На экваторе

Анна Шехова

Проект «Москва-Сити» в условиях кризиса столкнулся с новыми рисками

Строительство делового района «Москва-Сити» — крупнейшая в Европе инвестиционная программа, связанная с недвижимостью. Небоскребы с элитными офисами и апартаментами, роскошные развлекательные центры, новые станции метро, многоуровневые подземные паркинги, зимние сады на крышах — все эти задумки активно воплощались в жизнь до осени 2008 года. Но кризис меняет планы инвесторов, и сегодня судьба некоторых проектов Сити оказалась неопределенной.

С пятой попытки

Проект создания делового района Сити неподалеку от Краснопресненской набережной имеет длинную историю. Впервые о нем заговорили еще в 1980-е годы. Весной 1991 года решением исполкома Моссовета была одобрена концепция освоения территории, примыкающей к набережной.

В марте 1992 года московское правительство подписало с АО «Российская строительная компания» соглашение о создании акционерного общества «Сити». В число учредителей вошли ППО «Моспромстройматериалы», КБ «Элбим-банк», ТОО «ИРИДА Лтд.» и архитектор Борис Тхор. Президентом акционерного общества стал Александр Хажакян, пришедший на этот пост с должности управляющего Российской товарно-сырьевой биржей.

Первая попытка освоения земель состоялась в том же 1992 году — с участием компаний Siemens AG, СП «Мост» и WCEC. Развитие проекта сдерживалось наличием на данной территории ряда промышленных предприятий и отсутствием коммуникаций. Через некоторое время инвесторы вышли из проекта.

В 1994 году было подписано соглашение с канадской компанией Reichmann International Development Corporation, принадлежащей Альберту Райхману, одному из влиятельнейших людей в мировом строительном бизнесе. На его счету были такие проекты, как Международный финансовый центр в Нью-Йорке, First Canadian Place в Торонто и Canary Wharf в Лондоне. Последний в определенной степени можно рассматривать как прообраз «Москвы-Сити»: там тоже речь шла о строительстве нового делового района на ранее непрестижной территории.

Первый камень был заложен, но стройка все не начиналась. Неопределенная ситуация сохранялась до осени 1996 года, когда московские чиновники все-таки вынуждены были сделать ряд заявлений, фактически означавших прекращение сотрудничества с компанией Райхмана.

Очередные попытки начать стройку состоялись в 1996 году. В это время появилось два новых инвестора — крупная японская промышленная и трейдинговая корпорация Itochu и альянс двух известных российских бизнесменов Александра Смоленского и Шалвы Чигиринского. Пока прорабатывались последние детали первой очереди строительства, случился августовский кризис 1998 года. Инвесторы были вынуждены свернуть планы.

Московские власти в какой-то момент поняли, что на сложный участок без инфраструктуры застройщики не придут, и направили многомиллионные инвестиции на подготовку территории. К 2002 году были построены километры коммуникационных коллекторов с инженерными сетями, водопроводы и газопроводы и так далее. Было в основном возведено центральное ядро Сити. Начались работы по созданию мини-метро, строительство развязок. Наконец в 2002 году московский мэр Юрий Лужков принял решение о строительстве на территории Московского международного делового центра административных зданий мэрии и гордумы.

В 2003–2004 годах воплощение проекта стало реальностью. Транспортные и инфраструктурные проблемы были в значительной степени решены. В канун 2003 года корпорация «Строймонтаж» объявила о возведении на участке №13 «Москвы-Сити» многофункционального центра. Через несколько месяцев большинство других участков также обрело инвесторов. С этого момента началась новая история Сити.

Риски недостроя

В последние три года стройка в Сити велась очень интенсивно. На сегодняшний день, по информации АО «Сити», из 25 запланированных объектов шесть введено в эксплуатацию. Это «Башня-2000», комплекс «Башня на набережной», деловой комплекс «Северная башня», башня «Запад» комплекса «Федерация», одна из башен комплекса «Город столиц» и торгово-пешеходный мост «Багратион». Ряд других проектов находится на весьма высокой стадии строительства.

Фото предоставлено компанией «Меркурий Сити»

По словам директора по продажам компании «Новое качество» Андрея Уфимцева, на начало 2009 года уже более 250 тыс. кв. м площадей «Москвы-Сити» заняты арендаторами. «Однако далеко не все построенные объекты полностью распроданы. Так, башня “Федерация” заполнена на 90 процентов, “Северная башня” — на 85, “Башня на набережной” — на 70, “Город столиц” — на 50 процентов», — отмечает Уфимцев.

Как повлияло на Сити начало кризиса, понять довольно сложно, поскольку сведения из разных источников часто противоречат друг другу. Так, согласно официальным заявлениям московских властей, кризис практически никак не отразился ни на сроках, ни на проектах. Мол, все идет по первоначальному плану, все здания строятся и будут сданы вовремя. Еще в декабре прошлого года заместитель мэра Москвы, руководитель столичного стройкомплекса Владимир Ресин опроверг информацию, что строительные работы в «Москве-Сити» могут быть приостановлены на длительный срок из-за последствий мирового финансового кризиса. По его словам, это все «пустые разговоры», все обязательства по проекту будут выполнены.

Однако есть некоторые факты, наводящие на мысль, что не все гладко в этом королевстве. Главный риск для Сити сегодня — возможность остановки строек из-за проблем с финансами у девелоперов. Так, в ноябре 2008 года компанией Russian Land было официально заявлено о приостановке строительства башни «Россия». Окончание строительства сдвинуто с 2012-го на 2016 год. Более того, башня, обещавшая стать самым высоким зданием Европы, таковой уже не станет. В начале февраля власти Москвы приняли решение укоротить небоскреб с предполагаемых ранее 612 метров до 200. По словам главного архитектора Москвы Александра Кузьмина, решение связано с тем, что проект выходил слишком дорогим.

Кроме того, в декабре 2008 года появилась новость, что правительством Москвы приостановлено строительство комплекса административных зданий с Дворцом бракосочетания City Palace общей площадью 200 тыс. кв. м. По словам депутата Московской городской думы Ивана Новицкого, если изначально строительство планировали завершить в конце 2010 года, то теперь сроки сдвинулись в неопределенность. Были и еще неофициальные сведения о приостановке строительства на других крупных площадках Сити. В любом случае финансовые проблемы застройщиков, работающих здесь, ни для кого не секрет.

Городские власти намерены всеми силами поддерживать проект, дабы грандиозная стройка не превратилась в грандиозный долгострой. Так, на совещании 31 января мэр призвал (точнее будет сказать — обязал) застройщиков ускорить работы и вывести на площадки больше рабочих, чтобы уложиться в сроки. Контролировать сроки строительства ключевых объектов «Москвы-Сити» мэр взялся лично. Так что, несмотря на все финансовые сложности, есть шанс, что строительство будет завершено почти без отклонения от планов. Однако это не отменяет второго глобального следствия кризиса — падения спроса.

Спрос на коммерческую недвижимость в Сити в кризис упал на 30-40%

Недострой не в моде

Небоскребы «Москвы-Сити» с элитными офисами и роскошными апартаментами задумывались в период расцвета экономики. Тогда Москва переживала явный дефицит качественной коммерческой недвижимости. Но сегодня падение доходов, проблемы с кредитами, закрытие компаний уронили спрос на жилье и офисы, особенно первоклассные. «Со второго полугодия 2008 года и по настоящее время крупных сделок по прямой аренде офисных площадей в бизнес-центрах “Москвы-Сити” не проводилось. В структуре предложения и проведенных сделках повысилась доля субаренды, вызванная массовым сокращением персонала и снижением затрат в компаниях-арендаторах. На данный момент свои площади в башнях “Москвы-Сити” уже сдали в субаренду такие крупные арендаторы, как KPMG и ГК “Ренессанс Управление Инвестициями”», — рассказывает Андрей Уфимцев.

Кроме того, в условиях кризиса спрос практически полностью сместился на готовые объекты, поскольку арендаторы и покупатели учитывают возросшие риски при строительстве. По словам руководителя департамента элитной недвижимости HomeHunter Татьяны Вакуленко, на коммерческую недвижимость в Сити спрос упал на 30–40%.

С апартаментами схожая ситуация. По данным Knight Frank, в комплексах с апартаментами распродано от 15 до 50% площадей. И количество пустующих помещений осталось практически неизменными с докризисного периода.

Следствие уменьшившегося спроса — снижение арендных ставок и цен. Татьяна Вакуленко говорит, что цены на коммерческую недвижимость упали примерно на 40%, на жилье — на 15–20%. По данным Андрея Уфимцева, аренда офисных площадей в «Москве-Сити» подешевела более чем в два раза по сравнению с ценами до кризиса. Например, ставки на офисы в башне «Федерация» сегодня составляют 900 долларов за 1 кв. м в год, в то время как к концу 2008 года они находились на уровне 1,4 тыс. долларов, а в середине 2008 года — 2,5 тыс.

Безусловно, у проекта Сити большие перспективы в посткризисном будущем. «На сегодняшний день в России отсутствуют аналоги подобных проектов, поэтому в условиях стабильного рынка, когда мировой финансовый кризис достигнет своего дна, площади здесь будут востребованы», — считает Татьяна Вакуленко. Константин Ковалев соглашается с этим: «Сити — грандиозный и уникальный проект. Когда строительство в нем завершится, спрос на апартаменты будет достаточно высок, так как иметь второе жилье в Сити рядом с работой очень удобно. Но, к сожалению, сроки реализации всего проекта могут затянуться надолго: даже при условии достаточного финансирования строительство одной башни длится минимум два года».

Статьи на тему: «Недвижимость»