Сыграть на падении

Спецвыпуск
«Эксперт» №12 (651) 30 марта 2009
Кризис и падение цен на недвижимость открывают новые возможности для решения жилищного вопроса
Сыграть на падении

Семь лет подряд выступать инвестором на российском рынке жилья было очень легко. Покупаешь практически любую недвижимость — и дальше только с удовольствием следишь, насколько она дорожает вместе с рынком в целом. Те времена канули в лету. Цены падают, и инвесторы вряд ли в ближайшем будущем могут рассчитывать на удачные вложения.

Впрочем, в кризис открываются другие перспективы. Новые схемы позволяют оптимально решить собственный жилищный вопрос. Такие стратегии могут быть весьма успешными, если удастся четко просчитать риски. Вот несколько новых схем и появившихся в последние месяцы возможностей.

Продать, чтобы купить

«Я продал однушку в Одинцове. Вышел в деньги и теперь хочу сыграть на понижении рынка недвижимости. Не сомневаюсь, что нынешнее падение цен — это не предел. Буду ловить второе дно рынка», — говорит в личной беседе аналитик рынка недвижимости Андрей. На вырученные деньги он хочет через полгода купить уже двушку на юго-западе Москвы. Если повезет, то операцию по переезду из Подмосковья в столицу с выигрышем в квадратных метрах ему удастся провести вообще без доплаты.

Андрей служит в девелоперской компании средней руки. В рабочее время он «лечит» журналистов рассказами о грядущем дефиците новостроек и о ценах, которые вот-вот пойдут вверх. В свободное же время он придерживается прямо противоположных взглядов: «На самом деле предложение и по новостройкам, и по вторичному рынку очень сильно выросло в последние несколько месяцев. Инвесторы стали активно выставлять на продажу квартиры в построенных домах. При нынешних продажах этих квартир хватит на несколько лет точно. Даже если вообще ничего не строить».

Уже в октябре Андрей стал чувствовать, что падение цен на недвижимость неизбежно, но на продажу квартиры долго не решался. Собрался с духом только в декабре. В итоге продал ее на январском оживлении и не прогадал: сейчас его квартира в долларовом измерении уже процентов на 15–20 дешевле.

«Я считаю, что цены на недвижимость в Москве будут продолжать падать. Посмотрите на стоимость нефти, индексы российского рынка акций, другие индикаторы. Они снизились в несколько раз. Идут сокращения сотрудников, урезаются зарплаты, падают доходы населения. Почему квартиры должны остаться в стороне от этого процесса?» — задает риторический вопрос Андрей. По его мнению, второе дно рынка может быть достигнуто в районе лета. Впрочем, даже летом он, возможно, не станет покупать квартиру — будет выжидать дальше.

О продаже квартиры задумываются и многие владельцы ипотечных валютных кредитов. Их можно понять: ежемесячные выплаты по кредиту в рублях растут, а стоимость жилья падает. Еще один виток падения цен, и стоимость квартиры может оказаться ниже размера кредита — тогда держаться за кредит не будет вообще никакого смысла. Пока же после продажи квартиры денег еще может хватить и на расчет с банком, и на возврат себе некоторой суммы. Впрочем, ипотечные квартиры на сегодня редко выставляются на продажу: пока есть надежда, что все как-то рассосется, с квартира