План Обамы: спасение через стройку

Спецвыпуск
«Эксперт» №12 (651) 30 марта 2009
Значительная часть инициатив антикризисного плана Обамы связана с ипотекой, инфраструктурным и жилищным строительством
План Обамы: спасение через стройку

Инаугурация нового президента США Барака Обамы прошла 20 января 2009 года, а уже в середине февраля Сенат и Конгресс США одобрили почти 1000-страничный антикризисный план в 787 миллиардов долларов по стимулированию американской экономики.

Значительная часть плана Обамы посвящена темам, связанным с рынком недвижимости. Это обновление инфраструктуры, развитие проектов доступного жилья, территорий, альтернативной энергетики. И конечно, план Обамы — попытка решения «ипотечного вопроса», с которого, собственно, и начался кризис на рынке недвижимости США, который затем перешел в кризис ликвидности и далее в мировой кризис. Как же Америка собирается решать проблемы стройки и ипотеки?

Вырваться из ипотечного капкана

Поддержка рынка недвижимости началась еще при президенте Буше со спасения ипотечных агентств Freddie Mac и Fannie Mae. Сегодня эти компании контролируют 70% рынка ипотечного кредитования США, им принадлежит или ими гарантировано порядка 30 млн выданных ипотечных кредитов. Агентства понесли огромные убытки в связи с ипотечным кризисом и во избежание банкротства переведены в сентябре 2008 года под управление государства. В ноябре того же года Федеральная резервная система (ФРС) США объявила о программе по выкупу прямых обязательств и ценных бумаг ипотечных брокеров на 600 млрд долларов: 100 млрд выделяется на выкуп прямых обязательств и 500 млрд — на выкуп ценных бумаг Fannie Mae, Freddie Mac и Ginnie Mae, обеспеченных ипотечными кредитами. Программа будет осуществлена в течение несколько кварталов.

О поддержке рынка недвижимости новый президент США объявил 19 февраля. Реализация этого плана в целом обойдется американской казне, по предварительным подсчетам, в 275 млрд долларов. Идеология плана — поддержка ипотечных заемщиков. Это должно преградить путь волне вынужденного отчуждения домов, облегчить бремя выплат, остановить дальнейшее падение цен, стабилизировать балансы финансовых институтов и стимулировать выдачу новых кредитов.

Часть плана касается 4–5 млн добросовестных заемщиков, которые купили жилье с помощью кредитов до начала снижения цен, их называют underwater. Такие заемщики особенно пострадали, попав в замкнутый круг: 1) цена на жилье снижается; 2) стоимости жилья, заложенного по ипотеке, недостаточно для полного обеспечения кредита; 3) банки требуют дополнительного обеспечения; 4) поскольку обеспечения у заемщиков нет, банки забирают дом и выставляют на аукцион с дисконтом, в результате цены еще больше снижаются. По оценке Zillow, в четвертом квартале 2008 года у 17,6% домовладельцев объем задолженности по ипотечному кредиту превышал стоимость их дома (в третьем квартале 2008 года было 14,3%). В настоящее время Fannie Mae и Freddie Mac не имеют права рефинансировать кредиты, размер которых превышает 80% от стоимости дома. Новый план предполагает снятие этого ограничения. Граждане получат возможность реструктурировать свои кредиты по более низким процентным ставкам в размере около 5% годовых. В плане говорится, что рефинансирование