Элита без прописки

• Денис Тыкулов

В Европе и США апартаменты — один из широко известных типов недвижимости. Соответственно, имеется и его четкое определение. «На Западе под апартаментами подразумеваются несколько форматов жилья: апарт-отели, то есть отели, где в номерах оборудованы кухни; доходные дома, где в аренду сдаются квартиры с обслуживанием; кондоминиум-отели, то есть апартаменты в частной собственности, которые владелец может сдавать внаем; наконец, апартаменты в составе многофункциональных комплексов, так сказать, квартиры для проживания», — дает подробную классификацию Ирина Стрижова, директор по маркетингу и продажам компании «Лиедел Инвестментс Лимитед».

В России апартаменты появились сравнительно недавно, но уже успели обрасти столькими смыслами, что порой люди понимают под этим словом совершенно разные вещи.

Чтобы звучало красиво

Часто слово «апартаменты» используются просто как синоним термина «элитное жилье». Именно так — «большое роскошное помещение» — определяются апартаменты и в Большой советской энциклопедии. «В разговорах люди используют это слово, когда говорят о большой квартире с хорошим ремонтом и мебелью», — рассуждает директор «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский.

Апартаменты в этой интерпретации — это квартиры площадью 80–250 кв. м. Часто покупателями подобного жилья являются региональные бизнесмены, которым приходится регулярно бывать в столице, или крупные компании, приобретающие его для своих сотрудников. Такие квартиры обычно имеют нейтральную отделку, комнаты больше похожи на номера отеля.

Нередко апартаменты предлагаются в обычных многоквартирных домах, но, чтобы выделить их на рынке жилья, используется новое «неопороченное» слово. «Пока в России “апартаменты” — это лишь модное западное слово. Апартаменты — это уже не квартира. Это звучит гордо!» — смеется над нехитрым маркетинговым ходом руководитель аналитического отдела АН «Новый город» Наталья Ветлугина.

Примерно так же обстоит дело с загородными апартаментами, например, в коттеджных поселках «Маленькая Италия» и «Рига Парк» на Новорижском шоссе, помимо резиденций и вилл предлагаются апартаменты в таунхаусах. Загородные апартаменты тоже далеки от западного понимания этого термина: они редко нацелены на аренду и не предполагают гостиничного сервиса. По сути, это та же маркетинговая попытка назвать квартиры покрасивее, чтобы выделиться на рынке и продать подороже.

Вместо гостиницы

— А это новый стадион с офисами и жильем…

— Так по СНИПам же запрещено делать жилье в стадионе!

— А мы называем это апартаментами.

Такой диалог можно было услышать на июньской Московской архитектурной биеннале. Речь идет еще об одном секрете апартаментов: так называют жилье, которое по закону строить нельзя. А именно: апартаменты — это нежилые помещения, сделанные под жилье. Соответственно, в них невозможно прописаться.

В начале 2000-х годов столичное правительство озаботилась проблемой дефицита гостиниц. Чтобы подогреть интерес инвесторов к этому сегменту, город стал предоставлять участки под строительство отелей с различными льготами. Однако застройщики, получив участок, не спешили выполнять городскую программу по увеличению номерного фонда. Боле того: из 70 площадок, выделенных Москвой под строительство гостиниц с 2000-го по 2006 год, 27 оказались застроенными более рентабельными жильем и офисами. Причина такой метаморфозы проста: гостиницы окупаются куда медленнее, чем офисы и жилье.

Однако поменять целевое назначение — перевести здание из категории объекта коммерческой застройки в категорию жилой недвижимости — практически невозможно: в постановлении Госстандарта от 26.09.2001 года апартаменты определяются как недвижимость, не предназначенная для постоянного проживания.

«По документам это гостиница, а фактически многоквартирный дом», — объясняет генеральный директор консалтинговой компании Russian Research Group Денис Колокольников. Таким образом, девелопер получает возможность распродавать гостиничные номера, назвав их апартаментами, как обычные квартиры, на этапе котлована. В частности, по такой схеме ГК ПИК продавала апартаменты на Ярославском шоссе (владение 122–124): они стоили на 10–15% дешевле жилья с пропиской, и это все равно было выгоднее, чем строить отель. Покупатели, приобретя жилье с дисконтом, тоже были довольны. Внакладе оставались лишь московские власти, которым так и не удалось увеличить объем столичного гостиничного фонда.

Второе жилье с пятизвездочным сервисом

«В сегодняшней терминологии российского рынка недвижимости под апартаментами понимают квартиры, расположенные в многофункциональных комплексах», — предлагает свою версию руководитель исследовательского цента компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Борис Флексер. «Сегодня строится ряд многофункциональных центров, включающих в себя апартаменты, — добавляет управляющий директор “Century 21 Запад” Евгений Скоморовский. — Включение в состав комплекса апартаментов резко улучшает финансовые показатели проекта. Сокращаются сроки окупаемости: ведь апартаменты можно успешно продавать уже на стадии строительства».

Больше всего многофункциональных комплексов с апартаментами в деловом центре «Москва-Сити». На территории Сити апартаменты заявлены в шести из 21 многофункционального комплекса. В Сити апартаменты имеют совершенно четкие очертания: это роскошные квартиры на высоких этажах с превосходным сервисом.

На примере семидесятиэтажной башни «Меркурий Сити» можно проиллюстрировать уровень обслуживания в таких апартаментах. «Кроме профессионального управления самим зданием и всеми его службами апартаменты в башне “Меркурий Сити” предполагают дополнительное обслуживание: ежедневную и комплексную уборку, заказ еды и напитков в любое время дня и ночи, услуги консьержа и многое другое. Владельцы апартаментов в “Меркурий Сити” смогут воспользоваться эксклюзивной зоной отдыха, ресторанами и барами, SPA и wellness-центром», — рассказывает Ирина Стрижова.

В комплексе «Федерация» уже известен гостиничный оператор, который возьмет на себя управление пятизвездочным отелем, апартаментами и зоной SPA. Это известная сеть Hyatt. Наличие такого оператора, естественно, гарантирует высококлассный сервис и большой набор услуг. Минимальная площадь апартаментов в «Федерации» — 160 кв. м, а стоимость одного метра — от 18 тыс. до 35 тыс. долларов. В целом в строящихся комплексах Сити апартаменты сегодня стоят от 12–40 тыс. долларов за метр.

Кто же покупает апартаменты в Сити? Риэлтеры рисуют такой портрет: активные, молодые и среднего возраста люди, чаще всего бизнесмены. Их жизнь связана с частыми встречами, переездами в другие города и страны, командировками. Именно для них максимально важны главные преимущества таких апартаментов: «правильное» месторасположение, комфорт и высокий уровень сервиса, который помогает беречь самое ценное для делового человека — время. В определенных кругах обладание апартаментами в небоскребах — это свидетельство современности, «продвинутости». Ведь жизнь в Сити обещает новый уровень комфорта, цивилизации. Еще одна категория собственников апартаментов — юридические лица, компании — арендаторы офисных площадей в Сити. Апартаменты они могут использовать для обеспечения жильем повышенной комфортности приглашенных региональных сотрудников и зарубежных партнеров.

Кроме башен в «Сити» апартаменты высокого уровня заявлены еще в ряде проектов. «Мы с нетерпением ждем выхода на рынок комплексов апартаментов западного типа. Они заявлены во многих проектах многофункциональных комплексов. В “Имперском доме” в районе Якиманки, в многофункциональном комплексе на Лужнецкой набережной, в гольф-клубе в Митине, в развлекательном центре “Фристайл-парк”», — перечисляет будущие проекты директор департамента аренды элитных квартир Penny Lane Realty Андрей Садо.

Является ли невозможность прописки негативным моментом при покупке апартаментов? Большинство экспертов уверены, что нет. «Невозможность прописки не влияет на цену апартаментов, — говорит Павел Фукс, акционер компании “МосСитиГруп”. — Цена зависит исключительно от качества, которое складывается из множества параметров: расположение, наличие Машино-мест или парковки, инфраструктура, социальный круг, ликвидность. Такие апартаменты — это обычно не первое жилье. Люди, их покупающие,

• Строительный бум в Подмосковье набрал такие высокие обороты, что один из вероятных сценариев развития рынка — стагнация
• Девелоперы должны сократить объемы строительства в Подмосковье. В противном случае областной рынок новостроек уже осенью начнет стагнировать, предупреждает Александр Хрусталев
• В ближайшее время в Ростове и Краснодаре ожидается сдача в эксплуатацию серии бизнес-центров, претендующих на высшую категорию А. К 2015 году объём предложения офисной недвижимости высшей категории, по оценке экспертов, вырастет почти в три раза