- «Эксперт» №40 (629) /
- 13 окт 2008, 00:00
В тисках обстоятельств10
На рынке недвижимости царят выжидательные настроения. Граждане предвкушают падение цен на квартиры, аналитики инвесткомпаний предсказывают волну банкротств девелоперов.
Проблемы, с которым сегодня столкнулись застройщики и риэлтеры, всем известны: это снижение объемов продаж, сокращение персонала, замораживание перспективных проектов, трудности с рефинансированием долгов. Все они спровоцированы долговым кризисом и усугублены запоздалой реакцией компаний на тревожные сигналы, поступающие с рынка.
Впрочем, положение игроков строительного рынка не выглядит безнадежным. Сбои, возникшие в хозяйственных и финансовых процессах, загоняют сегмент в полосу стагнации, однако сильное охлаждение ему пока не грозит.
Тревожные сигналы
Кризисные явления на рынке недвижимости стали обнаруживаться еще весной этого года. Банки начали ужесточать ипотечные программы из-за трудностей с рефинансированием уже выданных ипотечных кредитов. В связи с отсутствием развитого внутреннего рынка рефинансирования кредиторы использовали трансграничную, офшорную секьюритизацию. После кризиса на международных рынках эта лазейка захлопнулась, и банки остались без длинных денег.
В то же время проблемы с получением кредитов и финансированием строек стали испытывать небольшие и средние строительные компании (одновременно реализующие не более двух-пяти девелоперских проектов). Многие предприниматели жаловались «Эксперту», что деньги подорожали, объекты заморожены на стадии котлована, поскольку нечем платить подрядчикам. Обязательным условием стало наличие не менее 30% собственных средств от объема проектного финансирования и ликвидное обеспечение кредита.
В начале года начался отток капитала, зарубежные компании стали выводить деньги из российских банков. По данным Росстата, приток иностранных инвестиций в первом полугодии составил 46,53 млрд долларов (на 22,9% меньше, чем за аналогичный период прошлого года), а объем направленных за тот же промежуток времени инвестиций из России за рубеж — 52,2 млрд долларов (на 42% больше по сравнению с первым полугодием 2007 года). Одновременно на квартирном рынке сократилось количество инвестиционных сделок.
Ужесточение условий кредитования, отток капитала, уход с рынка спекулянтов означал, что рано или поздно возникнет дефицит финансирования. Однако крупные строительные компании, в то время еще имевшие доступ к банковским кредитам, проигнорировали тревожные сигналы. Вместо того чтобы пересмотреть финансовую и инвестиционную политику, они продолжали наращивать долговую нагрузку. Возможно, многих ввело в заблуждение резкое повышение цен на жилье, зафиксированное в начале года. В мае руководитель одного из крупнейших петербургских строительных холдингов уверял корреспондента «Эксперта», что никаких трудностей с получением кредитов на рынке нет, а недвижимость и строительные материалы пользуются устойчивым спросом.
Утратили доверие
Вторая волна кризиса пришлась на летние месяцы и началась с падения котировок акций строительных и девелоперских компаний (которое продолжается до сих пор). Несмотря на улучшающиеся базовые финансовые и экономические показатели подешевели акции даже тех компаний, которые долгое время оставались невосприимчивыми к негативным тенденциям. Поскольку ситуация на финансовых рынках продолжала ухудшаться, у инвесторов возникли сомнения в том, что российские застройщики смогут рефинансировать колоссальные долги.
Заволновались производители стройматериалов: они перестали верить в светлое будущее строительного рынка. В начале года лихорадило рынок цемента, а во втором полугодии снижение спроса ощутили производители других материалов. «Тогда как первое полугодие прошло более или менее нормально, во втором, с июля, на строительном рынке ощущался если не спад, то стагнация», — говорит гендиректор финской компании Ruukki Сергей Чернышев (компания производит здания из металлоконструкций). По словам г-на Чернышева, весной на рынке металлопроката резко выросли цены, что привело к увеличению себестоимости строительства. При этом застройщики, вынужденные пересматривать стоимость проектов, столкнулись с трудностями при привлечении заемных средств. Многие девелоперские проекты были отложены.
Ближе к осени в индустрии стройматериалов началось сворачивание перспективных инвестпроектов, запущенных в ожидании строительного бума. Например, австрийский концерн Strabag отказался от планов по развитию цементного бизнеса в России и создания совместного предприятия с «Базэлцементом» по строительству заводов (осенью 2007 года у компании было намерение в течение двух-трех лет открыть в Восточной Европе и России не менее десяти новых цемзаводов). Крупнейший производитель цемента «Евроцемент груп» масштабным инвестициям в отечественную цементную промышленность предпочел покупку пакета акций швейцарской цементной корпорации Holcim. По экспертным оценкам, его стоимость составила около 1,39 млрд долларов.
Осеннее охлаждение
Сейчас рынок строительства и недвижимости захлестнула третья, возможно самая продолжительная, волна кризиса.
Кредитование новых строительных проектов почти прекращено, рефинансирование старых долгов буксует. Некоторые банки пересматривают процентные ставки по уже выданным кредитам. «Коммерческие банки сами вынуждены гасить межбанковские кредиты, а государственные озабочены борьбой с инфляцией, поэтому все краны специально закрутили, максимально осложнив привлечение финансирования. Все делается для того, чтобы денег в экономику поступало меньше, для борьбы с инфляцией», — говорит один из наших собеседников.
Ипотечное кредитование заморожено. Банки установили запретительные процентные ставки (около 16% в рублях, около 12% в долларах) либо приостановили выдачу ипотечных кредитов. «Ни у кого нет понимания стоимости денег», — заявил на днях председатель правления — президент Московского кредитного банка Роман Авдеев.
В свою очередь игроки рынка недвижимости ощутили снижение спроса и рост предложения. По словам финансового директора инвестиционно-строительного холдинга Rodex Group Татьяны Шелягиной, если раньше нестабильность на фондовом рынке сопровождалась повышением спроса на недвижимость, то теперь поведение людей изменилось. «На загородном рынке продажи в августе-сентябре снизились в два, а у некоторых в четыре раза. Видимо, инвесторы предпочли более консервативные способы сбережения денег», — констатирует она. Руководитель отдела новостроек бюро недвижимости «Агент 002» Дмитрий Иванов говорит, что спрос в течение последних месяцев снизился на 30–40%. «Мы зафиксировали небольшое снижение количества заключенных сделок в пределах десяти процентов», — сообщил руководитель аналитической службы агентства недвижимости МИАН Алексей Кудрявцев. По словам директора департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty Александра Зиминского, в сентябре активизировались владельцы инвестиционных квартир: количество жилья, выставленного на продажу, заметно возросло.
Стоять до последнего
Эксперты не могут со всей определенностью сказать, как будут развиваться события на рынке недвижимости: среди специалистов есть сторонники и «медвежьего», и «бычьего» трендов. «Медведи» полагают, что кризис в финансовой сфере неизбежно отразится на всей экономике: снизятся доходы населения, сократится объем потребления, вырастут просрочки по ипотечным кредитам, увеличится предложение квартир на рынке. Затоваривание повлечет за собой обвал цен и банкротство многих девелоперов.
«Быки», напротив, ждут возобновления роста цен на недвижимость. Они уверены, что часть денег, выведенных с фондового рынка (по разным оценкам, это около 30–60 млрд долларов), будут вложены в покупку квартир, поскольку доверие к инструментам фондового рынка безнадежно подорвано. При этом спрос превысит предложение: трудности с финансированием новых проектов приведут к снижению объемов строительства. Слухи о банкротстве строительного сектора им представляются надуманными, поскольку слухи эти зачастую порождены финансовой отчетностью компаний, которая не всегда отражает истинное положение дел. «Например, объем выручки не учитывает поступлений денежных средств по незакрытым инвестиционным контрактам, а они могут быть существенными. Кроме того, девелоперы занимают средства в основном либо на стройку, либо на развитие своего бизнеса, на покупку новых проектов. Это рискованно в том случае, если не следить за ликвидностью проектов и не контролировать себестоимость строительства. Только такие игроки либо держатели “мертвых” активов, не генерирующих денежные потоки, рискуют обанкротиться», — размышляет один из участников рынка.
Оба варианта вполне возможны. Но не исключается и промежуточный сценарий: рынок проскользнет между Сциллой и Харибдой и впадет в продолжительную стагнацию. Существенная коррекция цен возможна в регионах, но маловероятна в Москве. «Сейчас многие девелоперы рассчитывают на оптовую продажу квартир, поэтому они не пойдут на снижение розничных цен, — уверен президент корпорации “Инком” Сергей Козловский. — Московский рынок консолидирован, инвесторы придерживаются согласованной стратегии. Резкие скачки, провалы цен никому не выгодны. Все понимают, что это может обрушить рынок. Кроме того, привлекать инвесторов, продавать проекты на падающем рынке будет невозможно. Все будут стоять до последнего».
Если рынок впадет в спячку, то оживить его сможет только приток инвестиций, возобновление долгового финансирования, повышение доступности ипотеки. Приложить руку к реанимации хозяйственной активности в строительном секторе могли бы и федеральные власти. Вместо того чтобы вкладывать бюджетные средства в строительство устаревших панельных домов, самое время запустить полноценную программу жилищного строительства на федеральных землях, опирающуюся на ипотечные либо арендные схемы реализации квартир и способную изменить технологический уклад отрасли.
- Строительный бум в Подмосковье набрал такие высокие обороты, что один из вероятных сценариев развития рынка — стагнация
- В жилом комплексе «Лосиный остров» впервые на столичном рынке появились квартиры бизнес-класса с отделкой
- Большинство тематических коттеджных поселков Подмосковья формируется вокруг яхт-клубов, горнолыжных трасс и гольф-полей. Опция «спортивная инфраструктура» может удваивать стоимость недвижимости
Необходимо зарегистрироваться или авторизоваться, чтобы оставить комментарий.
Председатель совета директоров группы компаний «Московский ипотечный центр» Андрей Рябинский уверен:“…И если ипотека стоила 11 процентов годовых, а теперь стоит 15 процентов, то вряд ли разница в четыре процента кого-то смутит и помешает принять решение о покупке квартиры…”
Смешно, да. И это говорит “специалист”. Вот уж воистину,“падающего - подтолкни”.
Председатель совета директоров группы компаний «Московский ипотечный центр» Андрей Рябинский уверен:“…И если ипотека стоила 11 процентов годовых, а теперь стоит 15 процентов, то вряд ли разница в четыре процента кого-то смутит и помешает принять решение о покупке квартиры…”
Смешно, да. И это говорит “специалист”. Вот уж воистину,“падающего - подтолкни”.
Дмитрий Панин
Ежу понятно, что жилье будет дешевым только тогда, когда его будут строить много.
Неправильный приоритет. Как только экономика начнёт функционировать, т.е. массово начнут обновляться основные фонды, серьезно возрастет производительность труда и эффективность управления, появится, не идеальная, но внятная идеология строить сразу начнут много! Мало того, и администрация сразу перестанет быть ужасной, потому что им будет чем заняться и появится кому с них спросить. И коммуникации с дорогами сразу станут стоить не таких запредельных денег…
Но только чуда не будет. Ибо непонятно, зачем такое чудо нужно элите? Ведь их собственность (земля, здания) тогда в разы, если не на порядки, подешевеет. А кому хочется богатство свое терять?
Не совсем так. Им хочется стать сильнее и богаче. И весомее в мире. И собственность не обязательно подешевеет. И даже патриотизм в них не совсем умер…
Но для этого опять нужны реформы. Долговременные инвестиции, а значит затянутые пояса. “Ротации кадров” и “прилив свежей крови”. Реалистичная иделогия. И концепция развития. Которых нет. Потому что “верхи” просто не могут их “родить”. Потому что - дилетанты, окруженные лизоблюдами.
Они даже не могут осознать, что идеология и концепция это задачи для научного института, а не для шайки бюрократов.
УКС - Управление капитального строительства. Например, в нашем заурядном городишке один КГС строил по 500 тыс м2 только жилья в год (при Советах), при весьма скромном управленческом аппарате. С дорогами, садиками и школами. Куда толпами заселялись “несчастные”, не имевшие джинсов и тоет. И сейчас они живут в этих 30-40 летних домах. В джинсах. А нашими усилиями (“руками рынка”) ведется маразматическая и микроскопическая “уплотняющая” (точечная) застройка…
Ежу понятно, что жилье будет дешевым только тогда, когда его будут строить много. А что значит много? Учитывая сложившийся дефицит первые ближайшие лет 10 надо бы по 1/20 от существующего жилья строить. А это примерно 50млн. домов/квартир / 20 = 2,5 миллиона за год. По данным статистики, в 2007 году построили 700 тысяч. То есть объемы строительства надо увеличивать в 4 раза.
Если вдруг случится чудо и такой рост на самом деле произойдет - глядишь и ВВП начнет расти со страшной силой, и здоровья в экономике прибавится, да и людям станет жить получше.
Но только чуда не будет. Ибо непонятно, зачем такое чудо нужно элите? Ведь их собственность (земля, здания) тогда в разы, если не на порядки, подешевеет. А кому хочется богатство свое терять? То-то…
А кто такой УКС?
Так же мне смешно, когда говорят что какой то сантехник или лифтер “зарабатывает” по 100 тыс в месяц, а остальные просто “не мужики”. Последний раз так вещал М.Колодочкин из “За рулем”. Все индивиды никогда не смогут организовать работу оптимально. 90% нуждаются в организаторах, технологиях и основных средствах. И у нас и в США и в Германии. Увы.
Дмитрий Панин
Ивану Постникову
а как сегодня можно обсуждать цену жилья без этого “вась-вась”? Это нереально.
Что значит построить жилье в “чистом поле”? Давайте порассуждаем.
…
Единственное, что доступно - это либо пресловутая “точечная застройка” (то еще безобразие), либо “самострой” (в крупных масштабах вряд ли возможен).
Полностью согласен с Вашими и моими трудностями! Нет смысла мне их описывать!
Посмотрим на проблему “с хвоста”:
Вы хотите строить жилье/торговлю недалеко от какого то бойкого места (предприятия, города). Конечно не для рабочих, а для “среднего класса” (жуков типа нас с вами). Работники администраций не глупее Вас, однако на их з/п жилье в Вашем домике не купишь. Соответственно, они пытаются «восстановить справедливость». Руководство подрядных фирм – тоже люди и заслуживают Лэнд-Крузеров, не смотря на то что и у них процветают дилетантизм и кустарщина. Кроме того, Вам периодически приходится «перехватывать» средства под 17-20% годовых, краткосрочные – еще больше (и банковские работники хотят жить в Ваших квартирах). Дальше идут коммунальщики (свет, газ, вода) – а они чем хуже Вас? Ну еще по мелочи – Гальчев со своим цементом, налоговые проверки, дилетанты-проектировщики, пожарники и ву-а-ля! Себестоимость получается ого-го + Ваш интерес. И приходим, к тому о чем мечтали – «дорогому жилью». Элементарно, происходит «распределение» высокой доходности среди всех «достойных».
А кварталами строить (кроме Москвы-Питера) – невыгодно. И получаем искомую точечную застройку (экономим на дорогах, коммуникациях, садиках и т.п.), квартиры в которой получают вышеперечисленные категории и «инвесторы» (в т.ч. иностранцы), надеющиеся, что жилье будет и дальше дорожать.
Где здесь несправедливость? Вы задумали жилье для избранных и они его получили. А база мультипликатора – машиностроители, каменщики, швеи, продавщицы просто не производят столько продукта что бы купить хоть что-то. Потому что производительность у них ниже, чем была при Советах. Везде кустарщина, «дремучие технологии», развал основных средств. Поэтому, чего хочет Феофанов – мне не совсем понятно. Ну маленький у нас совокупный продукт и хватает его только на «узкий круг»! А инвестировать в технологии и организацию производства - среди нас дураков нет!
Такому подходцу есть альтернативка. Например, какой нибудь Дерипаска строит комбинат с 20 тыс занятых, ему нужно жилье для ВСЕХ рабочих. Он обращается к нормальному, профессиональному УКСу и в обладминистрацию, ему БЕСПЛАТНО (!!! Губернатор держит дело на контроле!!!) выделяют землю и строят жилье по 15 тр за м2, включая дороги, школы и садики (вполне достижимая цена).
Однако, как мы знаем, комбинаты в России не нужны и случаи такие исключительно редки…
Под влиянием, каких факторов цены на недвижимость пошли вверх?
1. Повышение благосостояния населения и соответственно повышение количества людей желающих улучшить свои условия жизни.
2. Общее мировое повышение цен на недвижимость.
3. Вовлечение банков в различные ипотечные программы.
Под влиянием, каких факторов они пойдут вниз?
1. Замораживание программ банками по ипотеке. Многие считают, что ипотечные кредиты не сильно влияют на образование цен на недвижимость, это не верно. Всем известны принципы денежного кругооборота. Пускай на 5 сделок одна проходит по ипотеке, но эта сделка как раз и дала сумму денег, которые затем обернулись по четырем другим. И как раз эта сделка и дала ту цену за квадратный метр, от которой потом оттолкнулись остальные сделки.
2. Начинающийся кризис принесет понижение благосостояния населения. Многие, прежде всего в финансовой сфере потеряют свою работу. Затем последует сфера услуг, торговля, строительство. Это не затронет только государственных служащих.
3. Общемировые цены пошли вниз.
Вывод очевиден – цены на жилье в ближайшее время упадут очень сильно. В настоящее время их удерживают на плаву только риэлторы и застройщики, которые пытаются продать свои квадратные метры как можно дороже, пытаясь расплатиться по банковским кредитам и векселям, взятым под застройку. Хуже всего, что к этому процессу привлекают даже госчиновников, утверждающих через прессу, что цены на жилье падать не будут. Интересно, вообще власть должна быть заинтересована в том что бы жилье было более доступна по цене для населения.
а как сегодня можно обсуждать цену жилья без этого “вась-вась”? Это нереально.
Что значит построить жилье в “чистом поле”? Давайте порассуждаем.
Для начала это самое “чистое поле” нужно купить. Поскольку это “чистое” поле, то это будет либо лес, либо земля сельхозназначения. В любом случае, строить на ней можно разве что свинарник (если это поле) или избушку лесника (если лес). Жилья на ней строить нельзя. Точка.
Точнее, не точка, а запятая. Поскольку согласно п.4 ст.8 земельного кодекса РФ “органами исполнительной власти субъектов РФ” земля таки может быть переведена в другую категорию. Причем по этому же кодексу, новый поселок вы построить не можете, только договориться о расширении некоего нас. пункта на свое “чистое поле” с теми же самыми “органами”. А это тот самый “вась-вась”.
Идем дальше. Жилье надо построить, на это тоже нужны деньги. Причем, поскольку вы уже находитесь в “нас. пункте”, то подпадаете под действие градостроительного кодекса со всемы вытекающими отсюда “согласования” и “разрешения” на все что только можно. А это опять “вась-вась”.
Идем дальше. Жилье без коммуникаций и инфраструктуры не продашь. А это, как минимум, вода, электричество, отопление, автомобильная дорога, канализация, школа, д/с, отделение милиции, пожарное депо, магазин, сбербанк (или другой банк), почта. Желательны также газ и ж/д станция с веткой. Допустим, воду можно достать из-под земли (нужно электричество), магазином на первых порах может быть автолавка, с банком можно договориться полюбовно, почтой пожертвовать на первых порах. Отопление можно сделать за счет того же электричества, либо бойлеры в каждый подъезд ставить на топливе. Но со всем остальным то что делать? Строить собственную эл.станцию (или купить) - дорого и неэффективно (не тот масштаб). Дорогу прокладывать - дорого, к тому же еще и не разрешат просто так (земля ведь и под дорогу тоже нужна). Канализацию законно тоже не сделать - сливать то куда? Про учреждения типа милиции даже и говорить не стоит.
Ясно одно, без “вась-вась” администрация того самого, “присоединенного” нас. пункта и пальцем не пошевелит, скажет “денег нет” (и будет права, как ни смешно).
И при всем при этом вы должны государству еще и налогов заплатить (хотя еще ничего и не продали). Налоги то государство соберет, а вот ничего из вышеперечисленного не построит ссылаясь на “отсутствие денег в бюджете”. А вам просто так построить тоже не даст. Вот и получается, что проекты в “чистом поле” в нашей стране коммерческим компаниям недоступны, даже если они будут супер-пупер-эффективны и ограничиваться минимальной прибыльностью.
Единственное, что доступно - это либо пресловутая “точечная застройка” (то еще безобразие), либо “самострой” (в крупных масштабах вряд ли возможен).
Сразу попрошу. Не пинайте жестко - в этих вопросах я дилетант.
Мне кажется, что сильная власть не подстраивается к существующим обстоятельствам. Она их меняет.
Как это проявляется? Есть Москва и область. В этом конгломерате живет 25-30 % населения России. Почему? Там вращается основная масса денег страны. Там принимаются решения.
Помнится, где-то читал высказывание Шанцева, в то время сподвижника Лужкова, о том, что стоимость жилья в Москве должна быть запретительной. Иначе город превратится в клоаку.
Я отношусь к Шанцеву без должного пиетета, но в какой-то мере понимаю его мысль. Почему бы не продлить эту канву в другом направлении? В том смысле, что не нужно делать невозможным переезд в столицу или область. Почему бы не сделать привлекательными для проживания другие города и области нашей страны?
Мы готовы признать, что Новосибирск - один из интеллектуальных центров. А всегда ли он был таким? Кто его создал? Почему не создаются новые? Мы гордимся Санкт-Петербургом, городом, построенным на болоте и костях. Не будем обсуждать цену постройки, но суть в том, что для достижения чего-то нужно не просто следовать сложившимся реалиям, а строить что-то новое.
Мне кажется, что управлять страной - не просто стричь купоны с того, что было построено в былые годы. Это - создавать новое, чем будет гордиться страна.
Мы наблюдаем небывалый всплеск настроений, которые называют патриотизмом. Мне кажется, что это - желание что-то делать, выстраивать то новое, что позволит смотреть потомкам в глаза с гордостью. Этим можно пользоваться, сделать ударной силой, которая сможет вывести страну из тупого увлечения гламуром и жизнью хомяков.
Если не направить это массовое единение в нужное русло, все продолжится. И нефтяная игла, и слабые регионы, и коррупция, и весь остальной букет.
Андрей С.
… Все их “сверхприбыли” съела раздувшаяся цена земли и частично цена коммуникаций.
….Третья группа - самая многочисленная, в портфелях девелоперов слишком много “тепличных” проектов, появившихся там не от хорошей жизни, в нашей маленькой стране практически нет земли! От сомнительных проектов придется отказаться, объем вводимого жилья упадет…
Что должна сделать власть? … Во-вторых, разобраться с рынком земли, вернее ее отсутствием. Если б не дорогая земля, цены были бы ниже, продажи бы не так зависели от ипотеки, а девелоперы - от банков.
И что вы все пеняете на землю? На коммуникации?
Возьмем абстрактный проект в регионе. 90% вероятность, что это точечная застройка либо примыкание к существующей застройке. Земля номинально в аренде. И сколько по Вашему цена земли (без учета “вась-вась”)? Сколько коммуникаций? Хотя бы в процентах себестоимости строительства?
А строить в чистом поле - дураков мало. Просто считать кому то влом. Таким образом, основные составляющие цены - красивая жизнь девелоперов, проекты ради капитализации, “вась-вась” с администрациями и убогие технологии прежде всего управления строительством.
Опять же, допустим, цены ниже. И что? Сколько работников (не собственников) Вашего предприятия способны потянуть ипотеку, если она на 40% дешевле? Моего - 0. И сейчас - 0. И у приятелей моих близкие цифры.
Люди зарабатывают по 12-16 тр. Ну пусть на семью получается 25+. Какая ипотека? А ведь это 80%+ населения.
Правительство продолжит накачивать банки деньгами. Сама по себе эта операция не привела бы к инфляции, банкам лишь возмещают потери (почему-то в России все избегают слова “убытки”), эти деньги уже кто-то заработал на бирже и частично вывел с финансового рынка. Возможно, эти заработки - одна из составляющих инфляции нескольких предыдущих лет. Но деньги закачиваются неравномерно, и все равно образуется большой объем свободных средств, который будет инвестирован в том числе и в недвижимость (просто потому что больше некуда, не доллары же покупать). Таким образом цены в рублях на строящееся жилье несколько вырастут, что позволит избежать массового бегства дольщиков.
Кто же проиграет в результате кризиса? Если не брать московскую недвижимость, то низкокачественное жилье - старый фонд, хрущевки, гостинки - упадут в цене (или не вырастут вместе со всеми). За счет пузыря на рынке недвижимости сложилась совершенно ненормальная ситуация, когда метр низкокачественного жилья стоит ненамного меньше чем нового, хотя разница должна быть в разы. Именно эти квартиры и станут тем самым “доступным жильем”, о котором так много говорят. Проигравшие - те кто задорого купил или не успел задорого продать.
Вторые проигравшие - это участники отдельных проектов, жизнеспособных только в тепличных условиях. Это те, кто купил участки втридорога, те, кто строит новые города в чистом поле или реализует какие-то вычурные проекты. Пузырь на рынке недвижимости дал шанс самым нелепым проектам, сейчас наступит отрезвление. Кого-то поддержит бюджет, кого-то купят, кто-то разорится. В отдельных депрессивных регионах и населенных пунктах строительство может и полностью прекратиться, но это доли процентов и они никак не повлияют на ситуацию.
Приостановка уже начатого проекта - очень болезненный шаг, и то, что это началось, говорит о низком запасе прочности девелоперов. Все их “сверхприбыли” съела раздувшаяся цена земли и частично цена коммуникаций.
Третья группа пострадавших, самая многочисленная - те, кто строил нормальное жилье с хорошей нормой прибыли, но именно в момент кризиса нуждался в деньгах или не успел перекредитоваться, они либо будут брать деньги под сегодняшние проценты (20-22% годовых), либо заманивать дольщиков низкими ценами, либо продаваться.
Третья группа - самая многочисленная, в портфелях девелоперов слишком много “тепличных” проектов, появившихся там не от хорошей жизни, в нашей маленькой стране практически нет земли! От сомнительных проектов придется отказаться, объем вводимого жилья упадет (то что это случится через 2-3 года, покупателям объяснит реклама), соответственно цены на оставшееся вырастут.
Что должна сделать власть? Во-первых, наплевав на панику, позволить утонуть тем, кто тонет, иностранцы этот рынок не захватят, убытки от вычурных проектов необходимо зафиксировать и списать, через некоторое время на рынке появятся участки от этих проектов, предлагаемые по приемлемой цене. Во-вторых, разобраться с рынком земли, вернее ее отсутствием. Если б не дорогая земля, цены были бы ниже, продажи бы не так зависели от ипотеки, а девелоперы - от банков.
Ситуация на московском рынке слишком зависит от действий властей, поэтому строить прогнозы невозможно.