Фундаментальные недостатки

• Александр Воронин

Бурный рост промышленного и жилищного строительства, происшедший в последние годы, привел к заметному усилению позиций отрасли в нашем ежегодном рейтинге. Если в прошлом «Эксперте-400» доля строительных компаний в суммарной выручке участников рейтинга составила 1,7%, то по итогам нынешнего рейтинга — уже 2,2%. Из предприятий отрасли, попавших в число 400 крупнейших, 13 занимаются промышленно-инфраструктурным строительством, а 9 — девелопментом и возведением жилья.

Инфраструктурное и промышленное строительство

Ведущие компании, занимающиеся инфраструктурным и промышленным строительством, вошли в современный рынок, благополучно переименовавшись из советских отраслевых «-промстроев». Именно они занимаются освоением растущих инвестпрограмм естественных монополий. Так, большая часть строительных подрядов «Газпрома», который расходует на инвестиции ежегодно порядка 20% от выручки, приходится на долю «Стройтрансгаза» и Сварочно-монтажного треста (ведут работы в рамках таких масштабных проектов «Северный поток» и «Сахалин-2»). Сходным образом обстоит дело с реализацией в рамках инвестпрограмм строительных проектов у «Транснефти» (в 2006 году на вложения в инфраструктуру, которые осваивает непосредственно компания, пошло свыше 70% от выручки; самый масштабный проект — уже начатая прокладка трубопроводной системы ВСТО стоимостью 12,5 млрд долларов) и Российских железных дорог (расходы на инфраструктуру в 2008–2010 годах составят 13,5 млрд рублей, основной подрядчик — «Росжелдорстрой»).

Не менее масштабна инфраструктурная составляющая в уже реализуемых и только планируемых объектах в сфере жилищного строительства — в рамках нацпроекта правительством отобраны 22 из предложенных частным бизнесом комплексов, инженерные и транспортные сети для которых будут профинансированы за счет государства. На эти цели в 2008–2010 годах выделят около 256 млрд рублей. Крупным инфраструктурным проектом станет подготовка к Олимпиаде 2014 года в Сочи, требующая порядка 330 млрд рублей. Из них 110 млрд пойдут на строительство новой транспортной сети региона.

Промышленное строительство тоже не стоит на месте. Ведущими его представителями в рейтинге можно назвать «Группу E4», осуществляющую проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию объектов энергетики, и «Глобалстрой-Инжиниринг», ведущий строительство и модернизацию объектов нефте- и газопереработки. Дальнейшее развитие их деятельности во многом зависит от отраслевых инвестиционных программ. РАО «ЕЭС России» скорректировало утвержденную в начале года инвестиционную программу: согласно новому варианту в 2008–2010 годах на строительство и модернизацию энергетики будет потрачено 3,1 трлн рублей (правда, в эту сумму включены и расходы на закупку оборудования). Нефтяники, как показывает практика последних лет, тоже готовы тратить на инвестиции до 20% от выручки ежегодно. Только «ЛУКойл» планирует потратить в течение 2006–2016 годов в зависимости от цены нефти от 78 до 112 млрд долларов.

Основным заказчиком инфраструктуры в России станет частный бизнес — государство, хотя и планирует потратиться на развитие коммунальных сетей и предолимпийскую модернизацию Сочи, будет контролировать не более трети от 300 млрд рублей, которые ежегодно намечено осваивать в строительстве.

Одна из важнейших проблем, с которой отрасль столкнется при освоении этого все возрастающего денежного потока, — кадровая. И если естественным монополиям в бурные 90-е в целом удалось сохранить в специализированных трестах костяк специалистов строительных специальностей и даже часть учебных заведений по их подготовке, то с промышленным строительством дело обстоит гораздо хуже. Советская школа массового промышленного строительства просто умерла — отечественная индустрия долгие десять постсоветских лет green field площадок не закладывала вовсе. В результате сейчас в стране нет компаний, способных предложить комплексные услуги по строительству металлургических и химических предприятий, более или менее развиты лишь направления монтажа электро- и механического оборудования. В этой связи показателен пример, о котором недавно писал «Эксперт» (см. «Металлурги взялись за мастерок» №34 за этот год): работы по возведению новых мощностей «ОМК-Стали» в Нижегородской области ведет турецкая строительная компания.

Жилищное строительство

Чтобы приблизить российские показатели обеспеченности жильем к уровню развитых стран, нам на протяжении двадцати лет нужно ежегодно вводить по 140–150 млн кв. м новых домов — втрое больше нынешнего. Таким образом, потенциальным спросом отрасль обеспечена всерьез и надолго. Другое дело — реальный спрос и реальные возможности. А вот с ними все обстоит не так лучезарно. При запуске в 2004 году жилищного нацпроекта представители АИЖК и правительства объявили: только 9% домохозяйств на тот момент были способны (да и то лишь с помощью ипотеки) самостоятельно улучшить жилищные условия. Альтернативный путь финансирования строительства — за счет бюджетов разных уровней — нигде, кроме Москвы и Санкт-Петербурга да Министерства обороны, не прижился (кстати, в бюджете нынешнего года финансирование строительства жилья для военнослужащих сокращено до 11,45 млрд рублей против 19,6 млрд рублей годом ранее).

Таким образом, ипотека остается основным источником финансирования жилищного строительства. Однако большинству потенциальных заемщиков она таки остается недоступной. За первый год реализации нацпроекта (2006-й) реальные денежные доходы населения выросли лишь на 12,5%, тогда как стоимость жилья — на 47,5%.

Переломить ситуацию, считают власти, должны активные бюджетные вливания в инженерную инфраструктуру — от расходов на нее застройщик освобождается. На это в 2008–2010 годах отпущено, как уже было сказано, 256 млрд казенных средств. Однако оценить действенность этих вложений сейчас вряд ли возможно — проект только-только начинает реализовываться.

Наметившееся увеличение ввода жилья (по итогам 2006-го — 50,5 млн кв. м, что чуть больше показателя 15-летней давности — 49,4 млн) вряд ли стоит связывать с целенаправленными усилиями государства. Ведь около 40% из этих завораживающих миллионов — индивидуальное строительство, проще говоря, самострой, возведенный силами самих граждан и вольных бригад гастарбайтеров. Но это, скорее, мануфактурный, а не индустриальный способ производства.

Еще одно ограничение, на которое в ближайшее время натолкнется отрасль, — ресурсное. Несмотря на идущие дискуссии, каким должно стать массовое российское жилье будущего (малоэтажное индивидуальное или массовое панельно-монолитное), по факту верх берет проверенное многоэтажное домостроение. Заметный рост строительства в регионах обычно идет по следующей схеме: приход крупных московских компаний — покупка ими местных предприятий по производству крупных железобетонных изделий и оснастки. Однако реанимация по стране сети домостроительных комбинатов, по разным оценкам, потребует порядка 50–55 млрд рублей инвестиций. К тому же обеспечить их сырьем нынешняя промышленность стройматериалов не в состоянии. Так, цементники работают на пределе своих возможностей, уровень загрузки в 82% говорит о практическом исчерпании резерва наращивания выработки. Для реализации роста объемов строящегося жилья и инфраструктуры понадобится свыше 80 млн тонн цемента, что больше, чем способна произвести отрасль, — даже с учетом анонсированных заводов мощностью порядка 10 млн тонн в год (по итогам 2006-го — 55 млн тонн).

Применение ресурсосберегающих технологий, которые помогли бы обойти это ограничение, тормозится в свою очередь отсутствием достаточного числа квалифицированных кадров и слабым уровнем корпоративного управления в отрасли, которая по степени прозрачности все еще остается в 90-х годах. Управление финансовыми и операционным рисками отдельных проектов базируется на их локализации в пределах отдельно создаваемой под объект компании. Таких компаний в рамках одной корпорации или холдинга может быть несколько десятков, они, как правило, имеют перекрестное владение и, как следствие, хаотичные финансовые потоки. Пределом корпоративного развития российского строительного бизнеса на сегодня является его укрупнение, точнее трансформация неочевидных родственных связей компаний в структурированные холдинги и корпорации. Примеры более продвинутой перестройки корпоративного управления единичны. Так, перед проведением IPO Группа компаний ПИК потратила несколько месяцев на формирование внятной организационной структуры. Премией за это стали 1,85 млрд долларов за 15% акций на IPO в мае нынешнего года.

Однако такой способ финансирования расширяющегося бизнеса строительных компаний не правило, а исключение. После вступления в силу закона №214 «О долевом участии…» застройщики оказались лишены доступа к деньгам будущих владельцев жилья. Выходом из ситуации стала анонсированная в начале 2006 года схема целевого фондирования кредита от Сбербанка, которая повернула большую часть игроков рынка от кошельков покупателей к классическому банковскому финансированию в виде прямого кредитования, а также к эмиссии облигаций. Третий эшелон облигаций стал драйвером рынка.

В 2002–2003 годах никто не воспринимал корпоративные облигации как полноценный источник фондирования, на рынке было всего насколько заемщиков-пионеров: Группа компаний ПИК, «Северный город» и «Стройметресурс». Однако уже в 2004-м все круто поменялось, рынок бондов стал расти как на дрожжах. Излишняя ликвидность банков только способствовала этому. И вот в 2007 году (по состоянию на середину сентября) строителями было размещено облигаций общим номиналом 24,6 млрд рублей, в планах еще 25,3 млрд. Застройщики и девелоперы размещаются, чтобы развиваться и рефинансироваться, три компании провели размещение кредитных нот на общую сумму 603 млн долларов. И все бы ничего, если бы не дистрофичная российская финансовая система. Ипотечный кризис в США напомнил о том, что источники банковского фондирования сильно зависят от внешней конъюнктуры рынков капитала. Банки-организаторы зачастую сами выкупали эмиссии через сделки репо, что являлось определенной гарантией размещения. Но поток иссяк, 17 сентября газеты сообщили, что банк ВТБ уже несколько дней не кредитует в режиме репо под бумаги третьего эшелона из-за необходимости гашения собственных заимствований.

Долговое финансирование как стратегия роста (ее еще иногда называют европейской) имеет свои ограничения. По мере увеличения нагрузки соотношение собственных и заемных источников становится неоптимальным, обслуживание займов существенно сказывается на прибыли. В этом случае девелопер принимает единственное верное решение о смене типа развития на «американский» с привлечением нового стратегического акционера или с проведением IPO. Однако риски корпоративного управления, о которых было сказано выше, делают этот механизм привлечения капитала экзотическим, поэтому ожидать от российских девелоперов бума IPO в ближайшее время точно не стоит.

• Экономическая ситуация в Европе заставила россиян пересмотреть приоритеты для инвестиций в зарубежную недвижимость. На лидирующие позиции вышли страны со стабильной экономикой – Германия, Великобритания, США, Швейцария
• Корейцы по одному не ходят
• Главный вызов рынка жилой недвижимости — увеличение объема ввода. Но для этого необходимо решить три главные проблемы — с землей, с согласованием документации и с соответствием ожиданиям потребителей