Real estate становится реальным4

• Алексей Щукин

Термин «русское безумие» (Le Foile Russe) родился на Лазурном берегу полтора века назад. Среди русской аристократии и буржуазии считалось особым шиком проигрывать огромные состояния и прожигать жизнь с размахом, шокировавшим французов.

Яхты и вертолеты, шампанское и икра, дикие дискотеки и фейерверки — дух «русского безумия» был разбужен российскими девелоперами там же, на Лазурном берегу, на ежегодных выставках MIPIM. Главный инвестиционный форум в области недвижимости был превращен в гламурную тусовку, безумный праздник жизни.

MIPIM-2009 отличался от прошлогодних, как день и ночь. Праздник кончился, гламур испарился, наступило похмелье. Новая реальность обжигает. Цены и ставки аренды падают. Спрос на недвижимость резко уменьшился. Стройки встали. Об эпохе дешевых денег — главном драйвере рынков девелопмента и ипотеки — можно забыть. Международные инвесторы отказываются от глобальной экспансии и бегут пересиживать кризис домой, в свои страны. Растерянность и неуверенность тщательно скрывались участниками выставки, но чувствовались на каждом шагу. Ощущалось, что уже никто не понимает, что происходит и что надо делать.

Олимпиада вне кризиса

«Меньше десятка стендов частных компаний да полтысячи чиновников», — так в двух словах описал мне MIPIM-2009 первый же встреченный в Каннах знакомый. В глаза бросилось, что выставка ощутимо сжалась. Не было и толп празднично одетых русских: год назад наших было более 4000 человек. Многие российские застройщики отказались от участия — заняты спасением своих компаний. Впрочем, и в прошлом году они использовали MIPIM не как место для поиска инвесторов, а как рекламную площадку: денег и так было достаточно. «К российским застройщикам, окутанным мощным облаком эго, трудно было подойти даже инвесторам», — жаловался мне один германский банкир.

Главным российским проектом этого года был, конечно, олимпийский Сочи. Его презентация прошла в мажорном тоне, как будто никакого мирового кризиса и в помине нет. Даже графики в презентациях были докризисные, в стиле «российский ВВП растет отчаянными темпами».

Чиновники предложили инвесторам целый ряд объектов. Их состав удивил. Тут были и гостиницы, на которые вроде бы инвестор уже был, и две ТЭЦ, и даже олимпийские ледовые дворцы. Последние — явно не коммерческие проекты, и логично было бы, чтобы их строило государство.

Чтобы как-то завлечь инвесторов, власти теперь готовы рассматривать любые варианты вложений в эти объекты. И даже с дальнейшим переоборудованием ледовых дворцов в торговые центры. И даже с будущим сносом объектов и строительством на их месте чего-то иного. «Одноразовые» ледовые дворцы пока не очень-то сочетаются с концепцией legacy (наследия), которую с подачи Международного Олимпийского комитета подхватили наши чиновники. Идея концепции такова: не должно быть пустой траты денег, построенные объекты должны по полной использоваться и после Олимпиады.

Характерный тренд русского участия на MIPIM — сдвиг от небольших, частных проектов к крупным градостроительным инфраструктурным, инициируемым муниципалитетами и областями. В этом ракурсе интересна идея создания мощного транспортно-логистического центра в Нижегородской области, который мог бы разгрузить от лишних функций Москву и Московскую область. Нижегородцы посчитали, что их область является центром наибольшего в России потребительского спроса: в радиусе 500 километров проживает около 43 млн человек. Кроме того, Нижний Новгород — перекресток международных транспортных коридоров север-юг и запад-восток. Проект предполагает строительство дороги, мостов, реконструкцию аэропорта, а также формирование новой логистической инфраструктуры: авиационного терминального комплекса, логистических центров и мультимодального (водноавтожелезнодорожного) терминала. По мере реализации этого проекта грузы из Европы смогут идти до Нижнего, дальше по Волге и через Каспийское море — в Иран и Индию.

Из частных проектов Московского региона можно выделить давно ожидаемую премьеру «Садовые кварталы». На территории в 11 га на месте завода «Каучук» в Хамовниках планируется комплексная застройка: четыре квартала с приватными внутренними дворами и общей зоной отдыха с прудом. Проект можно назвать весьма продвинутым. Дома не выше двенадцати этажей. Автомобильное движение и жизнь пешеходов разведены по разным уровням. Есть огромный подземный город с тысячами машиномест. Отдельные кварталы проектировались разными архитекторами (модная европейская штучка).

Удивила Тульская губерния мегапроектом «Научный город» стоимостью 12 млрд долларов с жилыми районами, бизнес-центрами, технопарками и всем, что только можно представить. Есть ли перспективы у такого проекта, если даже в Подмосковье, где несоизмеримо более высокий спрос на все виды недвижимости, ни один мегапроект так и не стартовал? Вопрос риторический.

Циклический или цивилизационный?

MIPIM-2009 был скорее местом общения и дискуссий, нежели ярмаркой проектов. Какова природа данного кризиса? Это просто циклический кризис или цивилизационный? Как изменится девелопмент и как может выглядеть посткризисная стройка? Вот некоторые из вопросов, рассматриваемых на панельной дискуссии Investors Club, организованной Гильдией управляющих и девелоперов при участии журнала «Эксперт».

«Нынешний кризис, безусловно, носит очистительный характер. Возьмем прошлогодний MIPIM: масса виртуальных проектов, не имевших отношения к действительности. Девелоперы выступали просто придатками банкиров, которые использовали землю как финансовый актив. Брался земельный участок, наращивалась его капитализация, потом его пытались продать по новой цене. Этот пузырь лопнул. Рынок real estate должен опять стать реальным, стать ближе к потребителям», — рассказал модератор дискуссии Андреас Шиллер, главный редактор журнала CompETence Circle. У г-на Шиллера есть право так говорить: он стоял у истоков создания MIPIM и мог наблюдать надувание пузыря поэтапно.

Российская особенность рынка недвижимости как раз в большой спекулятивной составляющей. Можно сказать, Москва — наряду с Дубаем, Лондоном, Сан-Франциско, городами на побережье Испании — в эпицентре мирового кризиса недвижимости как наиболее перегретые рынки. В нашем случае речь идет и о многочисленных проектах-пузырях, и о явно завышенных ценах. Три из пяти самых дорогих торговых улиц мира — в Москве, цены на жилье за семь лет выросли в семь раз.

Участники дискуссии говорили, что коррекция цен уже началась. Индексы недвижимости, рассчитываемые по ценам предложения, не должны вводить в заблуждение. Чтобы продать квартиру в Москве, люди идут на дисконты в 30–50%. Самая большая скидка на новостройки, о которой известно специалистам, — 70% от прайса. По данным Jones Lang LaSalle, московские офисы сегодня мировые рекордсмены по падению ставок аренды: 26% за квартал. Чем быстрее произойдет коррекция цен, тем в стратегическом смысле лучше для всей отрасли, тем быстрее пойдет ее восстановление.

В целом сложилось ощущение, что значительная часть российских девелоперов до сих пор надеется, что кризис рассосется сам собой. Застройщики жилья уверены, что их спасет государство, Иностранцы, как мне показалось, настроены более реалистично и уже стараются заглянуть в будущее. Но на прямой вопрос в кулуарах — когда восстановится московский рынок недвижимости — европейские банкиры и девелоперы отвечали единодушно: «Никогда. О ценах 2008 года можете забыть».

Если рассматривать нынешний кризис как циклический, то существует большая опасность в желании просто пересидеть его, подождать, когда он пройдет сам собой, теряя время и возможность для структурных изменений. Более продуктивно рассматривать нынешний мировой кризис как цивилизационный. Тогда можно попытаться увидеть его причины и вызовы, на которые необходимо ответить, в том числе и новой стройкой.

Первая причина связана с безответственными стратегиями банкиров и девелоперов. Застройщики, желая максимизировать прибыль, забыли о рисках и вели крайне агрессивную политику. Скупали огромные земельные участки на короткие заемные средства, задирали цены и т.д. Этот путь бесперспективен и для общества, и для самих компаний: сейчас все они в больших долгах.

Ответ на этот вызов может быть в ответственном девелопменте. Или, другими словами, в формировании отдельного сегмента — стройки с фиксированной рентабельностью. Это и строительство по госзаказу, и жилищно-строительные кооперативы, и другие механизмы. Такой сегмент позволит увеличить объемы строительства даже в разгар кризиса.

Вызов второй связан с общим кризисом общества потребления. Ответ на него может лежать в плоскости экологического строительства. Энергосбережение, естественные материалы, возобновляемые источники энергии, новые архитектурные приемы и принципы расселения, экопоселения — вот лишь некоторые аспекты этой доктрины. Экостройка пока диковинка для России. Тогда как в Европе и США это, пожалуй, самый мощный новый тренд последнего десятилетия. Интересно, что треть мероприятий на MIPIM-2009 была посвящена именно экологическому строительству. Оно все чаще рассматривается как драйвер посткризисной стройки.

У российской версии мирового кризиса есть интересная особенность. В отличие от Европы и США у нас нет переизбытка жилья и качественной недвижимости в целом. И это дает России шанс — можно всю антикризисную программу построить на масштабном жилищном проекте. Стройка может решить жилищный вопрос и одновременно стать локомотивом всей экономики. У США, к примеру, такой возможности нет: в стране и так более 19 млн пустующих домов и квартир.

Однако эта возможность Россией пока никак не используется. Наоборот — строительная отрасль стремительно схлопывается. Из разговоров с участниками MIPIM складывалось впечатление, что мы не можем адекватно оценить падения строительства в стране. Не видим размеров бедствия. «Стройки по жилью, офисам и торговым площадям заморожены. Кредитов и продаж нет», — в одних и тех же словах обрисовывали ситуацию региональные девелоперы. И наивно считать, что это рассосется само собой. Нужны новые подходы, новые механизмы, новая политика.

• Ученым запретили заниматься отходами
• Перрон останется
• Оборонный модерн