План Обамы: спасение через стройку

• Георгий Лукьянчиков

Инаугурация нового президента США Барака Обамы прошла 20 января 2009 года, а уже в середине февраля Сенат и Конгресс США одобрили почти 1000-страничный антикризисный план в 787 миллиардов долларов по стимулированию американской экономики.

Значительная часть плана Обамы посвящена темам, связанным с рынком недвижимости. Это обновление инфраструктуры, развитие проектов доступного жилья, территорий, альтернативной энергетики. И конечно, план Обамы — попытка решения «ипотечного вопроса», с которого, собственно, и начался кризис на рынке недвижимости США, который затем перешел в кризис ликвидности и далее в мировой кризис. Как же Америка собирается решать проблемы стройки и ипотеки?

Вырваться из ипотечного капкана

Поддержка рынка недвижимости началась еще при президенте Буше со спасения ипотечных агентств Freddie Mac и Fannie Mae. Сегодня эти компании контролируют 70% рынка ипотечного кредитования США, им принадлежит или ими гарантировано порядка 30 млн выданных ипотечных кредитов. Агентства понесли огромные убытки в связи с ипотечным кризисом и во избежание банкротства переведены в сентябре 2008 года под управление государства. В ноябре того же года Федеральная резервная система (ФРС) США объявила о программе по выкупу прямых обязательств и ценных бумаг ипотечных брокеров на 600 млрд долларов: 100 млрд выделяется на выкуп прямых обязательств и 500 млрд — на выкуп ценных бумаг Fannie Mae, Freddie Mac и Ginnie Mae, обеспеченных ипотечными кредитами. Программа будет осуществлена в течение несколько кварталов.

О поддержке рынка недвижимости новый президент США объявил 19 февраля. Реализация этого плана в целом обойдется американской казне, по предварительным подсчетам, в 275 млрд долларов. Идеология плана — поддержка ипотечных заемщиков. Это должно преградить путь волне вынужденного отчуждения домов, облегчить бремя выплат, остановить дальнейшее падение цен, стабилизировать балансы финансовых институтов и стимулировать выдачу новых кредитов.

Часть плана касается 4–5 млн добросовестных заемщиков, которые купили жилье с помощью кредитов до начала снижения цен, их называют underwater. Такие заемщики особенно пострадали, попав в замкнутый круг: 1) цена на жилье снижается; 2) стоимости жилья, заложенного по ипотеке, недостаточно для полного обеспечения кредита; 3) банки требуют дополнительного обеспечения; 4) поскольку обеспечения у заемщиков нет, банки забирают дом и выставляют на аукцион с дисконтом, в результате цены еще больше снижаются. По оценке Zillow, в четвертом квартале 2008 года у 17,6% домовладельцев объем задолженности по ипотечному кредиту превышал стоимость их дома (в третьем квартале 2008 года было 14,3%). В настоящее время Fannie Mae и Freddie Mac не имеют права рефинансировать кредиты, размер которых превышает 80% от стоимости дома. Новый план предполагает снятие этого ограничения. Граждане получат возможность реструктурировать свои кредиты по более низким процентным ставкам в размере около 5% годовых. В плане говорится, что рефинансирование позволит таким заемщикам не только избежать угрозы отчуждения жилья, но и снизить процентные ставки, а также ежегодно экономить на платежах более 2300 долларов.

Другая часть плана охватывает 3–4 млн заемщиков, пострадавших от чрезмерных процентных выплат по ипотеке — hard-pressed homeowner's. В первую очередь это касается субстандартных ипотечных кредитов. Особенность таких кредитов в том, что они выдаются заемщикам с короткой кредитной историей, а банк компенсирует повышенный риск более высокими процентными ставками. Напомним, текущий кризис начался именно с проблем субстандартной ипотеки. Банки раздали множество кредитов на покупку жилья людям со скромными средствами. Теперь вследствие снижения доходов, растущей безработицы и скрытых выплат по залоговому обеспечению эти люди не могут оплачивать кредиты и, как говорится, сами несут ключи в банки.

По словам Барака Обамы, при малой доле таких кредитов (приблизительно 12%) именно на них приходится почти половина всех случаев отчуждения жилья за неуплату. План поддержки предполагает, что кредиторы должны снизить процент по кредиту и удерживать его в течение пяти лет до уровня, при котором у заемщика на обслуживание долга будет уходить чуть более трети ежемесячного дохода. Эта мера позволит сэкономить среднестатистическому заемщику до 400 долларов в месяц. Предполагается, что коммерческий банк добровольно согласится на снижение ставки, а правительство будет выплачивать ему 1000 долларов за каждый успешно измененный ипотечный договор. Кроме того, ипотечный заемщик в течение пяти лет будет получать ежегодную правительственную субсидию в размере 1000 долларов при условии добросовестного исполнения перезаключенного договора.

В этой части плана заявлена и законодательная инициатива, позволяющая судьям, рассматривающим дела о неплатежеспособности заемщиков — владельцев единственного жилья, изменять условия ипотеки. Судьи смогут снижать процентные ставки, увеличивать сроки кредитования, а также приводить основную сумму долга в соответствие со «справедливой» рыночной ценой жилья.

Данная мера вызвала протест Ассоциации американских банкиров, которые указывают на возможный рост злоупотреблений со стороны недобросовестных заемщиков. Однако часть банков отнеслась к инициативе с пониманием и приступает к практической реализации. Так, JP Morgan Chase & Co готовится к реструктуризации порядка от 600 тыс. до 1 млн ипотечных займов. Стоимость этой части плана Обамы составит 75 млрд долларов, которые пойдут на компенсирующие выплаты ипотечным агентствам.

Третья часть плана — стимулирующая. Она направлена на предотвращение роста процентных ставок по кредитам и стимулирование крупнейших агентств Freddie Mac и Fannie Mae к выдаче новых кредитов. Для этой цели предполагается дополнительно профинансировать эти агентства на 250 млрд долларов. ФРС США выкупит привилегированные акции каждой структуры не на 100 млрд долларов, как предполагалось, а на 200 млрд. Министерство финансов США согласилось на увеличение размера ипотечного портфеля Freddie Mac и Fannie Mae на 50 млрд долларов — с 850 млрд до 900.

Хайвеи, общественный транспорт и интермодальные центры

Выход из кризиса за счет усиленного развития транспортной инфраструктуры — путь, опробованный еще со времен Великой депрессии. По нему же идет и новая американская администрация. План Обамы предусматривает выделение более 48 млрд долларов на развитие транспортной инфраструктуры, которая, будучи созданной еще в 50-х годах, сильно изношена. К тому же она была рассчитана на значительно меньшее количество населения, а оно, напомним, с 1980 года увеличилось на 78 млн человек, то есть больше чем на треть. Без ускоренного развития инфраструктуры Америка не сможет расти дальше. Цели этого плана, выходящие за рамки обновления дорог, больше всего декларируются представителями власти. В частности, вице-президент Джозеф Байден сказал: «Мы не только строим будущее, мы создаем и сохраняем рабочие места и кладем деньги в кошельки людей».

Одно из самых значимых направлений и инфраструктурных приоритетов — дальнейшее развитие системы американских скоростных автомагистралей. На хайвеи предполагается выделить 27,5 млрд долларов. По словам Обамы, «инвестиции в хайвеи создадут или сохранят 150 тысяч рабочих мест до конца следующего года», и «это будет хорошая, высокооплачиваемая работа».

Поражает скорость, с которой план Обамы начинает реализовываться. Уже 3 марта, спустя две недели после его обнародования, на сайте транспортного департамента сообщалось, что департаменты штатов идентифицировали более 100 транспортных проектов по все стране на общую сумму свыше 750 млн долларов, в рамках которых строительство может начаться до конца месяца.

Кроме того, будет выделено 1,5 млрд долларов правительствам штатов, местным администрациям, транспортным агентствам в качестве грантов на финансирование инфраструктурных проектов, имеющих большое влияние на развитие штатов или регионов. Такие проекты включают восстановление дорожной сети между штатами, сельской дорожной сети, реконструкцию развязок и эстакад, ремонт мостов, увеличение сейсмики мостов.

Более 8 млрд долларов выделяется на развитие в стране системы высокоскоростных железных дорог, создание современных интермодальных терминалов. Дополнительно к этому Национальной пассажирской железнодорожной корпорации (Amtrak) будет выделен грант в 1,3 млрд долларов, часть которого пойдет на улучшение безопасности пассажирских перевозок.

На развитие авиационной инфраструктуры направляется более 1,3 млрд долларов. В том числе 1,1 млрд в виде прямых грантов аэропортам страны.

Система общественного транспорта получит 7 млрд долларов, в том числе на закупку автобусов, создание возможностей увеличения пассажиропотока. Обновленная система общественного транспорта даст возможность снизить потребление бензина и энергетическую зависимость страны. В качестве примера поддерживаемых правительством проектов вице-президент Джозеф Байден назвал транспортный центр в Майами. Он построен по принципу интермодального терминала, использующего синергетический эффект от совмещения в одном месте общественного транспорта, автомобильных, железнодорожных и авиационных пассажирских потоков. «То, что построено в Майами, будет создано по всей Америке,» — сказал Байден.

Муниципальное жилье и развитие территорий

Непосредственно на рынок недвижимости в рамках плана Обамы идет сравнительно немного — 13,6 млрд долларов: всего пара процентов от общей суммы инвестиций. Управление средствами возложено на департамент жилищного и городского развития. Департамент полученные деньги выделяет региональным агентствам, которые финансируют конкретные проекты. Большая часть средств — 10,1 млрд долларов — уже распределена. Оставшиеся 25% процентов суммы посредством конкурсов направятся на поддержку программ устранения дестабилизирующих эффектов и проектов по энергосбережению. Вот основные цели, под которые выделяются средства.

Во-первых, финансирование проектов, призванных создавать благоприятную жилую среду и доступное жилье для американцев с низкими доходами. Гранты общим объемом 1 млрд долларов выделяются администрациям городов. Расписаны гранты 1200 городам штатов. Наиболее крупную сумму по этой программе — 48,3 млн долларов — получил Нью-Йорк.

Во-вторых, программа помощи в аренде временного жилья семьям, чьи дома находятся на стадии строительства или реконструкции. Помощь состоит в предупреждении срыва арендных платежей, из-за которых владельцы домов не могут их реконструировать. Общий объем средств, выделяемых по этой программе, составляет 2 млрд долларов. Помощь строится по принципу «проектной ориентированности», когда субсидия дается только под конкретный проект и на полный 12-месячный период строительства или реновации. В рамках этой программы предполагается дополнительно выделить 225 млн на поощрение внедрения в домах систем энергосбережения. Всего будет профинансировано более 6 300 конкретных проектов. Самый большой объем субсидий — 305 млн долларов на 764 проекта — уйдет в Калифорнию.

В-третьих, программа финансовой и иной помощи американцам, перед которыми встала угроза потери жилья или которые уже его потеряли. Основная цель — быстрая стабилизации ситуации и вселение людей в новые дома. Общая сумма по этой программе 1,5 млрд долларов. Арсенал средств разнообразен: помощь в аренде, поиск нового жилья, посредничество, консультации по кредиту, компенсации по страховым депозитам, коммунальные платежи т.д. Больше всего денег по этой программе получит Нью-Йорк — 73 млн долларов.

В-четвертых, программа помощи в виде налоговых кредитов для американцев с низкими доходами (TCAP, Tax Credit Assistance Program). Смысл программы в стимулировании строительных проектов недорого жилья. Приоритет отдается новым проектам, которые будут реализованы до 2011 года. Общий объем средств по этой программе составляет 2,25 млрд долларов.

В-пятых, 4 млрд долларов системе государственного строительства жилья для американцев с низким уровнем доходов. Из этих средств 1 млрд будет выделен на конкурсной основе местным жилищным агентствам для финансирования приоритетных проектов, которые создадут рычаг для привлечения частных инвестиций в сектор или улучшат энергосбережение существующих домов. Другие 3 млрд долларов будут распределены между 3134 местными жилищными агентствами в штатах для целей девелопмента, финансирования и модернизации жилья, а также масштабных проектов по развитию государственного строительства.