Каждая копейка на счету 6

• Илья Ступин

«В стройкомплексе колоссальный дефицит оборотных средств, сроки срываются, многие новые проекты зависли» — так описывают ситуацию на строительном рынке многие его участники. Локальный финансовый кризис в отрасли вызван ужесточением условий кредитования. Банки подняли процентные ставки и в последнее время стали более придирчивы к потенциальным заемщикам. По оценкам гендиректора компании «БЭЛ Девелопмент» Игоря Жукова, ставки выросли на 1,5–2% и сегодня колеблются в диапазоне 14–15% годовых. Правда, участники рынка сетуют, что кредит на этих условиях удается получить далеко не всем желающим: ужесточены требования к качеству залогового обеспечения, банки стали менее охотно выдавать долгосрочные займы. В результате объемы краткосрочной задолженности у девелоперских структур заметно возросли. Так, по данным рейтингового агентства Fitch, у компании «Миракс» за год (с апреля 2007-го по апрель 2008-го) краткосрочная задолженность, срок погашения которой наступает в течение календарного года, увеличилась в 12 раз, а ее удельный вес в составе общей задолженности в апреле составил 54% по сравнению с 9% годом раньше. Девелопер обещает в самое ближайшее время конвертировать эту задолженность в долгосрочный долг, однако пока Fitch выставило текущему рейтингу «Миракса» негативный прогноз изменения.

Финансовый голод вряд ли поставит строительные компании на грань банкротства, однако отсутствие кредитного плеча почти наверняка заставит многих девелоперов пересмотреть инвестиционные программы и не позволит завершить ранее начатые проекты в запланированные сроки.

Длинные деньги закончились

Впервые с трудностями в привлечении банковского финансирования застройщики столкнулись в конце прошлого года, а в последнее время сложности заметно усугубились. Из-за мирового финансового кризиса, спровоцированного крахом рынка ипотечных ценных бумаг, западные банки пересмотрели лимиты кредитования и скорректировали общую политику в части финансирования сделок с недвижимостью. «Если, например, раньше на Западе можно было получить мезонинное кредитование под залог акций компании под 10–11 процентов годовых, то сейчас проценты по таким кредитам выросли до восемнадцати и более процентов», — рассказывает президент петербургского холдинга RBI Эдуард Тиктинский.

Из-за коллапса финансового сектора схлопнулся рынок синдицированных кредитов, которые выступали на Западе одним из основных инструментов финансирования сделок по покупке объектов недвижимости, а также девелоперских проектов. Крупным российским банкам, которые активно пользовались длинным западным финансированием, ничего не оставалось, как поднять процентные ставки и снизить объемы кредитования: источников длинных денег внутри страны у них нет, а возможности выдачи банками долгосрочных кредитов за счет коротких пассивов ограничены требованиями поддержания адекватного уровня ликвидности, регулируемого нормативами ЦБ. Примеру крупных банков незамедлительно последовали игроки второго эшелона, хотя их финансовый кризис затронул в меньшей степени. «Никаких объективных причин для этого у банкиров не было. Деньги у них имеются, что и показали весенние аукционы по размещению бюджетных средств ЦБ на корсчетах. Банки эти деньги почему-то не стали брать», — размышляет гендиректор концерна «Крост» Алексей Добашин.

Усилили общую нервозность выборы и последующие перестановки в правительстве. «Сначала все ждали выборов, а теперь ждут, когда закончатся новые назначения. Пока все окончательно не утрясется, никто ничего покупать и финансировать не хочет», — говорит один из застройщиков.

Финансовые потоки нарушились

Стоит заметить, что в целом российские банкиры стали более консервативно оценивать заемщиков-строителей не только из-за коллапса мировой финансовой системы, но и из-за неустойчивой конъюнктуры внутреннего рынка недвижимости — а именно резких взлетов цен, сменяющихся стагнацией. Например, после резкого роста цен на жилье в начале этого года весной рынок вновь замер. «Продажи приостановились», — констатирует председатель совета директоров корпорации «СХолдинг» Алексей Шепель. О снижении спроса говорит и г-н Добашин из «Кроста».

«Мы консервативно подходим к оценке строительных компаний. Нам кажется, что платежеспособный спрос отстает от предложения недвижимости. Мы не понимаем, кто все это купит по нынешним ценам», — комментирует председатель правления Банка корпоративного финансирования Сергей Павлов. И напоминает, что в 2004 году многие банки уже обожглись на кредитовании строительных компаний. Тогда из-за непродолжительного кризиса ликвидности многие застройщики разорились, и банкам, чтобы вернуть долги, пришлось распродавать заложенное имущество.

«В нашем банке процедура кредитования не сильно изменилась, лимиты не пересматривались в сторону уменьшения. Но мы стали больше внимания уделять стресс-тестам и консервативнее оценивать проекты. Что касается ставок, то, во-первых, они поднялись для всех клиентов, а во-вторых, отражают риски строительной отрасли», — говорит старший вице-президент Альфа-банка, директор по развитию клиентского бизнеса Максим Першин.

В способности застройщиков генерировать стабильные денежные потоки усомнились рейтинговые агентства. Из-за снижения уровня ликвидности и негативной ситуации на российском рынке недвижимости в целом недавно агентство Fitch понизило долгосрочный прогноз изменения рейтинга крупного девелопера «Системы Галс» до негативного, и это несмотря на то, что за спиной у компании стоит мощная материнская структура — АФК «Система» Владимира Евтушенкова. Агентство мотивировало свое решение тем, что внутренние источники ликвидности «Системы Галс» недостаточны для выполнения краткосрочных обязательств. Fitch опасается, что потенциальные резкие отрицательные изменения на рынке могут привести к «нарушению денежных потоков».

Помимо всего прочего вызывает настороженность состояние ипотечного кредитования. Ставки по ипотеке растут, увеличиваются объемы просроченной задолженности. Так, по данным компании «Фосборн Хоум», в марте–апреле прошла вторая масштабная волна повышения ставок по ипотечным кредитам. Многие банки (ВТБ 24, Оргрэсбанк, GE Money Bank, ICICI Bank, Москоммерцбанк) подняли ставки на 0,2–1% годовых, в ряде случаев увеличился минимальный размер первоначального взноса. По мнению экспертов, ухудшение доступности ипотечных кредитов может заметно сузить и без того истощенный высокими ценами спрос на недвижимость.

Строительство под вопросом

Участники рынка полагают, что кредитный кризис вряд ли обострит ценовую конкуренцию на рынке. Они надеются, что снижение спроса носит временный характер, а возросшие издержки рассчитывают переложить на покупателей. По их мнению, естественной реакцией рынка на финансовые катаклизмы, скорее, может стать снижение объемов строительства жилья и коммерческой недвижимости. Кстати, с аналогичными проблемами столкнулись строительные компании на Западе: Citigroup и UBS уже предсказывают снижение объемов жилищного строительства в Европе на 25%. Не исключено, что и в России ситуация будет развиваться по аналогичному сценарию.

«Многие российские девелоперы начинали стройку, не собрав всех требуемых на нее денег. Собирали деньги на фундамент, делали его, потом искали транш на коробку, потом на инженерные системы. Такие компании сейчас испытывают огромные трудности. Многие не смогут привлечь финансирование и завершить проекты в запланированные сроки», — считает председатель совета директоров компании GVA Sawyer Камерон Сойер. По словам нашего собеседника, остановилось много больших проектов, предусматривающих возведение более 300 тысяч квадратных метров. Между тем реализовать проект стоимостью 1 млрд долларов без кредитных ресурсов невозможно. Компаний, которые могут собрать такой капитал без использования кредитов, — единицы, но в этом нет экономического смысла.

Проблемы усугубляются еще и тем, что перекрыты дополнительные или альтернативные банковским кредитам источники финансирования. В предыдущие два года российские девелоперы привлекли в ходе IPO около 8 млрд долларов. Однако теперь выясняется, что многие компании оказались переоцененными. «Сейчас провести IPO практически невозможно, рынок закрыт для девелоперских структур. Сегодня можно купить акции некоторых компаний, уже ранее разместившихся на бирже, с дисконтом около 30 процентов от цены размещения. Никто не купит акции новых эмитентов, не будучи уверенным, что компания зарабатывает 25–30 процентов годовых. Кроме того, инвестор рассчитывает, что его рубль будет использован для того, чтобы привлечь пять рублей кредитов. В условиях кризиса на рынке долгового финансирования никакой уверенности в этом нет. Кроме того, деньги, привлеченные с помощью IPO, не могут заменить кредиты — это дорогой долевой капитал», — отмечает г-н Сойер.

В режиме экономии

Выходом для многих игроков может стать распродажа проектов или компаний по частям. «Если продажи не восстановятся, то ничего не останется, как привлекать в долю стратегических инвесторов», — вздыхает один из наших собеседников. Г-н Тиктинский из RBI отмечает, что количество предложений о продаже проектов со стороны небольших компаний в последнее время заметно возросло.

Некоторые эксперты высказывают предположение, что в конечном счете кризис положительно скажется на рынке, оздоровит финансовую ситуацию, предотвратит разрастание кредитного пузыря как в сфере корпоративного, так и потребительского кредитования.

«Лично мне нравятся сложности с привлечением кредитов, присутствующие на рынке. Это заставляет предпринимателей повысить дисциплину бизнеса. Когда все хорошо, спрос громадный, привлеченных денег из-за границы больше чем надо, то на волне эйфории происходят плохие процессы. Ведь зачастую деньги легко приходили под сомнительные документы, это очень плохо для экономики страны в глобальном масштабе», — размышляет г-н Добашин из «Кроста». А вот когда возникают сложности с привлечением капитала, то, по его словам, тщательность каждого действия и документа приобретает иное значение. Раньше ведь как: захотел, пошел и взял 100 млн долларов, не думая о том, что надо их будет завтра отдавать. Теперь же каждая копейка на счету.

• Строительный бум в Подмосковье набрал такие высокие обороты, что один из вероятных сценариев развития рынка — стагнация
• Девелоперы должны сократить объемы строительства в Подмосковье. В противном случае областной рынок новостроек уже осенью начнет стагнировать, предупреждает Александр Хрусталев
• В ближайшее время в Ростове и Краснодаре ожидается сдача в эксплуатацию серии бизнес-центров, претендующих на высшую категорию А. К 2015 году объём предложения офисной недвижимости высшей категории, по оценке экспертов, вырастет почти в три раза