На защиту среднего класса24

• Алексей Щукин

Тенденции в жилищно-строительной сфере тревожны. Рынки земли и строительных материалов монополизированы. Недвижимость, ставшая предметом спекулятивного роста, сегодня недоступна для большей части населения. Это приводит к человеческим трагедиям и усиливает демографические проблемы: даже прилично зарабатывающие люди часто не заводят детей, так как не могут решить квартирный вопрос. Крупные города задыхаются от пробок, становятся все менее пригодны для жизни и ведения бизнеса. Коллапс транспортной системы в городах-миллионниках не за горами. Это лишь некоторые темы, посвященные жилищной политике и перспективам развития строительной сферы, которые обсуждались на слушаниях Общественной палаты Российской Федерации в рамках 1-й Московской архитектурной биеннале. Поводом для обсуждения стала Доктрина жизнеобустройства среднего класса в России, подготовленная в рамках проекта «Российский дом будущего».

Думать — потом строить

Один из ярчайших показателей кризиса городов — дома на месте будущих дорог. Говорят, что в эпоху расцвета сицилийской мафии ее представители могли и убивать кого угодно, и вести любые операции, но главной заповеди нарушить не могли — нельзя строить дома поперек дороги. Потому что это убьет город, где живут они и будут жить их дети. В Москве, Сочи и во многих других российских городах рука не дрогнула, и за последние 15 лет часть резервных территорий под будущие дороги была застроена жилыми домами. Говорят, московские градостроители старой закалки в середине 90-х плакали, когда принимались эти решения. Они понимали, что городу подписывают приговор. Что он лишается возможности для развития, и теперь остаются только дорогие или очень-очень дорогие решения выхода из транспортного тупика.

Кризис нынешней модели рынка очевиден. И при этом парадоксален, потому что в стране сейчас есть все для начала строительного бума: дефицит жилья, платежеспособный спрос населения, деньги у федерального правительства, неограниченные земельные и природные ресурсы. Но вместо бума только рост цен.

Почему мы попали в этот тупик и как из него выходить? Какие направления новой жилищной политики могут быть ключевыми? Как сделать наши города удобными для жизни? Какой мы хотим видеть жизненную среду? Это лишь некоторые вопросы, поставленные в Доктрине жизнеобустройства среднего класса в России. Почему в качестве фокуса выбрано жилье для среднего класса? Потому что именно эти люди удивительным образом оказываются в незащищенном положении. Богатые купят то, что они хотят, а неимущие имеют право на помощь государства. Представители среднего класса оказываются с жилищным вопросом один на один.

Фото: Митя Алешковский

Доктрина предлагает несколько направлений новой жилищной политики для среднего класса. Первое — создание условий для развития арендного жилья. В большинстве стран Европы наём жилья составляет значительную долю рынка — до 70–80%. «Создание арендного фонда переворачивает всю парадигму жилья, меняет условия функционирования рынка. Жилье после этого не обязательно иметь в собственности, не обязательно покупать. Арендный фонд резко повышает мобильность населения, что крайне важно для экономики страны», — сказал руководитель проекта «Российский дом будущего» Сергей Журавлев. Заметим, что в сегодняшних условиях строить арендное жилье экономкласса не эффективно для частного бизнеса.

Второе направление — создание новой строительной индустрии. Сегодня в стране парадоксальным образом возрождаются комбинаты крупнопанельного домостроения, то есть восстанавливается технология, от которой в Европе отказались в 70-е годы. Это так же абсурдно, как с нуля строить завод по выпуску «ВАЗа» первой модели. Многомиллионные инвестиции в позавчерашнюю технологию во многом объясняются тем, что это привычно и понятно, а в условиях дефицита жилья «пипл все схавает».

Государство могло бы стимулировать развитие этой сферы через создание режима наибольшего благоприятствования для ряда современных технологий и технологические коридоры, непопадание в которые со временем будет выдавливать с рынка устаревшие строительные модели.

Третье — необходим переход на новую систему статистической отчетности в жилищно-строительной сфере, с квадратных метров на единицы жилья. Такая норма отчетности, принятая во всем мире, легко проверяется и создает возможности для корректного анализа ситуации, тогда как квадратные метры весьма лукавая цифра. Пример: московское правительство постоянно говорит о росте (в квадратных метрах) строительства жилья в столице, однако если учесть переход от панельного строительства к монолитному, где площади квартир намного больше, то окажется, что единиц жилья строится меньше, чем несколько лет назад.

Четвертое — создание условий для эффективного территориального планирования и формирования национальной школы урбанистики. Так исторически сложилось, что в стране практически нет специалистов по урбанистике, экономике жилья и многим другим профессиям, необходимым для грамотного освоения новых территорий и трансформации старых поселений. Нужно создавать новые вузы, посылать специалистов на стажировку за границу, приглашать иностранных специалистов.

Наконец, ключевой элемент доктрины — вопрос качества жилья, качества среды обитания человека, его контроля через новые нормативы. В крупных городах России качество жизненной среды постоянно ухудшается. При этом вопрос удобства, гармоничного сочетания жилья, школ, детских садов и так далее недооценивается населением и не ставится профессионалами. Достаточно сказать, что в документах жилищного нацпроекта нигде не говорится о качестве — только о количестве квадратных метров. При таких условиях задачи решением будет возведение 150 млн кв. м панельных многоэтажек в поле, без дорог, мест приложения труда, зон отдыха, системы общественного транспорта и т. д. Посмотрите на ведущуюся сегодня застройку Подмосковья — возникающая среда обитания весьма уныла, несовременна и неудобна.

Создание удобной, современной, интересной жилой среды — это важнейший цивилизационный вопрос. Жилье во многом определяет человека, его образ жизни, образ мыслей. Есть масса исследований о влиянии, в частности, визуальной среды на психику. Атмосфера старинного итальянского города располагает к искусству, а в районах массовой панельной застройки велика преступность. Загоняя людей в негармоничную среду, сложно говорить о развитии человеческого потенциала и возможностях самореализации личности. Это оборачивается и неконкурентоспособностью городов и стран. А проигрывая в качестве жизни, города неизбежно теряют лучшую часть населения, которая мигрирует в более приятные места. Сотни тысяч россиян, живущих в Лондоне, Париже, Берлине и Нью-Йорке, тому подтверждение.

«Широко распространен подход “В стране людям негде жить, давайте не думать, а просто строить”. Я считаю его порочным. Без образа будущего, без понимания, какими мы хотим видеть новые дома и города, ничего не будет. Мы просто захламим эту страну странным, неудобным жильем, где не хочется жить. Загоним себя с тупик», — считает председатель комиссии Общественной палаты по экономическому развитию и поддержке предпринимательства, главный редактор журнала «Эксперт» Валерий Фадеев.

Кстати, у России за последние годы накопился немалый неудачный опыт строительства без продумывания образа будущего. Домики в дачных поселках 70-х и 80-х годов сегодня активно бросаются владельцами. Тысячи красных кирпичных «дворцов» начала 90-х в Подмосковье уже снесены. В более мягком варианте это может повториться и с коттеджными поселками, где невозможна нормальная жизнь, ведь там нет школ, детских садов, спортивных и медицинских центров. Для людей временные, непродуманные решения означают потерю сил, денег и времени, для государства в целом — бездарное растранжиривание ресурсов.

Недвижимость, ставшая предметом спекулятивного роста, для большей части населения сегодня недоступна

Над чем работать

Тема новых направлений жилищной политики и реформирования строительной сферы ожидаемо вызвала немалый интерес среди участников слушаний в Общественной палате. Давался индивидуальный анализ существующего положения, предлагались новые подходы, оценивались риски развития ситуации по существующей ныне модели.

«Мощное лобби, вскормленное в особых московских условиях, ведет наступление на Россию, — предупредил председатель комиссии Общественной палаты по региональному развитию, профессор кафедры теории и истории архитектуры МАРХИ Вячеслав Глазычев. — Есть реальная опасность, что однотипным крупнопанельным жильем будут застроены все большие города страны».

Большим недостатком сегодняшнего строительного рынка Вячеслав Глазычев считает отсутствие среднего бизнеса: «Средних строительных компаний практически нет. На компании, которые строят по 10–20 домиков, в большинстве стран и приходится основной объем строительства. У нас они живут очень трудно: не имеют возможностей для кредитования, для внедрения новых технологий. Без государственной поддержки этот сектор рынка развиться не сможет».

Наконец, важнейшей чертой текущего момента ведущий российский эксперт в области архитектуры и градостроительства назвал «анархический размах землепользования, который не имеет аналогов в мире». Территории развиваются хаотически, каждый новый проект не замечает соседей, их генпланы не увязаны. Такое положение усиливает диспропорции и не оставляет шансов на создание гармоничной среды. «Уже сегодня для любого профессионала очевидно, что ожидать к 2010 году качественного изменения в строительной сфере и роста объемов строительства — утопия, — считает Вячеслав Глазычев. — Переломить негативные тенденции без политической воли невозможно. Нужны серьезные изменения в бюджетной и налоговой политике государства».

Интересную модель взаимосвязи типа жилья с возрастом человека предложил президент Фонда поддержки законодательных инициатив Григорий Томчин: «Человеку в течение жизни нужны три типа жилья. Когда он молод, ему нужна квартира в городе, как можно ближе к местам развлечений. Для семейного человека в возрасте старше 30 лет желателен домик в пригороде недалеко от школы и детского сада и возможность удобного проезда до работы. Пожилым людям нужен небольшой домик или квартира в экологически чистом месте». Такая градация жилья по потребностям человека может быть отражена при планировании территории и застройке. По крайней мере, во Франции, где выделяют шесть-семь связок «тип недвижимости — возраст», уже давно строят специализированное жилье для разных групп населения.

Научный руководитель Высшей школы экономики Евгений Ясин остановился на вопросах монополизма в строительной сфере. «Структура строительного рынка — это полное торжество альянса местной власти и монополистов. Посмотрите на норму рентабельности: у автодилеров, где есть конкуренция, она 10 процентов, а у застройщиков 100 процентов», — констатировал он. Присутствующие в зале девелоперы не смогли опровергнуть эти цифры. Ясин также отметил, что нацпроект по жилью под угрозой срыва во многом из-за монопольной ситуации на рынке, и государство обязано разобраться с монополистами.

«В России качество строительства, архитектуры, жилой среды невысоко, а цены за квартиры в панельных домах в Москве поражают. По сути, “Жигули” продаются сегодня по цене “Мерседеса”», — говорит куратор Московской архитектурной биеннале, издатель архитектурного журнала «Проект-Россия» Барт Голдхорн. По его словам, в России сегодня остается масса стереотипов по поводу жилья и строительства. В частности, считается, что жилье экономкласса — это обязательно невзрачные коробки. Представленные в рамках биеннале проекты европейских архитекторов опровергают этот тезис: в Мадриде социальное жилье приглашают проектировать лучших архитекторов мира, а в Голландии дорогие дома отличаются от дешевых только местоположением, но никак не качеством.

Эффективной схемой для развития российского строительного рынка г-н Голдхорн считает пару «индивидуальный архитектурный проект плюс типовые строительные элементы». Такая связка должна дать в первую очередь многообразие вариантов квартир и домов, а также возможность создания удобных городов. Типовые элементы работают на снижение себестоимости. В Голландии, например, стоимость строительства массового жилья составляет 750 евро за один квадратный метр, то есть дешевле, чем в Москве. Притом что рабочий труд в Голландии в разы дороже.

Участники слушаний говорили о необходимости реализации пилотных инновационных проектов с частичным финансированием со стороны государства (обычно первые прототипы в мире — это проекты строительства дорог) и инвестициях в подготовку специалистов в сфере архитектуры и строительства. И это уже нашло отклик в проекте «Российский дом будущего». Так, его участниками было объявлено о двух крупных пилотных проектах в Воронежской и Московской (дер. Мансурово) областях. В московском проекте речь идет о создании центра жилищной политики с модельными домами разных технологий, исследовательским и образовательным центрами, комплексом предприятий новой строительной индустрии.

Включение в этот проект образовательного центра связано прежде всего с колоссальной нехваткой архитекторов. В России на душу населения их в 3,5 раза меньше, чем в Чехии, в 7 раз меньше, чем Великобритании, в 16 раз меньше, чем в Германии. Кроме того, в течение 70 лет Россия была отрезана от мирового опыта в области градостроительства и архитектуры, и теперь это отставание должно быть преодолено. При этом отсутствуют современные программы обучения и литература для целого ряда профессий: муниципальных планировщиков, градостроителей, экономистов.

Интересно, что в большинстве выступлений ключевой была тема обращения к власти. И не с просьбой дать денег, а с призывами формировать долгосрочную промышленную политику и стратегию жилищной сферы, заняться территориальным планированием, образованием, нормотворчеством. Говоря другими словами, государство просят заняться своим прямым делом, которое за него никто сделать не сможет.

• Южный рынок ресторанов даёт ежегодный прирост в среднем на 10%. Выращивается он, в основном, региональными игроками: московские компании преуспевают только в сегменте фаст-фуда, а местные рестораторы твёрдо держат свои позиции
• Современный Томск
• В ближайшее время в Ростове и Краснодаре ожидается сдача в эксплуатацию серии бизнес-центров, претендующих на высшую категорию А. К 2015 году объём предложения офисной недвижимости высшей категории, по оценке экспертов, вырастет почти в три раза