной. Потеря его стоимости не будет компенсироваться даже доходом от аренды», — прогнозирует аналитик рынка недвижимости Олег Репченко.
Относительную устойчивость демонстрирует только рынок самого дорогого, элитного жилья, расположенного в центре Москвы. И то благодаря упорству некоторых риелтерских компаний, которые вводят хозяев квартир в заблуждение нереальными оценками стоимости недвижимости. «На самом деле квартиры продаются плохо, многие из них переоценены, а объем предложения растет», — говорит консультант компании «Кирсанова Риэлти» Ирина Егорова.
По словам директора по продажам компании «Новое качество» Андрея Уфимцева, срок экспозиции элитных квартир увеличился с трех до шести месяцев. Это раньше неопытная девочка-риелтер могла приехать, посмотреть в потолок и сказать клиенту, что квартира стоит, например, три миллиона. Сейчас такие варианты не проходят. Быстрых и легких продаж уже нет.
Предложение без спроса
Снижение цен на массовое жилье — естественная реакция рынка на резкое увеличение объема предложения квартир. По данным директора аналитического консалтингового центра холдинга «Миэль» Владислава Луцкова, с начала года объем предложения квартир на вторичном рынке в Москве вырос на 25%, в Подмосковье — на 35%.
«Сейчас объем предложения достиг максимальных показателей. Ежемесячно рынок бьет новые рекорды. В марте на продажу было выставлено 48 тысяч квартир. Для сравнения — во время кризиса продаж 2004 года объем предложения составлял 39 тысяч квартир», — говорит генеральный директор информационно-аналитического центра «Реалпрайс» Владислав Шевцов.
При этом все участники рынка отмечают, что пропорционального увеличения спроса не произошло. Более того, объем сделок с жильем в Москве по итогам прошлого года, по данным холдинга «Миэль», сократился на семь процентов. Часть потенциальных покупателей, которые не смогли купить квартиру, решили арендовать жилье. Повышение спроса на аренду привело к резкому росту арендных ставок. В прошлом году, по данным компании «МИАН — агентство недвижимости», они выросли на 15–17%. Пока обратного оттока арендаторов на рынок купли-продажи не наблюдается. Весной арендные ставки снизились примерно на 5%, но это, считают участники рынка, сезонное колебание.
По мнению экспертов, предложение жилья на рынке пополняется преимущественно за счет инвестиционных квартир. Такой версии, в частности, придерживается руководитель аналитической службы компании «МИАН — агентство недвижимости» Алексей Кудрявцев. «Многие инвесторы решили зафиксировать прибыль, утратив надежду на дальнейший рост цен. Два-три года назад много панельного жилья на первичном рынке приобреталось в инвестиционных целях. В последнее время доля панели в структуре предложения жилья на вторичном рынке возросла с 12 до 20 процентов», — говорит он. А г-н Шевцов добавляет, что увеличилось количество выставленных на продажу наиболее ликвидных однокомнатных квартир. Тщетные попытки продавцов реализовать их, по мнению нашего собеседника, наилучшим образом свидетельствуют о глубине кризиса на рынке недвижимости.
Фавориты снижения цен
По мнению участников рынка, потенциал для дальнейшего увеличения объема предложения отнюдь не исчерпан. В обозримой перспективе темпы падения цен на жилье могут возрасти. Г-жа Тетерина напоминает, что приближаются майские праздники, а потом летний сезон отпусков. Обычно в это время на рынке недвижимости наступает затишье. «И так не продается ничего, а летом кризисные явления могут усугубиться», — полагает г-н Шевцов. По мнению некоторых экспертов, рынок оживится и на него выйдет отложенный спрос только после того, как цены упадут на 25–30%.
Коррекция цен в первую очередь затронет наиболее дешевый сегмент рынка: панельное жилье первого периода массовой застройки. Прежде всего однокомнатные квартиры, которые были самыми востребованными, а значит, более привлекательными для инвесторов, в период повышения стоимости. «В долгосрочной перспективе снижение цен на такие квартиры может составить до 15 процентов от текущего уровня», — говорит аналитик рынка недвижимости Андрей Бекетов.
Пресс-секретарь кредитного брокера «Фосборн Хоум» Юлия Полякова рассказывает, что уже снижаются цены на жилье, которое невозможно приобрести в кредит: квартиры в «хрущевках» и панельных девятиэтажках. По мнению экспертов, в условиях насыщения рынка и обострения ценовой конкуренции снизится ликвидность недвижимости, которая расположена в наименее престижных районах города, с плохой транспортной доступностью и слаборазвитой инфраструктурой.
Сомнительный стабилизатор
Стоит заметить, что, несмотря на разрастание кризиса продаж, сотрудники крупных риелтерских агентств продолжают смотреть в будущее с оптимизмом. «Мы предполагаем, что рост цен возобновится во втором полугодии», — прогнозирует г-н Луцков из «Миэль». По его мнению, удержать вторичку от резкого падения поможет рынок новостроек, которому отведена роль вспомогательного локомотива. «В отличие от вторичного рынка на первичке объем предложения жилья не изменился. Более того, в начале года зафиксирован незначительный рост цен на новостройки. В Москве по итогам первого квартала — на 5,4 процента. В Подмосковье — на 2,7 процента. До конца года мы не ожидаем существенного увеличения объема предложения на первичном рынке, поэтому цены на новостройки могут подрасти еще», — поясняет г-н Луцков.
По логике риелтеров, повышение цен на новостройки призвано стимулировать активность потенциальных покупателей недвижимости в целом и убедить их в устойчивости рынка. Но, скорее всего, эти ожидания напрасны. Строительные компании тоже столкнулись со снижением спроса и признают, что в последнее время не избалованы вниманием покупателей. «Спрос вроде бы есть, но как только люди узнают наши цены, то у них тут же исчезает желание что-либо приобретать», — откровенничает один из столичных девелоперов.
Многие строительные компании уже маскируют снижение цен под сезонные скидки и рассрочки. Г-н Кудрявцев из «МИАН — агентство недвижимости» утверждает, что пока ему известны единичные случаи снижения стоимости на первичном рынке. Он говорит, что обычно этим грешат небольшие компании, которым требуется постоянный приток живых денег. Чтобы привлечь средства, они начинают реализацию объекта на начальной стадии по более низкой цене. «Например, недавно одна из таких фирм интересовалась у нас, по какой цене лучше вывести на рынок новый объект, чтобы в два раза уменьшить период экспозиции квартир», — поясняет наш собеседник.
Но похоже, что у крупных игроков тоже не выдерживают нервы и они готовятся к снижению цен. По крайней мере на днях известный столичный застройщик «СУ-155» предложил сотруднику «Эксперта», заинтересовавшемуся квартирами в его еще не построенном жилом доме в Подмосковье, скидку в размере 125 тыс. рублей от стоимости трехкомнатной квартиры.
- Прогноз развития рынка недвижимости Новосибирска неоднозначен. Застройщики с избытком насытили рынок жильем экономкласса. Какой продукт сможет заинтересовать потребителя на данном этапе, еще предстоит выяснить
- В нынешних экономических условиях средние компании, занимающиеся промышленным строительством, смогут сбалансировать финансовые потоки лишь за счет выхода на жилищный рынок, считает Денис Котляр
- В Новосибирске открылся крупнейший за Уралом выставочный комплекс. Его основным арендатором стала компания ITE
Необходимо зарегистрироваться или авторизоваться, чтобы оставить комментарий.
Выпуск от 3-го мая с.г.:
Вину за цены на лондонское жилье - а от них у человека слабонервного запросто навернутся слезы на глаза - часто возлагают на богатых россиян, полюбивших британскую столицу. Но и на их родине рынок недвижимости раскален добела. Цены постоянно ползут вверх; в больших российских городах новостройки растут как грибы.
Если не брать в расчет сырьевые отрасли, - а именно они преобладают в российской экономике - российские компании, специализирующиеся на операциях с недвижимостью, в 2006 г. эмитировали больше новых ценных бумаг, чем предприятия любого другого сектора. И все же бум в этой сфере подпитывается прежде всего кредитами. По оценке инвестиционной компании ‘Ренессанс Капитал’ у крупных фирм, специализирующихся на массовой застройке, собственный капитал составляет лишь 10% от общего объема активов. Тем не менее, их рублевые облигации пользуются у инвесторов немалой популярностью. Принося доход в размере 9-10%, ценные бумаги строительных компаний ‘первого эшелона’ торгуются на том же уровне, что и облигации основных эмитентов из секторов, производящих потребительские товары.
Однако долговые обязательства, выпускаемые российскими фирмами, специализирующимися на недвижимости - более рискованный объект для вложения. Структуру капитала здесь определяет преобладающая в секторе модель деловых операций. Крупные компании, работающие с коммерческой недвижимостью, как правило, имеют и строительные отделения: в результате превалирует тенденция ‘построить и продать’, а затем взяться за следующий крупный проект, а не создавать портфель недвижимости для сдачи в аренду, который приносил бы фирме стабильные рентные доходы. В условиях быстро растущего рынка недвижимости, где, вероятно, до 40% объектов приобретается с целью вложения денег, эта система срабатывает. Способствует ее эффективности и предоплата, - по сути она представляет собой беспроцентный кредит, возвращаемый ‘натурой’ - которую вносят будущие владельцы жилья. В разных вариантах подобные взносы обеспечивают до двух третей финансирования среднестатистического строительного проекта.
Помимо того, что эта система поощряет непрерывное новое строительство, она создает на рынке волатильность - если рост цен на недвижимость снизится, иссякнет и поток взносов на ‘нулевой стадии’. Кроме того, непонятна судьба таких взносов, если на рынке наступит спад, и компании начнут ‘лопаться’. Теоретически в этой ситуации погашение облигаций должно обладать приоритетом перед многими видами предоплаты. В реальности же, из-за политических соображений держатели облигаций могут оказаться в ‘хвосте’ очереди претендентов на возвращение вложенных средств.
FT предупреждает своих читателей от вложений в РН России, причем советует воздержаться даже от облигаций строительных компаний, которые являются законодательно наиболее защищеными инвестициями в сектор.
К тому же активность IPO обычно свидетельствует о достижении сектором максимальной капитализации и ожидании ухудшения показателей в средне- и долгосрочной перспективе.
Выпуск от 3-го мая с.г.:
Вину за цены на лондонское жилье - а от них у человека слабонервного запросто навернутся слезы на глаза - часто возлагают на богатых россиян, полюбивших британскую столицу. Но и на их родине рынок недвижимости раскален добела. Цены постоянно ползут вверх; в больших российских городах новостройки растут как грибы.
Если не брать в расчет сырьевые отрасли, - а именно они преобладают в российской экономике - российские компании, специализирующиеся на операциях с недвижимостью, в 2006 г. эмитировали больше новых ценных бумаг, чем предприятия любого другого сектора. И все же бум в этой сфере подпитывается прежде всего кредитами. По оценке инвестиционной компании ‘Ренессанс Капитал’ у крупных фирм, специализирующихся на массовой застройке, собственный капитал составляет лишь 10% от общего объема активов. Тем не менее, их рублевые облигации пользуются у инвесторов немалой популярностью. Принося доход в размере 9-10%, ценные бумаги строительных компаний ‘первого эшелона’ торгуются на том же уровне, что и облигации основных эмитентов из секторов, производящих потребительские товары.
Однако долговые обязательства, выпускаемые российскими фирмами, специализирующимися на недвижимости - более рискованный объект для вложения. Структуру капитала здесь определяет преобладающая в секторе модель деловых операций. Крупные компании, работающие с коммерческой недвижимостью, как правило, имеют и строительные отделения: в результате превалирует тенденция ‘построить и продать’, а затем взяться за следующий крупный проект, а не создавать портфель недвижимости для сдачи в аренду, который приносил бы фирме стабильные рентные доходы. В условиях быстро растущего рынка недвижимости, где, вероятно, до 40% объектов приобретается с целью вложения денег, эта система срабатывает. Способствует ее эффективности и предоплата, - по сути она представляет собой беспроцентный кредит, возвращаемый ‘натурой’ - которую вносят будущие владельцы жилья. В разных вариантах подобные взносы обеспечивают до двух третей финансирования среднестатистического строительного проекта.
Помимо того, что эта система поощряет непрерывное новое строительство, она создает на рынке волатильность - если рост цен на недвижимость снизится, иссякнет и поток взносов на ‘нулевой стадии’. Кроме того, непонятна судьба таких взносов, если на рынке наступит спад, и компании начнут ‘лопаться’. Теоретически в этой ситуации погашение облигаций должно обладать приоритетом перед многими видами предоплаты. В реальности же, из-за политических соображений держатели облигаций могут оказаться в ‘хвосте’ очереди претендентов на возвращение вложенных средств.
FT предупреждает своих читателей от вложений в РН России, причем советует воздержаться даже от облигаций строительных компаний, которые являются законодательно наиболее защищеными инвестициями в сектор.
К тому же активность IPO обычно свидетельствует о достижении сектором максимальной капитализации и ожидании ухудшения показателей в средне- и долгосрочной перспективе.
Собственно в обозримой перспективе в жилищной политике государства должны наступить большие перемены. Жизнь мегаполисов целиком основана на невозобновляемых источниках энергии - нефти, угле и газе, производимом из них бензине и электричестве. Смысла вкладываться в московскую недвижимость даже в перспективе владения на 30 лет с учетом этих факторов уже практически нет. Если только на условиях аренды, оплачиваемой из получаемого дохода на базе бизнеса на арендованной площади. Сначала хотелось бы увидеть какие реальные ресурсы для существования Москвы как мегополиса в виде источников электроэнергии и бензина, а таже и источников для отопления квартир существуют. В противном случае уже пора вкладываться в автономные дома с печками в селькой местности с землей не менее 15-20 соток к этим домам для минимального подсобного хозяйства.
Николай Рыков
Что касается РН Москвы, то на его снижение будут оказывать влияние не только глобальные процессы, но и «технические». К последним, можно отнести начинающийся период коррекции (снижения) цен на рынке нефти и «техническое» укрепление доллара (по разным оценкам – до 1.19 – 1.25 к евро).
Колебания на рынке нефти возможны, но падения цен на нефть не будет. Падение цен на нефть возможно только вместе с исчезновением самого рынка нефти вследствие исчепания нефти как таковой. Вот это кстати, произойдет уже достаточно скоро - в течении 20-50-ти лет. Если же я ошибаюсь со сроками, то только в том смысле, что сначала может исчезнуть рынок “дешевой” нефти, т.е. нефти, стоимость которой дешевле 100 долларов за баррель. Вот эта нафть совершенно точно в течение 20 лет закончится :-(
Пора думать, как жить в мире без нефти. Этанол не спасет - при переходе на этанол в промышленных масштабах в течение 15 лет произодет деградация почвы, которая приведет к невозможности не только выращивать рапс и подсолнечник, но и вообще вести сельское хозяйство на использовавшихся под эти цели землях.
В связи с этим спрос на московское жилье со стороны квалифицированных потребителей будет падать, а падение квалифицированного спроса потянет и общее падение спроса и падение цен.
ИМХО, снижение процента по ипотеке – не решит, а УСУГУБИТ ситуацию:
Ипотека (в общем) – это *будущие доходы* населения.
Снижение процента – расширит базу кредитуемых за счет снижения её качества.
Таким образом, доля не возвратов будет увеличиваться, особенно – в условиях возможного кризиса (См. «проблемы на РН в США» ).
Речь должна идти о снижении ЦЕН на недвижимость! Даже если для этого потребуется кризис РН ! Тем паче, что затронуты будут – около 250тыс. семей, в основном – в Москве.
Если же попытаются снизить «ипотечный процент» за счет ЗАРУБЕЖНЫХ источников (т.е. риск не возврата купят иностранцы) – проблем нет…..: )))
А вот если за счет бюджета, то риск будет «размазан» на всех нас…. Оно надо?
_Так, я считаю, во многом рост ВВП 2006 – 2007г. обеспечен именно им (объемы строительства в Москве, Питере, Е-бурге и ряде иных центров позволяют это предполагать)._
ИМХО - нет :
Себестоимость строительства (могу с достаточным основанием утверждать) – ОЧЕНЬ низка.
Строительство НОВЫХ предприятий (стройматериалов) – в «единицах ВВП» – копейки.
Реальная стоимость м2 , в документах купли-продажи (особенно на вторичном рынке), не отражается достоверно. Всевозможные «откаты» (которые, в сущности, и «задирают» продажную цену) – в статистику, по понятным причинам, не входят.
Т.е. реальное увеличение рынка недвижимости – дало стимул/направление, но на «статистический» ВВП – повлиять не могло.
А В 612
Остается вопрос – продавят ли потенциальные бедолаги снижение процента ипотеки – или нет.
продавят ли ипотечный процент заметно ниже годовой рублёвой инфляции?
Николай Рыков
Причины…..
Кризис продаж на рынке недвижимости, по моему скромному мнению(ИМХО), связан, в первую очередь, с изменением ОБЪЕКТА СБЕРЕЖЕНИЯ населения.
….
Таким образом, оцениваю средне и долгосрочные перспективы РН , как весьма негативные. Надеюсь, что КРАХА не будет…..
Рынок недвижимости в данной ситуации может быть весьма забавным и значимым индикатором. Так, я считаю, во многом рост ВВП 2006 – 2007г. обеспечен именно им (объемы строительства в Москве, Питере, Е-бурге и ряде иных центров позволяют это предполагать). Аналогично практически везде бурный рост 2006 окончился (хорошо бы) стагнацией. При этом (я знаю) на росте (в т.ч. предполагаемом) стоимости жилья строилась политика большого количества инвестиционных институтов (банки, паевые фонды, страховые компании). Теперь планируемой доходности не достигнуто. А кредиты взяты. Есть и куча замороженных (но прокредитованных) объектов. Поэтому возможна цепная реакция – я говорю не только о варианте банковского кризиса, но и о сворачивании ряда инфраструктурных проектов (кирпич, цемент, арматура и пр.).
Остается вопрос – продавят ли потенциальные бедолаги снижение процента ипотеки – или нет.
Кризис продаж на рынке недвижимости, по моему скромному мнению(ИМХО), связан, в первую очередь, с изменением ОБЪЕКТА СБЕРЕЖЕНИЯ населения.
Норма сбережений в России, по некоторым данным, составляет 18%. По мере улучшения экономической ситуации, большая часть этих средств, начиная с 2003 г., ринулась на рынок недвижимости. Прежде всего – московский. По разным данным, количество «инвестиционных» квартир в структуре спроса составляло от 25 до 40%. Не следует забывать и о том, что из остального объёма, до 90%, приходилось на т.н. «обменные варианты» (т.е. обмен с доплатой) – «эластичность спроса» в которых , очень велика. Отсюда – пошел и перегрев этого рынка.
На сегодняшний день, ИМХО, экономическая ситуация в Мире характеризуется увеличением волатильности ВСЕХ рынков (ФР, РН, товарных, финансовых). В этих условиях «простой обыватель» ищет «тихую гавань».Сразу отмечу, что в странах «золотого миллиарда» (СЗМ), нормы сбережений – малы (в США – отрицательная), по этому сдувание «пузыря» на рынке недвижимости – там, происходит по иным причинам, нежели в России.
В таких условиях, новым объектом сбережения, станет (ИМХО) – «вечная ценность» – золото (и серебро).
Что касается РН Москвы, то на его снижение будут оказывать влияние не только глобальные процессы, но и «технические». К последним, можно отнести начинающийся период коррекции (снижения) цен на рынке нефти и «техническое» укрепление доллара (по разным оценкам – до 1.19 – 1.25 к евро). Эти факторы создадут дополнительное «давление» на инвесторов, которые начнут активнее «фиксировать прибыль», т.е. предложение на рынке увеличится ещё больше. Кроме того, уменьшится объём спекулятивного дохода на РТС. Я отмечаю этот фактор по тому, что такой доход получают (по бОльшей части) именно в Москве и именно молодые люди, которые были бы заинтересованы в приобретении недвижимости («для себя», а не только как способ инвестирования).Т.о. дополнительно уменьшится платёжеспособный спрос. К счастью, ипотека не получила в России широкого распространения, поэтому, объём квартир , выставляемых банками как залоговое обеспечение несостоятельных должников (количество которых, также возрастёт), будет не велик.
Таким образом, оцениваю средне и долгосрочные перспективы РН , как весьма негативные. Надеюсь, что КРАХА не будет…..
Кризис продаж на рынке недвижимости, по моему скромному мнению(ИМХО), связан, в первую очередь, с изменением ОБЪЕКТА СБЕРЕЖЕНИЯ населения.
Норма сбережений в России, по некоторым данным, составляет 18%. По мере улучшения экономической ситуации, большая часть этих средств, начиная с 2003 г., ринулась на рынок недвижимости. Прежде всего – московский. По разным данным, количество «инвестиционных» квартир в структуре спроса составляло от 25 до 40%. Не следует забывать и о том, что из остального объёма, до 90%, приходилось на т.н. «обменные варианты» (т.е. обмен с доплатой) – «эластичность спроса» в которых , очень велика. Отсюда – пошел и перегрев этого рынка.
На сегодняшний день, ИМХО, экономическая ситуация в Мире характеризуется увеличением волатильности ВСЕХ рынков (ФР, РН, товарных, финансовых). В этих условиях «простой обыватель» ищет «тихую гавань».Сразу отмечу, что в странах «золотого миллиарда» (СЗМ), нормы сбережений – малы (в США – отрицательная), по этому сдувание «пузыря» на рынке недвижимости – там, происходит по иным причинам, нежели в России.
В таких условиях, новым объектом сбережения, станет (ИМХО) – «вечная ценность» – золото (и серебро).
Что касается РН Москвы, то на его снижение будут оказывать влияние не только глобальные процессы, но и «технические». К последним, можно отнести начинающийся период коррекции (снижения) цен на рынке нефти и «техническое» укрепление доллара (по разным оценкам – до 1.19 – 1.25 к евро). Эти факторы создадут дополнительное «давление» на инвесторов, которые начнут активнее «фиксировать прибыль», т.е. предложение на рынке увеличится ещё больше. Кроме того, уменьшится объём спекулятивного дохода на РТС. Я отмечаю этот фактор по тому, что такой доход получают (по бОльшей части) именно в Москве и именно молодые люди, которые были бы заинтересованы в приобретении недвижимости («для себя», а не только как способ инвестирования).Т.о. дополнительно уменьшится платёжеспособный спрос. К счастью, ипотека не получила в России широкого распространения, поэтому, объём квартир , выставляемых банками как залоговое обеспечение несостоятельных должников (количество которых, также возрастёт), будет не велик.
Таким образом, оцениваю средне и долгосрочные перспективы РН , как весьма негативные. Надеюсь, что КРАХА не будет…..
Не знаю что твориться в Москве. Но то что я вижу происходит в Саратове, не радует. У нас пока растут цены. И спрос превышает сильно предложение. А про новострой говорить нечего. Мало того что предложение просто катострофически уменьшилось на прошлый год. Так и в этом году продолжает уменьшаться. Единственная надежда на стротельство районами на окраине города. Но пока это произойдет.