Такая стройка разорит страну

Русский бизнес
Москва, 19.01.2009
«Эксперт» №2 (641)
Российской строительной отрасли в кризис предстоит не просто выжить, но и кардинально поменять модель развития

Кризис, как война, все спишет. В ближайшее время на мировой кризис можно будет свалить все неудачи в отечественной жилищной политике: и малые объемы строительства, и рост цен, сделавший жилье недоступным, и массовые невозвраты ипотечных кредитов, и допотопные технологии.

Между тем проблемы в этой сфере начались до обвала на мировых финансовых рынках. В кризис же стало очевидным, что существующая модель строительного рынка практически исчерпала возможности развития.

В нынешних условиях придется параллельно решать две задачи — выживания (не допустить схлопывания отрасли) и формирования новой жилищной сферы. Необходимо наконец-то заняться разработкой и реализацией такой жилищной политики, которая будет осуществляться в интересах всего общества.

Революционная ситуация

Годы «дикого девелопмента» привели к столь значимым противоречиям, что ситуацию на рынке жилья можно считать революционной. Вот несколько абсурдных парадоксов, сложившихся на наших глазах.

Первый: в стране с самыми большими земельными ресурсами негде строить. Девелоперы и чиновники постоянно говорят о дефиците строительных площадок. Это немудрено — при нынешней системе земля стала объектом бесконтрольных спекуляций. Цены на участки в Подмосковье, к примеру, настолько высоки, что строятся либо индивидуальные дома за миллионы долларов, либо 17-этажки. Все остальное строить невыгодно. Лендлорды, владеющие тысячами гектаров, не скрывают, что выводят свою землю на рынок мелкими порциями, чтобы держать ситуацию дефицита: «Сначала мы насытим премиальный сегмент, потом просто элитный, потом начнем строить бизнес-класс». До коттеджей экономкласса в таком варианте очередь дойдет лет через 20–30.

Парадокс второй: при огромных земельных ресурсах и сравнительно небольшом убывающем населении львиная доля застройки — это многоэтажные дома. Мы могли бы пойти по пути Европы (компактные мало- и среднеэтажные поселения) или США (коттеджи, одноэтажная Америка). Но вместо этого — сверхплотная многоэтажная застройка, как в городах Юго-Восточной Азии и Китая. Где как раз принципиально другая ситуация: очень большое население и недостаток земли. Про качество нашего нового жилья и жилой среды вообще лучше не вспоминать.

Парадокс третий: несмотря на нацпроект по доступному жилью, эта самая доступность (соотношение доходов населения к ценам на квартиры) последние годы неизменно падала. Перед кризисом человек с доходом 3–5 тыс. долларов в месяц уже не был бойцом на фронте московского рынка недвижимости. Цены совершенно оторвались от реальных доходов населения, и с каждым годом все большее число людей отсекалось от рынка.

Парадокс четвертый: доступное жилье, о котором так много говорилось, при нынешней модели практически невозможно построить. Посмотрим на ситуацию с точки зрения рентабельности участников. Лендлорды накручивают сотни процентов при продаже земли, производители цемента в лучшие времена имели рентабельность до 100% годовых. Девелопер меньше чем за 30–50% работать не станет, банковские проценты — двузна

У партнеров

    Реклама