Дороги, обучение, медицина — это государственные функции

Президент «Ренова-СтройГруп» Вениамин Голубицкий считает, что школы и дороги в проектах комплексного развития территорий должно финансировать государство

— В России заявлено почти полсотни проектов комплексного освоения территорий, но строиться начал только «Академический». В чем секрет успеха?

— Успех будет, когда мы закончим стройку… Мне кажется, один из секретов нашего динамичного развития — в уровне проработанности проекта. У наших девелоперов как обычно бывает? Они сначала берут участок, а потом начинают мучительно размышлять, что же с ним делать. Вбегает взмыленный человек и говорит: «Сегодня лучше продаются офисы». Быстро начинают рисовать офисы на весь участок. Потом рынок офисной недвижимости встает, еще на этапе проектирования. И тогда говорят: «Ну его к черту. Будем строить жилье». Выясняется, что из жилья сейчас лучше всего продается элитное, и решают на 200 гектарах строить его. Обнаруживают, что столько элиты в стране еще не набралось. И так далее.

«Академический» делался принципиально иным способом. Мы обеспечили концептуальную основу и максимально подробно разработали проект — это не характерно для России. Сначала поняли, какая ниша есть на рынке и какой новый продукт мы можем предложить. Когда мы представили КОТы — проекты комплексного освоения территорий, — их ни у кого не было. Только потом это зазвучало из многих уст. А когда еще появились постановления правительства, которые предусматривали определенные преференции таким проектам, то за бюджетными деньгами выстроилась очередь из желающих. Правда, выяснилось, что нужно иметь проект и пакет документов, а этим мало кто мог похвастаться. В результате на все виды господдержки представить пакет документов смогли только мы.

Так вот, мы сначала создали этот продукт, потом вошли в диалог с властью и убедили: этот продукт представляет совместный интерес бизнеса и власти. А на третьем этапе мы привлекли не худшие умы. Архитектурную концепцию у нас разрабатывали французы — Valode&Pistre. Это архитекторы из первой мировой пятерки. Проект по инженерной инфраструктуре делали французы и англичане. Строительство первой очереди ведет известная австрийская компания Strabag. Есть принципиальная установка: мы работаем с крупными и серьезными мировыми компаниями. Они строят по всему миру, у них огромный опыт, у них высокая устойчивость, у них связи в архитектурно-инженерном мире. Все это позволяет проекту двигаться в заданных параметрах, в графике. И, конечно, ключевой момент в том, что проект ведет «Ренова». Проект столь высокого уровня под силу только компаниям такого масштаба.

— «Академический» рассчитан более чем на 300 тысяч жителей. Где вы найдете столько людей?

— В первую очередь проект ориентирован на жителей Екатеринбурга, которые хотят улучшить свои жилищные условия. В городе очень низкий показатель «квадратный метр на душу населения», и каждому хочется больше пространства. Значительная доля старого жилфонда изношена и будет выбывать. Вторая категория покупателей — это мигранты из Тюменской и других соседних областей. В Екатеринбург традиционно едут нефтяники и газовики, выходящие на пенсию, и студенты, потому что здесь больше полутора десятков вузов. Очень существенный миграционный поток из Средней Азии. Не забывайте, что проект рассчитан на двадцать лет.

— Какие отношения у вас как застройщика с властью?

— Мы с самого начала разрабатывали проект в рамках частно-государственного партнерства. И логика была не такая, мол, сейчас государь подаст денег, а мы их успешно освоим. Мы сразу наметили те части проекта, которые могут представлять интерес для государства. На сегодня мы создали целевую программу, в которой есть доли муниципального, областного и федерального бюджетов. Не могу сказать, что нас встречают с распростертыми объятиями, переговоры порой идут тяжело. По проекту бюджета следующего года мы находимся в достаточно напряженном диалоге с муниципалитетом и областью. Никому не хочется свои средства направлять куда-то, всем кажется, что они деньгами распорядятся лучше. Но у нас есть убедительный аргумент. Мы показываем уже реализуемый проект и говорим: «На вложенную копейку вы получите рубль социальных, экономических и прочих преимуществ». В ближайшие три года Екатеринбург внесет миллиард рублей в соответствии с этой программой, область, надеемся, — порядка шести миллиардов, федерация — двенадцать. А «Ренова» инвестирует 55 миллиардов рублей.

На ближайшее время сложилась абсолютно понятная конструкция, где каждый партнер знает, за что отвечает. Условно говоря, школы за исключением коммерческих — это забота области, дороги — области и муниципалитета, окружные дороги — за федерацией, а вся основная стройка — за нами. Мы как застройщик имеем четкий план инвестиций до 2025 года, точно знаем, сколько мы проинвестируем в каждом году.

— В Европе и Китае проекты комплексного освоения территорий ведутся либо государственными компаниями, либо корпорациями территориального развития. Это не частный бизнес…

— В мире это по-разному устроено. В Индии, к примеру, частные компании ведут такие проекты. На Ближнем Востоке это тоже не чисто государственные предприятия. У нас схемы государственно-частного партнерства тоже очень разные. Может быть договоренность, как у нас сейчас, о порядке софинансирования. А могут быть объединены в рамках одной компании капиталы государства и частной фирмы, тогда государство будет иметь долю в проекте. Условно говоря, если инфраструктура и дороги будут занимать 30 процентов, это значит, что вот на эти 30 процентов участвует государственный капитал. Если бы такая схема была, мне кажется, любой застройщик согласился бы идти в проект в соотношении «60 на 40», понимая, что на 40 процентов бюджет будет закрыт государством.

— Но пока ситуация двусмысленная. Доходная часть проекта полностью у частного капитала, а расходную часть, связанную с инфраструктурой, хотят возложить на государство. В случае с элитным проектами, например с подмосковным «Рублево-Архангельским», попадание в нацпроект и госфинансирование выглядит странным вдвойне…

— У нас основная часть жилья — экономкласс. Это не резервация для богатых, и это укладывается в нацпроект. Насчет финансирования инфраструктуры у нас логика такая. Учить детей — это функция бизнеса или государства? Если государства, то ее надо финансировать. Тогда возникает другой вопрос: где ее финансировать? В тех местах, где есть люди, концентрированно, или пусть чиновник размажет эти деньги по ста объектам, деньги освоят, но толку не будет? Куда лучше дорогу проложить? В никуда (богатый опыт уже есть) или туда, где будет жить 300 тысяч человек? Дороги, обучение, медицина — это государственные функции. И выполнять их надо там, где люди.

— Большая часть земли в «Академическом» принадлежит «Ренова-СтройГруп», но некоторыми участками владеет муниципалитет Екатеринбурга. Как город будет осваивать эти участки?

— Да, там есть муниципальные земли. Они занимают половину от площади участка первой очереди строительства. Что-то они будут застраивать муниципальным жильем, что-то — социальными объектами. «Академический» станет самостоятельным районом Екатеринбурга: надо будет строить администрацию, пожарное депо, отделение милиции и так далее. Какие-то участки город может выставить на тендер. Поскольку мастер-план был сделан нами на всю территорию, включая муниципальную землю, то освоение всех участков будет проходить в соответствии с ним. Не может получиться так, что на месте стадиона появится паркинг.

— Сегодня окончательно ясно, какую поддержку будет оказывать проекту государство?

— По инженерной инфраструктуре ясность есть. Государство компенсирует процентную ставку и финансирует дороги внутри поселения. Для нас это существенно. Единственное, что неудобно: у нас проект долгосрочный, а все льготы предоставляются в ежегодном режиме. Ты никогда не знаешь, будет ли эта льгота в следующем году. И каждый год нужно заново идти на тендер. Если проект на двадцать лет, то давайте договоримся хотя бы на пять лет, чтобы мы были уверены. Есть еще неправильные частности. К примеру, мы сейчас активно сотрудничаем с Европейским банком реконструкции и развития. Казалось бы, вот структура, которая для всех международных инвесторов хеджирует риски. Любой международный инвестор понимает: если такой банк участвует в проекте, это определенные гарантии. А у нас складывается парадоксальная ситуация, когда нам не очень выгодно привлекать ЕБРР. Потому что компенсируются ставки только российских кредитных учреждений. И заведомо более дешевый кредит европейского банка для нас становится дороже российского. И мы вышли с предложением: давайте включим в перечень и ЕБРР. Это же не коммерческий банк, в нем Россия входит в число учредителей.

Вернемся к участию государства. Помощь по инженерке — это недостаточно. Не решен кардинальный вопрос по поводу социальной инфраструктуры. Его мы сейчас пытаемся решить, убеждая все уровни власти. Как ни странно, проще всего решить проблему на федеральном уровне, хотя, казалось бы, в развитии территории сильнее должны быть заинтересованы местные власти. Для федерации «Академический» — это модельный проект, который может задать на будущее структуру вложений. Он вписывается в национальный жилищный проект и патронируется первыми лицами государства.

— Есть ли инновации в строительных технологиях и материалах?

— У нас много инноваций в архитектурно-градостроительной сфере. Технологиям строительства мы уделили пристальное внимание, но, к большой грусти, поняли, что ничего принципиально нового в мире нет. Есть известный набор технологий многоэтажного строительства — монолит, кирпич, каркас. Нет чего-то революционного, когда привез готовый дом, припаял — и стоит. Это возможно только в малоэтажном строительстве.

К новым технологиям потребитель относится очень настороженно. Попробуйте убедить человека жить в доме из древесно-стружечной плиты. Люди даже утеплителям не доверяют. Пока мы остановились на технологии монолитного каркаса. Хотя наша идеология в том, что на каждый квартал будут проводиться открытые тендеры. И если архитекторы и строители предложат интересные решения, удовлетворяющие нас по деньгам и скорости строительства, то будем их реализовывать.

Свои производственные мощности мы не будем создавать. «Ренова-СтройГруп» — это девелоперская компания, стройкой мы заниматься не станем, наша задача – управление проектом в целом. Для нас выгоднее работать через тендеры.

— Как повлиял на проект мировой кризис?

— В России кризис пока коснулся только финансовой сферы. Деньги, конечно, стали дороже. Банки менее охотно идут в девелоперский бизнес, но это сильно давит только на мелких застройщиков. На рынке недвижимости все спокойно: цены не рухнули. И, по нашим оценкам, этого и не произойдет. Как крупная компания, мы спокойно смотрим на колебания рынка недвижимости. Проект «Академический» устроен таким образом, что мы можем и резко увеличить объемы сдаваемых объектов, и сократить их. И в горизонте двух-трех лет легко переживем кризисные явления на рынке, если они возникнут. Как показывают наши исследования, кризисы на рынках недвижимости развитых стран, как правило, укладываются именно в два-три года.

— Некоторым экспертам не нравится большая высотность «Академического». Нельзя ли было обеспечить высокую плотность застройки другим способом?

— Гонконга мы не строим. Двадцатипятиэтажные башни у нас только по одной линии — вдоль центрального парка. В среднем у нас получается 10–12 этажей. Это не так и много. Не буду лукавить, высокая плотность застройки диктуется экономикой: нам надо попадать в определенные параметры. Но при этом у проекта есть четкая логика. Когда мы выбирали между этажностью и подземными парковками, системой охраны, системой водообеспечения, мы сделали выбор в пользу последних. В пользу современных домов и качественной среды. Другими словами, то же количество квадратных метров с гектара мы могли бы обеспечить, наставив пятиэтажных домов. Но тогда в районе не было бы парка, лесополос и каналов, инфраструктуры для жизни и так далее. Это была бы бедная жилая среда. Малоэтажная и среднеэтажная застройка в невысоком ценовом сегменте теряет массу качеств.

Статьи на тему: «Архитектура»