Бес доступного жилья14

• Алексей Щукин

Прошедшая на днях сессия, посвященная экономике жилья, завершает серию семинаров проекта «Российский дом будущего». Экономическая составляющая жилищной политики России на сегодняшний день практически не сформирована. Достаточно сказать, что из массы существующих механизмов, обеспечивающих доступность жилья (система стройсберкасс, программы арендного жилья, самостоятельного строительства и т. д.), у нас активно развивается только ипотека, которая пока лишь раскручивает маятник роста цен.

«Для меня оказалось удивительным, что в стране нет специалистов по экономике жилья, экономике поселений», — отмечает руководитель методологической части проекта «Российский дом будущего» Сергей Попов. Отдельные вопросы экономики самого строительного процесса проработаны, а всем циклом жизни жилья (от проектирования до эксплуатации) и вопросами функционирования поселений наши специалисты не занимаются.

Между тем переход от точечной застройки к освоению новых территорий предполагает введение государством новых правил игры. Механизм, когда застройщик и выступает инициатором проекта, и берет на себя затраты на инженерную и социальную инфраструктуру, уже не срабатывает в крупных проектах — затраты на создание новой инфраструктуры оказываются слишком велики для частного бизнеса. Необходимо не только увеличение финансовых вложений со стороны государства, но и выработка новых механизмов освоения территорий (к примеру, создание корпораций развития), увязывающих интересы государства, бизнеса, естественных монополий и общества. Без этого крупные проекты будут либо буксовать, либо выводить на рынок непомерно дорогое жилье.

Что нам стоит дом построить

Почему цены продаж новостроек так сильно превышают строительную себестоимость? Какова экономика проекта по созданию нового жилого поселения? Есть ли возможность для радикального снижения себестоимости? Эти вопросы на сессии «Российский дом будущего» были рассмотрены на примере кейса по строительству коттеджного поселка в Подмосковье, любезно предоставленного одним из девелоперов.

Технические характеристики проекта в общих чертах даны в таблице. Поселок планировался как место для полноценного проживания, поэтому кроме жилья в его состав вошли школа, детский сад, спортивно-оздоровительный комплекс, магазины, бытовой комплекс и некоторые другие объекты. Все коммуникации — центральные, их финансирование по общепринятой схеме полностью взял на себя застройщик.

Перейдем к цифрам. Земельный участок обошелся девелоперу по 5 тыс. долларов за сотку, предстроительная стадия заняла более двух лет. Себестоимость коттеджей по распространенной в Подмосковье технологии «железобетонный каркас + стены из пенобетонных блоков» даже без отделки составила 1 тыс. долларов за квадратный метр. «На нескольких поселках мы нанимали пару десятков подрядчиков, снизить цену более чем на 100–150 долларов c метра нам не удалось», — прокомментировал эту цену застройщик. Местные власти наложили обременения в размере примерно 5% от стоимости проекта в целом. Взносы на развитие района — незаконная практика, но без этого обходится редкий проект: кого-то просят профинансировать строительство школы, кого-то — разработку генплана.

Подсчет всех затрат на строительство поселка дал интересные результаты. Стоимость земли составила в общем бюджете менее 9%, а стоимость возведения коттеджей в общей цене проекта — лишь 35%. Примерно в такие же суммы обошлось строительство социальной и инженерной инфраструктуры вместе с благоустройством территории. Полная себестоимость коттеджа с учетом всех затрат составила 560 тыс. долларов (2,8 тыс. долларов за квадратный метр). С учетом срока реализации проекта в три-четыре года и запланированной рентабельности в 20–25% годовых на вложенный капитал (в основном в покупку земли, проектные и часть строительных работ) продажная цена оказалась около 760 тыс. долларов. Довольно дорого для дома площадью 200 квадратных метров на участке в 10 соток.

Из всех сложностей в процессе строительства особо стоит выделить две. Первая — несмотря на наличие нацпроекта по жилью и давление со стороны областной администрации, местные власти совершенно не заинтересованы в новом строительстве. «Чиновники прямо говорят: нам новые стройки не нужны. Старых проблем навалом. Местные власти получают от новых проектов только обострение транспортных и других проблем, а роста налоговых поступлений не происходит», — рассказывают девелоперы. Вторая проблема — судьба построенных инвестором школы и детского сада. Это не прибыльные объекты, и в идеале они передаются на баланс местной администрации. При строительстве данного коттеджного поселка это оказалось невозможно, и застройщик вынужден субсидировать их за счет эксплуатационных платежей с хозяев коттеджей или других источников.

Возможно ли сокращение общей стоимости строительства? Конечно, возможно. «Самый очевидный способ снизить стоимость коттеджей — это покупка заводика по производству каркасно-панельных домов. Линия с производительностью в один-два коттеджа в день стоит примерно 5–6 миллионов евро, средний срок поставки такой линии из-за рубежа — полгода. Стоимость коттеджей при наличии своего завода составляет 500–700 долларов за квадратный метр без внутренней отделки», — говорит генеральный директор компании «Комстрин» Максим Сотников.

Другой вариант снижения затрат — отказ застройщика от любой социальной инфраструктуры: не только школы, но и спортивного центра и т. д. Такое поселение вряд ли можно назвать полноценным, но даже в крупных поселках такая экономия распространена. Даже при том, что у этой медали есть и обратная сторона: в поселке с инфраструктурой коттеджи продаются значительно быстрее. Другие разделы сметы также имеют резервы для снижения затрат, но возможны только при изменении отношений между властью и девелопером. Отказ от незаконных обременений и сокращение сроков предстроительной стадии на год дали бы застройщику экономию в 15–20%. Снижение цен на спекулятивном земельном рынке, контролируемом группой крупных ленд-лордов, также невозможно без участия государства. Последняя инициатива властей по активному вовлечению незадействованных федеральных земель в жилищное строительство могла бы быть сильным ходом (подробнее об этом см. «Федералы готовятся к вторжению» на стр. 80).

Власти могли бы также взять часть затрат на строительство инженерной и социальной инфраструктуры. К примеру, по словам директора департамента маркетингового анализа компании «Масштаб» Натальи Чукаевой, в масштабном американском проекте Rancho Irvine, где частный девелопер саккумулировал около 40 тыс. гектаров в Калифорнии, власти берут на себя массу финансовых обязательств. Это касается и магистральных трасс (включая железнодорожную ветку), и внешних инженерных сетей, и программ субсидирования работников социальной сферы, и развития университета как якорного объекта новой территории.

Большие затраты на инженерную и социальную инфраструктуру предопределяют высокую себестоимость не только коттеджных поселков, но и массовой многоэтажной застройки. «Даже в расчетах у нас не получается полная себестоимость ниже 1,8 тысячи долларов за “квадрат”. Мы хотели бы строить доступное жилье, но при нынешних правилах игры это нереально», — заключает Наталья Чукаева.

Бразильский самострой

Следствием текущей российской жилищной политики является поляризация населения. Лишь небольшая, сокращающаяся группа людей способна купить жилье (с ипотекой или без), а основная часть населения отсечена от рынка. В качестве примера совершенно иных подходов к жилищной политике можно назвать программу бразильского города Куритиба, которая также была представлена на прошедшей сессии.

Куритиба в градостроительных кругах известна как замечательный пример решения транспортной проблемы. Как город, где общественный транспорт победил автомобиль. Вместо строительства дорогостоящего метро в 70-е годы здесь была разработана и внедрена уникальная система автобусного движения — metrobus. Автобусы «летают» по городу со средней скоростью 50 км/ч, а интервал движения в час пик меньше минуты. Эта транспортная система обошлась в 100 раз дешевле, чем метро, и эта дешевизна — главная причина, почему эксперимент введен лишь в десятке городов мира: строительное лобби не дремлет. Жилищная политика Куритибы известна намного меньше, хотя в ней также есть ряд интересных элементов.

Программы социального жилья основаны не на бесплатной раздаче квартир, а на вовлечении низших слоев населения в более перспективный образ жизни. Одна из программ провоцирует даже бедных бразильцев к так называемому самостроительству и самообустройству. Программа рассчитана на людей с доходами от одной (240 долларов) до десяти минимальных зарплат. Город выкупает большие участки земли, делает план территории, подводит коммуникации и продает очередникам в рассрочку наделы от 1,5 сотки под строительство жилых домов. При сроке «стояния в очереди» в один-два года средний участок обходится новому владельцу в 12 тыс. долларов — эта сумма выплачивается в течение десяти лет (ежемесячный платеж - всего 140 долларов). Если нахождение в очереди растягивается до пяти-шести лет, то более мягкими оказываются и условия: участок обходится в 7,7 тыс. долларов, которые выплачиваются за 20 лет, ежемесячный платеж — 65долларов в месяц. При этом город не ограничивается только выдачей земли: предлагаются типовые проекты коттеджей, по желанию предоставляется архитектор (студенты старших курсов вузов под руководством преподавателей). Кроме того, существует программа кредитования строительства, причем кредит выдается не деньгами, а стройматериалами.

Другой вариант — продажа квартир в кондоминиумах в рассрочку. Программа рассчитана для людей с доходами в три-шесть минимальных зарплат. Большинство квартир весьма экономичны: на 48 квадратных метрах располагаются гостиная, две спальни, кухня и санузел. Месячная плата за квартиру составляет 124 доллара (еще 41 доллар — коммунальные платежи). После 15 лет аренды и выплаты 70% стоимости квартира переходит в собственность жильца.

Это только две из жилищных программ Куритибы. Все они нанизываются на сильную транспортную политику, продуманную систему расселения, на многочисленные социальные программы по вовлечению людей с низкими доходами в экономическую жизнь и их перемешивание с более успешными слоями населения. В целом же ключевым понятием городской политики является «качество жизни», и по этому показателю Куритиба является одним из благополучных городов Бразилии.

Программы по развитию арендного жилья и самостроительству могли бы быть очень полезны России. Они позволяют отказаться от предоставления бесплатного жилья и при этом в них могут быть вовлечены очень широкие слои населения. Интересно, что в СССР программа самостроительства вводилась в 1944 году «для смягчения жилищной нужды». Она включала и кредитование индивидуальных застройщиков, и помощь местных властей в заготовке деловой древесины, и обеспечение транспортом.

Вторая волна самостроя в Советском Союзе связана с дачным строительством в 70-е годы, когда власти выделили земельные участки под индивидуальное строительство. Дачный проект, при всех его плюсах, не стал примером комплексного подхода, свойственного Куритибе. Участки представлялись без коммуникаций, соответственно, и домики могли использоваться только летом. Не была создана система рационального строительства: многие участки были застроены очень некачественными сооружениями. По сути был упущен исторический шанс: при выделении участков в непосредственной близости от городов и централизованном обеспечении инженерными коммуникациями дачные кооперативы могли бы стать полноценными пригородами для постоянного проживания, что сильно снизило бы остроту жилищной проблемы в стране. Всего этого не произошло, и дачные поселения так и остались неполноценными, земля в таких кооперативах сегодня даже рядом с Москвой стоит относительно недорого. Это отражает и низкий уровень комфорта, и отсутствие потенциала развития: такие поселения можно только снести и перепланировать, заново отстроить. Иными словами, произошло растрачивание энергии населения на плохо организованную жизнь.

В поля!

Прошедшая сессия завершила этап проекта «Российский дом будущего» под названием «Лаборатория». На новом этапе проект будет состоять из нескольких направлений: исследовательского, консультационного (в том числе и семинары в регионах) и практического («Полигон»). В рамках последнего отобранные проектные группы уже начали работу над концепцией освоения территории в 1000 га, расположенной в Подмосковье и принадлежащей партнеру «Российского дома будущего». Планируется, что эта территория станет зоной архитектурно-строительных инноваций под названием «ЦеХ» (центр хаузинга — центр домоустройства). Здесь разместятся несколько экологически чистых предприятий строительной индустрии, несколько жилых поселений, демонстрационная площадка экспериментальных домов, коммуникационный центр и, возможно, архитектурно-строительный вуз нового типа с кампусом. Одним из главных принципов проектирования этой территории является так называемая sustainability («устойчивость», политика «незакрывания возможностей в будущем»), что позволит сделать проект гибким и способным отвечать на любые вызовы времени.

Результаты работы Лаборатории будут представлены на I Московской архитектурной биеннале, которая откроется 25 мая. Там же пройдет выставка «Квартальный вопрос» (одним из организаторов выступил «Российский дом будущего») с крупными жилыми проектами от ведущих российских архитекторов, анализ которой позволит увидеть, куда же идет российское градостроительство.

• В кризисный год россияне кинулись строить частные дома
• Какая недвижимость окажется наиболее устойчивой во время мирового кризиса? Если бы у вас были сейчас свободные деньги, во что бы вы их вложили? На эти вопросы мы попросили ответить самых разных участников рынка — девелоперов, риэлтеров, консультантов и архитекторов
• Будущее не так уж далеко от нас. Высокотехнологичные дома уже собираются на фабриках и потом монтируются за один день. Есть перспективы применения в строительстве трехмерных принтеров. Ряд компаний собирается отправить на стройку роботов