Вину за цены на лондонское жилье - а от них у человека слабонервного запросто навернутся слезы на глаза - часто возлагают на богатых россиян, полюбивших британскую столицу. Но и на их родине рынок недвижимости раскален добела. Цены постоянно ползут вверх; в больших российских городах новостройки растут как грибы.
Если не брать в расчет сырьевые отрасли, - а именно они преобладают в российской экономике - российские компании, специализирующиеся на операциях с недвижимостью, в 2006 г. эмитировали больше новых ценных бумаг, чем предприятия любого другого сектора. И все же бум в этой сфере подпитывается прежде всего кредитами. По оценке инвестиционной компании ‘Ренессанс Капитал’ у крупных фирм, специализирующихся на массовой застройке, собственный капитал составляет лишь 10% от общего объема активов. Тем не менее, их рублевые облигации пользуются у инвесторов немалой популярностью. Принося доход в размере 9-10%, ценные бумаги строительных компаний ‘первого эшелона’ торгуются на том же уровне, что и облигации основных эмитентов из секторов, производящих потребительские товары.
Однако долговые обязательства, выпускаемые российскими фирмами, специализирующимися на недвижимости - более рискованный объект для вложения. Структуру капитала здесь определяет преобладающая в секторе модель деловых операций. Крупные компании, работающие с коммерческой недвижимостью, как правило, имеют и строительные отделения: в результате превалирует тенденция ‘построить и продать’, а затем взяться за следующий крупный проект, а не создавать портфель недвижимости для сдачи в аренду, который приносил бы фирме стабильные рентные доходы. В условиях быстро растущего рынка недвижимости, где, вероятно, до 40% объектов приобретается с целью вложения денег, эта система срабатывает. Способствует ее эффективности и предоплата, - по сути она представляет собой беспроцентный кредит, возвращаемый ‘натурой’ - которую вносят будущие владельцы жилья. В разных вариантах подобные взносы обеспечивают до двух третей финансирования среднестатистического строительного проекта.
Помимо того, что эта система поощряет непрерывное новое строительство, она создает на рынке волатильность - если рост цен на недвижимость снизится, иссякнет и поток взносов на ‘нулевой стадии’. Кроме того, непонятна судьба таких взносов, если на рынке наступит спад, и компании начнут ‘лопаться’. Теоретически в этой ситуации погашение облигаций должно обладать приоритетом перед многими видами предоплаты. В реальности же, из-за политических соображений держатели облигаций могут оказаться в ‘хвосте’ очереди претендентов на возвращение вложенных средств.
FT предупреждает своих читателей от вложений в РН России, причем советует воздержаться даже от облигаций строительных компаний, которые являются законодательно наиболее защищеными инвестициями в сектор.
К тому же активность IPO обычно свидетельствует о достижении сектором максимальной капитализации и ожидании ухудшения показателей в средне- и долгосрочной перспективе.
Вину за цены на лондонское жилье - а от них у человека слабонервного запросто навернутся слезы на глаза - часто возлагают на богатых россиян, полюбивших британскую столицу. Но и на их родине рынок недвижимости раскален добела. Цены постоянно ползут вверх; в больших российских городах новостройки растут как грибы.
Если не брать в расчет сырьевые отрасли, - а именно они преобладают в российской экономике - российские компании, специализирующиеся на операциях с недвижимостью, в 2006 г. эмитировали больше новых ценных бумаг, чем предприятия любого другого сектора. И все же бум в этой сфере подпитывается прежде всего кредитами. По оценке инвестиционной компании ‘Ренессанс Капитал’ у крупных фирм, специализирующихся на массовой застройке, собственный капитал составляет лишь 10% от общего объема активов. Тем не менее, их рублевые облигации пользуются у инвесторов немалой популярностью. Принося доход в размере 9-10%, ценные бумаги строительных компаний ‘первого эшелона’ торгуются на том же уровне, что и облигации основных эмитентов из секторов, производящих потребительские товары.
Однако долговые обязательства, выпускаемые российскими фирмами, специализирующимися на недвижимости - более рискованный объект для вложения. Структуру капитала здесь определяет преобладающая в секторе модель деловых операций. Крупные компании, работающие с коммерческой недвижимостью, как правило, имеют и строительные отделения: в результате превалирует тенденция ‘построить и продать’, а затем взяться за следующий крупный проект, а не создавать портфель недвижимости для сдачи в аренду, который приносил бы фирме стабильные рентные доходы. В условиях быстро растущего рынка недвижимости, где, вероятно, до 40% объектов приобретается с целью вложения денег, эта система срабатывает. Способствует ее эффективности и предоплата, - по сути она представляет собой беспроцентный кредит, возвращаемый ‘натурой’ - которую вносят будущие владельцы жилья. В разных вариантах подобные взносы обеспечивают до двух третей финансирования среднестатистического строительного проекта.
Помимо того, что эта система поощряет непрерывное новое строительство, она создает на рынке волатильность - если рост цен на недвижимость снизится, иссякнет и поток взносов на ‘нулевой стадии’. Кроме того, непонятна судьба таких взносов, если на рынке наступит спад, и компании начнут ‘лопаться’. Теоретически в этой ситуации погашение облигаций должно обладать приоритетом перед многими видами предоплаты. В реальности же, из-за политических соображений держатели облигаций могут оказаться в ‘хвосте’ очереди претендентов на возвращение вложенных средств.
FT предупреждает своих читателей от вложений в РН России, причем советует воздержаться даже от облигаций строительных компаний, которые являются законодательно наиболее защищеными инвестициями в сектор.
К тому же активность IPO обычно свидетельствует о достижении сектором максимальной капитализации и ожидании ухудшения показателей в средне- и долгосрочной перспективе.
Собственно в обозримой перспективе в жилищной политике государства должны наступить большие перемены. Жизнь мегаполисов целиком основана на невозобновляемых источниках энергии - нефти, угле и газе, производимом из них бензине и электричестве. Смысла вкладываться в московскую недвижимость даже в перспективе владения на 30 лет с учетом этих факторов уже практически нет. Если только на условиях аренды, оплачиваемой из получаемого дохода на базе бизнеса на арендованной площади. Сначала хотелось бы увидеть какие реальные ресурсы для существования Москвы как мегополиса в виде источников электроэнергии и бензина, а таже и источников для отопления квартир существуют. В противном случае уже пора вкладываться в автономные дома с печками в селькой местности с землей не менее 15-20 соток к этим домам для минимального подсобного хозяйства.
Николай Рыков
Что касается РН Москвы, то на его снижение будут оказывать влияние не только глобальные процессы, но и «технические». К последним, можно отнести начинающийся период коррекции (снижения) цен на рынке нефти и «техническое» укрепление доллара (по разным оценкам – до 1.19 – 1.25 к евро).
Колебания на рынке нефти возможны, но падения цен на нефть не будет. Падение цен на нефть возможно только вместе с исчезновением самого рынка нефти вследствие исчепания нефти как таковой. Вот это кстати, произойдет уже достаточно скоро - в течении 20-50-ти лет. Если же я ошибаюсь со сроками, то только в том смысле, что сначала может исчезнуть рынок “дешевой” нефти, т.е. нефти, стоимость которой дешевле 100 долларов за баррель. Вот эта нафть совершенно точно в течение 20 лет закончится :-(
Пора думать, как жить в мире без нефти. Этанол не спасет - при переходе на этанол в промышленных масштабах в течение 15 лет произодет деградация почвы, которая приведет к невозможности не только выращивать рапс и подсолнечник, но и вообще вести сельское хозяйство на использовавшихся под эти цели землях.
В связи с этим спрос на московское жилье со стороны квалифицированных потребителей будет падать, а падение квалифицированного спроса потянет и общее падение спроса и падение цен.
ИМХО, снижение процента по ипотеке – не решит, а УСУГУБИТ ситуацию:
Ипотека (в общем) – это *будущие доходы* населения.
Снижение процента – расширит базу кредитуемых за счет снижения её качества.
Таким образом, доля не возвратов будет увеличиваться, особенно – в условиях возможного кризиса (См. «проблемы на РН в США» ).
Речь должна идти о снижении ЦЕН на недвижимость! Даже если для этого потребуется кризис РН ! Тем паче, что затронуты будут – около 250тыс. семей, в основном – в Москве.
Если же попытаются снизить «ипотечный процент» за счет ЗАРУБЕЖНЫХ источников (т.е. риск не возврата купят иностранцы) – проблем нет…..: )))
А вот если за счет бюджета, то риск будет «размазан» на всех нас…. Оно надо?
_Так, я считаю, во многом рост ВВП 2006 – 2007г. обеспечен именно им (объемы строительства в Москве, Питере, Е-бурге и ряде иных центров позволяют это предполагать)._
ИМХО - нет :
Себестоимость строительства (могу с достаточным основанием утверждать) – ОЧЕНЬ низка.
Строительство НОВЫХ предприятий (стройматериалов) – в «единицах ВВП» – копейки.
Реальная стоимость м2 , в документах купли-продажи (особенно на вторичном рынке), не отражается достоверно. Всевозможные «откаты» (которые, в сущности, и «задирают» продажную цену) – в статистику, по понятным причинам, не входят.
Т.е. реальное увеличение рынка недвижимости – дало стимул/направление, но на «статистический» ВВП – повлиять не могло.
Николай Рыков Причины….. Кризис продаж на рынке недвижимости, по моему скромному мнению(ИМХО), связан, в первую очередь, с изменением ОБЪЕКТА СБЕРЕЖЕНИЯ населения.
…. Таким образом, оцениваю средне и долгосрочные перспективы РН , как весьма негативные. Надеюсь, что КРАХА не будет…..
Рынок недвижимости в данной ситуации может быть весьма забавным и значимым индикатором. Так, я считаю, во многом рост ВВП 2006 – 2007г. обеспечен именно им (объемы строительства в Москве, Питере, Е-бурге и ряде иных центров позволяют это предполагать). Аналогично практически везде бурный рост 2006 окончился (хорошо бы) стагнацией. При этом (я знаю) на росте (в т.ч. предполагаемом) стоимости жилья строилась политика большого количества инвестиционных институтов (банки, паевые фонды, страховые компании). Теперь планируемой доходности не достигнуто. А кредиты взяты. Есть и куча замороженных (но прокредитованных) объектов. Поэтому возможна цепная реакция – я говорю не только о варианте банковского кризиса, но и о сворачивании ряда инфраструктурных проектов (кирпич, цемент, арматура и пр.). Остается вопрос – продавят ли потенциальные бедолаги снижение процента ипотеки – или нет.
Кризис продаж на рынке недвижимости, по моему скромному мнению(ИМХО), связан, в первую очередь, с изменением ОБЪЕКТА СБЕРЕЖЕНИЯ населения.
Норма сбережений в России, по некоторым данным, составляет 18%. По мере улучшения экономической ситуации, большая часть этих средств, начиная с 2003 г., ринулась на рынок недвижимости. Прежде всего – московский. По разным данным, количество «инвестиционных» квартир в структуре спроса составляло от 25 до 40%. Не следует забывать и о том, что из остального объёма, до 90%, приходилось на т.н. «обменные варианты» (т.е. обмен с доплатой) – «эластичность спроса» в которых , очень велика. Отсюда – пошел и перегрев этого рынка.
На сегодняшний день, ИМХО, экономическая ситуация в Мире характеризуется увеличением волатильности ВСЕХ рынков (ФР, РН, товарных, финансовых). В этих условиях «простой обыватель» ищет «тихую гавань».Сразу отмечу, что в странах «золотого миллиарда» (СЗМ), нормы сбережений – малы (в США – отрицательная), по этому сдувание «пузыря» на рынке недвижимости – там, происходит по иным причинам, нежели в России.
В таких условиях, новым объектом сбережения, станет (ИМХО) – «вечная ценность» – золото (и серебро).
Что касается РН Москвы, то на его снижение будут оказывать влияние не только глобальные процессы, но и «технические». К последним, можно отнести начинающийся период коррекции (снижения) цен на рынке нефти и «техническое» укрепление доллара (по разным оценкам – до 1.19 – 1.25 к евро). Эти факторы создадут дополнительное «давление» на инвесторов, которые начнут активнее «фиксировать прибыль», т.е. предложение на рынке увеличится ещё больше. Кроме того, уменьшится объём спекулятивного дохода на РТС. Я отмечаю этот фактор по тому, что такой доход получают (по бОльшей части) именно в Москве и именно молодые люди, которые были бы заинтересованы в приобретении недвижимости («для себя», а не только как способ инвестирования).Т.о. дополнительно уменьшится платёжеспособный спрос. К счастью, ипотека не получила в России широкого распространения, поэтому, объём квартир , выставляемых банками как залоговое обеспечение несостоятельных должников (количество которых, также возрастёт), будет не велик.
Таким образом, оцениваю средне и долгосрочные перспективы РН , как весьма негативные. Надеюсь, что КРАХА не будет…..
Кризис продаж на рынке недвижимости, по моему скромному мнению(ИМХО), связан, в первую очередь, с изменением ОБЪЕКТА СБЕРЕЖЕНИЯ населения.
Норма сбережений в России, по некоторым данным, составляет 18%. По мере улучшения экономической ситуации, большая часть этих средств, начиная с 2003 г., ринулась на рынок недвижимости. Прежде всего – московский. По разным данным, количество «инвестиционных» квартир в структуре спроса составляло от 25 до 40%. Не следует забывать и о том, что из остального объёма, до 90%, приходилось на т.н. «обменные варианты» (т.е. обмен с доплатой) – «эластичность спроса» в которых , очень велика. Отсюда – пошел и перегрев этого рынка.
На сегодняшний день, ИМХО, экономическая ситуация в Мире характеризуется увеличением волатильности ВСЕХ рынков (ФР, РН, товарных, финансовых). В этих условиях «простой обыватель» ищет «тихую гавань».Сразу отмечу, что в странах «золотого миллиарда» (СЗМ), нормы сбережений – малы (в США – отрицательная), по этому сдувание «пузыря» на рынке недвижимости – там, происходит по иным причинам, нежели в России.
В таких условиях, новым объектом сбережения, станет (ИМХО) – «вечная ценность» – золото (и серебро).
Что касается РН Москвы, то на его снижение будут оказывать влияние не только глобальные процессы, но и «технические». К последним, можно отнести начинающийся период коррекции (снижения) цен на рынке нефти и «техническое» укрепление доллара (по разным оценкам – до 1.19 – 1.25 к евро). Эти факторы создадут дополнительное «давление» на инвесторов, которые начнут активнее «фиксировать прибыль», т.е. предложение на рынке увеличится ещё больше. Кроме того, уменьшится объём спекулятивного дохода на РТС. Я отмечаю этот фактор по тому, что такой доход получают (по бОльшей части) именно в Москве и именно молодые люди, которые были бы заинтересованы в приобретении недвижимости («для себя», а не только как способ инвестирования).Т.о. дополнительно уменьшится платёжеспособный спрос. К счастью, ипотека не получила в России широкого распространения, поэтому, объём квартир , выставляемых банками как залоговое обеспечение несостоятельных должников (количество которых, также возрастёт), будет не велик.
Таким образом, оцениваю средне и долгосрочные перспективы РН , как весьма негативные. Надеюсь, что КРАХА не будет…..
Не знаю что твориться в Москве. Но то что я вижу происходит в Саратове, не радует. У нас пока растут цены. И спрос превышает сильно предложение. А про новострой говорить нечего. Мало того что предложение просто катострофически уменьшилось на прошлый год. Так и в этом году продолжает уменьшаться. Единственная надежда на стротельство районами на окраине города. Но пока это произойдет.
Необходимо зарегистрироваться или авторизоваться, чтобы оставить комментарий.
Выпуск от 3-го мая с.г.:
Вину за цены на лондонское жилье - а от них у человека слабонервного запросто навернутся слезы на глаза - часто возлагают на богатых россиян, полюбивших британскую столицу. Но и на их родине рынок недвижимости раскален добела. Цены постоянно ползут вверх; в больших российских городах новостройки растут как грибы.
Если не брать в расчет сырьевые отрасли, - а именно они преобладают в российской экономике - российские компании, специализирующиеся на операциях с недвижимостью, в 2006 г. эмитировали больше новых ценных бумаг, чем предприятия любого другого сектора. И все же бум в этой сфере подпитывается прежде всего кредитами. По оценке инвестиционной компании ‘Ренессанс Капитал’ у крупных фирм, специализирующихся на массовой застройке, собственный капитал составляет лишь 10% от общего объема активов. Тем не менее, их рублевые облигации пользуются у инвесторов немалой популярностью. Принося доход в размере 9-10%, ценные бумаги строительных компаний ‘первого эшелона’ торгуются на том же уровне, что и облигации основных эмитентов из секторов, производящих потребительские товары.
Однако долговые обязательства, выпускаемые российскими фирмами, специализирующимися на недвижимости - более рискованный объект для вложения. Структуру капитала здесь определяет преобладающая в секторе модель деловых операций. Крупные компании, работающие с коммерческой недвижимостью, как правило, имеют и строительные отделения: в результате превалирует тенденция ‘построить и продать’, а затем взяться за следующий крупный проект, а не создавать портфель недвижимости для сдачи в аренду, который приносил бы фирме стабильные рентные доходы. В условиях быстро растущего рынка недвижимости, где, вероятно, до 40% объектов приобретается с целью вложения денег, эта система срабатывает. Способствует ее эффективности и предоплата, - по сути она представляет собой беспроцентный кредит, возвращаемый ‘натурой’ - которую вносят будущие владельцы жилья. В разных вариантах подобные взносы обеспечивают до двух третей финансирования среднестатистического строительного проекта.
Помимо того, что эта система поощряет непрерывное новое строительство, она создает на рынке волатильность - если рост цен на недвижимость снизится, иссякнет и поток взносов на ‘нулевой стадии’. Кроме того, непонятна судьба таких взносов, если на рынке наступит спад, и компании начнут ‘лопаться’. Теоретически в этой ситуации погашение облигаций должно обладать приоритетом перед многими видами предоплаты. В реальности же, из-за политических соображений держатели облигаций могут оказаться в ‘хвосте’ очереди претендентов на возвращение вложенных средств.
FT предупреждает своих читателей от вложений в РН России, причем советует воздержаться даже от облигаций строительных компаний, которые являются законодательно наиболее защищеными инвестициями в сектор.
К тому же активность IPO обычно свидетельствует о достижении сектором максимальной капитализации и ожидании ухудшения показателей в средне- и долгосрочной перспективе.
Выпуск от 3-го мая с.г.:
Вину за цены на лондонское жилье - а от них у человека слабонервного запросто навернутся слезы на глаза - часто возлагают на богатых россиян, полюбивших британскую столицу. Но и на их родине рынок недвижимости раскален добела. Цены постоянно ползут вверх; в больших российских городах новостройки растут как грибы.
Если не брать в расчет сырьевые отрасли, - а именно они преобладают в российской экономике - российские компании, специализирующиеся на операциях с недвижимостью, в 2006 г. эмитировали больше новых ценных бумаг, чем предприятия любого другого сектора. И все же бум в этой сфере подпитывается прежде всего кредитами. По оценке инвестиционной компании ‘Ренессанс Капитал’ у крупных фирм, специализирующихся на массовой застройке, собственный капитал составляет лишь 10% от общего объема активов. Тем не менее, их рублевые облигации пользуются у инвесторов немалой популярностью. Принося доход в размере 9-10%, ценные бумаги строительных компаний ‘первого эшелона’ торгуются на том же уровне, что и облигации основных эмитентов из секторов, производящих потребительские товары.
Однако долговые обязательства, выпускаемые российскими фирмами, специализирующимися на недвижимости - более рискованный объект для вложения. Структуру капитала здесь определяет преобладающая в секторе модель деловых операций. Крупные компании, работающие с коммерческой недвижимостью, как правило, имеют и строительные отделения: в результате превалирует тенденция ‘построить и продать’, а затем взяться за следующий крупный проект, а не создавать портфель недвижимости для сдачи в аренду, который приносил бы фирме стабильные рентные доходы. В условиях быстро растущего рынка недвижимости, где, вероятно, до 40% объектов приобретается с целью вложения денег, эта система срабатывает. Способствует ее эффективности и предоплата, - по сути она представляет собой беспроцентный кредит, возвращаемый ‘натурой’ - которую вносят будущие владельцы жилья. В разных вариантах подобные взносы обеспечивают до двух третей финансирования среднестатистического строительного проекта.
Помимо того, что эта система поощряет непрерывное новое строительство, она создает на рынке волатильность - если рост цен на недвижимость снизится, иссякнет и поток взносов на ‘нулевой стадии’. Кроме того, непонятна судьба таких взносов, если на рынке наступит спад, и компании начнут ‘лопаться’. Теоретически в этой ситуации погашение облигаций должно обладать приоритетом перед многими видами предоплаты. В реальности же, из-за политических соображений держатели облигаций могут оказаться в ‘хвосте’ очереди претендентов на возвращение вложенных средств.
FT предупреждает своих читателей от вложений в РН России, причем советует воздержаться даже от облигаций строительных компаний, которые являются законодательно наиболее защищеными инвестициями в сектор.
К тому же активность IPO обычно свидетельствует о достижении сектором максимальной капитализации и ожидании ухудшения показателей в средне- и долгосрочной перспективе.
Собственно в обозримой перспективе в жилищной политике государства должны наступить большие перемены. Жизнь мегаполисов целиком основана на невозобновляемых источниках энергии - нефти, угле и газе, производимом из них бензине и электричестве. Смысла вкладываться в московскую недвижимость даже в перспективе владения на 30 лет с учетом этих факторов уже практически нет. Если только на условиях аренды, оплачиваемой из получаемого дохода на базе бизнеса на арендованной площади. Сначала хотелось бы увидеть какие реальные ресурсы для существования Москвы как мегополиса в виде источников электроэнергии и бензина, а таже и источников для отопления квартир существуют. В противном случае уже пора вкладываться в автономные дома с печками в селькой местности с землей не менее 15-20 соток к этим домам для минимального подсобного хозяйства.
Николай Рыков
Что касается РН Москвы, то на его снижение будут оказывать влияние не только глобальные процессы, но и «технические». К последним, можно отнести начинающийся период коррекции (снижения) цен на рынке нефти и «техническое» укрепление доллара (по разным оценкам – до 1.19 – 1.25 к евро).
Колебания на рынке нефти возможны, но падения цен на нефть не будет. Падение цен на нефть возможно только вместе с исчезновением самого рынка нефти вследствие исчепания нефти как таковой. Вот это кстати, произойдет уже достаточно скоро - в течении 20-50-ти лет. Если же я ошибаюсь со сроками, то только в том смысле, что сначала может исчезнуть рынок “дешевой” нефти, т.е. нефти, стоимость которой дешевле 100 долларов за баррель. Вот эта нафть совершенно точно в течение 20 лет закончится :-(
Пора думать, как жить в мире без нефти. Этанол не спасет - при переходе на этанол в промышленных масштабах в течение 15 лет произодет деградация почвы, которая приведет к невозможности не только выращивать рапс и подсолнечник, но и вообще вести сельское хозяйство на использовавшихся под эти цели землях.
В связи с этим спрос на московское жилье со стороны квалифицированных потребителей будет падать, а падение квалифицированного спроса потянет и общее падение спроса и падение цен.
ИМХО, снижение процента по ипотеке – не решит, а УСУГУБИТ ситуацию:
Ипотека (в общем) – это *будущие доходы* населения.
Снижение процента – расширит базу кредитуемых за счет снижения её качества.
Таким образом, доля не возвратов будет увеличиваться, особенно – в условиях возможного кризиса (См. «проблемы на РН в США» ).
Речь должна идти о снижении ЦЕН на недвижимость! Даже если для этого потребуется кризис РН ! Тем паче, что затронуты будут – около 250тыс. семей, в основном – в Москве.
Если же попытаются снизить «ипотечный процент» за счет ЗАРУБЕЖНЫХ источников (т.е. риск не возврата купят иностранцы) – проблем нет…..: )))
А вот если за счет бюджета, то риск будет «размазан» на всех нас…. Оно надо?
_Так, я считаю, во многом рост ВВП 2006 – 2007г. обеспечен именно им (объемы строительства в Москве, Питере, Е-бурге и ряде иных центров позволяют это предполагать)._
ИМХО - нет :
Себестоимость строительства (могу с достаточным основанием утверждать) – ОЧЕНЬ низка.
Строительство НОВЫХ предприятий (стройматериалов) – в «единицах ВВП» – копейки.
Реальная стоимость м2 , в документах купли-продажи (особенно на вторичном рынке), не отражается достоверно. Всевозможные «откаты» (которые, в сущности, и «задирают» продажную цену) – в статистику, по понятным причинам, не входят.
Т.е. реальное увеличение рынка недвижимости – дало стимул/направление, но на «статистический» ВВП – повлиять не могло.
А В 612
Остается вопрос – продавят ли потенциальные бедолаги снижение процента ипотеки – или нет.
продавят ли ипотечный процент заметно ниже годовой рублёвой инфляции?
Николай Рыков
Причины…..
Кризис продаж на рынке недвижимости, по моему скромному мнению(ИМХО), связан, в первую очередь, с изменением ОБЪЕКТА СБЕРЕЖЕНИЯ населения.
….
Таким образом, оцениваю средне и долгосрочные перспективы РН , как весьма негативные. Надеюсь, что КРАХА не будет…..
Рынок недвижимости в данной ситуации может быть весьма забавным и значимым индикатором. Так, я считаю, во многом рост ВВП 2006 – 2007г. обеспечен именно им (объемы строительства в Москве, Питере, Е-бурге и ряде иных центров позволяют это предполагать). Аналогично практически везде бурный рост 2006 окончился (хорошо бы) стагнацией. При этом (я знаю) на росте (в т.ч. предполагаемом) стоимости жилья строилась политика большого количества инвестиционных институтов (банки, паевые фонды, страховые компании). Теперь планируемой доходности не достигнуто. А кредиты взяты. Есть и куча замороженных (но прокредитованных) объектов. Поэтому возможна цепная реакция – я говорю не только о варианте банковского кризиса, но и о сворачивании ряда инфраструктурных проектов (кирпич, цемент, арматура и пр.).
Остается вопрос – продавят ли потенциальные бедолаги снижение процента ипотеки – или нет.
Кризис продаж на рынке недвижимости, по моему скромному мнению(ИМХО), связан, в первую очередь, с изменением ОБЪЕКТА СБЕРЕЖЕНИЯ населения.
Норма сбережений в России, по некоторым данным, составляет 18%. По мере улучшения экономической ситуации, большая часть этих средств, начиная с 2003 г., ринулась на рынок недвижимости. Прежде всего – московский. По разным данным, количество «инвестиционных» квартир в структуре спроса составляло от 25 до 40%. Не следует забывать и о том, что из остального объёма, до 90%, приходилось на т.н. «обменные варианты» (т.е. обмен с доплатой) – «эластичность спроса» в которых , очень велика. Отсюда – пошел и перегрев этого рынка.
На сегодняшний день, ИМХО, экономическая ситуация в Мире характеризуется увеличением волатильности ВСЕХ рынков (ФР, РН, товарных, финансовых). В этих условиях «простой обыватель» ищет «тихую гавань».Сразу отмечу, что в странах «золотого миллиарда» (СЗМ), нормы сбережений – малы (в США – отрицательная), по этому сдувание «пузыря» на рынке недвижимости – там, происходит по иным причинам, нежели в России.
В таких условиях, новым объектом сбережения, станет (ИМХО) – «вечная ценность» – золото (и серебро).
Что касается РН Москвы, то на его снижение будут оказывать влияние не только глобальные процессы, но и «технические». К последним, можно отнести начинающийся период коррекции (снижения) цен на рынке нефти и «техническое» укрепление доллара (по разным оценкам – до 1.19 – 1.25 к евро). Эти факторы создадут дополнительное «давление» на инвесторов, которые начнут активнее «фиксировать прибыль», т.е. предложение на рынке увеличится ещё больше. Кроме того, уменьшится объём спекулятивного дохода на РТС. Я отмечаю этот фактор по тому, что такой доход получают (по бОльшей части) именно в Москве и именно молодые люди, которые были бы заинтересованы в приобретении недвижимости («для себя», а не только как способ инвестирования).Т.о. дополнительно уменьшится платёжеспособный спрос. К счастью, ипотека не получила в России широкого распространения, поэтому, объём квартир , выставляемых банками как залоговое обеспечение несостоятельных должников (количество которых, также возрастёт), будет не велик.
Таким образом, оцениваю средне и долгосрочные перспективы РН , как весьма негативные. Надеюсь, что КРАХА не будет…..
Кризис продаж на рынке недвижимости, по моему скромному мнению(ИМХО), связан, в первую очередь, с изменением ОБЪЕКТА СБЕРЕЖЕНИЯ населения.
Норма сбережений в России, по некоторым данным, составляет 18%. По мере улучшения экономической ситуации, большая часть этих средств, начиная с 2003 г., ринулась на рынок недвижимости. Прежде всего – московский. По разным данным, количество «инвестиционных» квартир в структуре спроса составляло от 25 до 40%. Не следует забывать и о том, что из остального объёма, до 90%, приходилось на т.н. «обменные варианты» (т.е. обмен с доплатой) – «эластичность спроса» в которых , очень велика. Отсюда – пошел и перегрев этого рынка.
На сегодняшний день, ИМХО, экономическая ситуация в Мире характеризуется увеличением волатильности ВСЕХ рынков (ФР, РН, товарных, финансовых). В этих условиях «простой обыватель» ищет «тихую гавань».Сразу отмечу, что в странах «золотого миллиарда» (СЗМ), нормы сбережений – малы (в США – отрицательная), по этому сдувание «пузыря» на рынке недвижимости – там, происходит по иным причинам, нежели в России.
В таких условиях, новым объектом сбережения, станет (ИМХО) – «вечная ценность» – золото (и серебро).
Что касается РН Москвы, то на его снижение будут оказывать влияние не только глобальные процессы, но и «технические». К последним, можно отнести начинающийся период коррекции (снижения) цен на рынке нефти и «техническое» укрепление доллара (по разным оценкам – до 1.19 – 1.25 к евро). Эти факторы создадут дополнительное «давление» на инвесторов, которые начнут активнее «фиксировать прибыль», т.е. предложение на рынке увеличится ещё больше. Кроме того, уменьшится объём спекулятивного дохода на РТС. Я отмечаю этот фактор по тому, что такой доход получают (по бОльшей части) именно в Москве и именно молодые люди, которые были бы заинтересованы в приобретении недвижимости («для себя», а не только как способ инвестирования).Т.о. дополнительно уменьшится платёжеспособный спрос. К счастью, ипотека не получила в России широкого распространения, поэтому, объём квартир , выставляемых банками как залоговое обеспечение несостоятельных должников (количество которых, также возрастёт), будет не велик.
Таким образом, оцениваю средне и долгосрочные перспективы РН , как весьма негативные. Надеюсь, что КРАХА не будет…..
Не знаю что твориться в Москве. Но то что я вижу происходит в Саратове, не радует. У нас пока растут цены. И спрос превышает сильно предложение. А про новострой говорить нечего. Мало того что предложение просто катострофически уменьшилось на прошлый год. Так и в этом году продолжает уменьшаться. Единственная надежда на стротельство районами на окраине города. Но пока это произойдет.