Сыграть на падении

Кризис и падение цен на недвижимость открывают новые возможности для решения жилищного вопроса

Семь лет подряд выступать инвестором на российском рынке жилья было очень легко. Покупаешь практически любую недвижимость — и дальше только с удовольствием следишь, насколько она дорожает вместе с рынком в целом. Те времена канули в лету. Цены падают, и инвесторы вряд ли в ближайшем будущем могут рассчитывать на удачные вложения.

Впрочем, в кризис открываются другие перспективы. Новые схемы позволяют оптимально решить собственный жилищный вопрос. Такие стратегии могут быть весьма успешными, если удастся четко просчитать риски. Вот несколько новых схем и появившихся в последние месяцы возможностей.

Продать, чтобы купить

«Я продал однушку в Одинцове. Вышел в деньги и теперь хочу сыграть на понижении рынка недвижимости. Не сомневаюсь, что нынешнее падение цен — это не предел. Буду ловить второе дно рынка», — говорит в личной беседе аналитик рынка недвижимости Андрей. На вырученные деньги он хочет через полгода купить уже двушку на юго-западе Москвы. Если повезет, то операцию по переезду из Подмосковья в столицу с выигрышем в квадратных метрах ему удастся провести вообще без доплаты.

Андрей служит в девелоперской компании средней руки. В рабочее время он «лечит» журналистов рассказами о грядущем дефиците новостроек и о ценах, которые вот-вот пойдут вверх. В свободное же время он придерживается прямо противоположных взглядов: «На самом деле предложение и по новостройкам, и по вторичному рынку очень сильно выросло в последние несколько месяцев. Инвесторы стали активно выставлять на продажу квартиры в построенных домах. При нынешних продажах этих квартир хватит на несколько лет точно. Даже если вообще ничего не строить».

Уже в октябре Андрей стал чувствовать, что падение цен на недвижимость неизбежно, но на продажу квартиры долго не решался. Собрался с духом только в декабре. В итоге продал ее на январском оживлении и не прогадал: сейчас его квартира в долларовом измерении уже процентов на 15–20 дешевле.

«Я считаю, что цены на недвижимость в Москве будут продолжать падать. Посмотрите на стоимость нефти, индексы российского рынка акций, другие индикаторы. Они снизились в несколько раз. Идут сокращения сотрудников, урезаются зарплаты, падают доходы населения. Почему квартиры должны остаться в стороне от этого процесса?» — задает риторический вопрос Андрей. По его мнению, второе дно рынка может быть достигнуто в районе лета. Впрочем, даже летом он, возможно, не станет покупать квартиру — будет выжидать дальше.

О продаже квартиры задумываются и многие владельцы ипотечных валютных кредитов. Их можно понять: ежемесячные выплаты по кредиту в рублях растут, а стоимость жилья падает. Еще один виток падения цен, и стоимость квартиры может оказаться ниже размера кредита — тогда держаться за кредит не будет вообще никакого смысла. Пока же после продажи квартиры денег еще может хватить и на расчет с банком, и на возврат себе некоторой суммы. Впрочем, ипотечные квартиры на сегодня редко выставляются на продажу: пока есть надежда, что все как-то рассосется, с квартирами расставаться не хочется.

Игра «продал-подождал-купил» была наиболее эффективна, если недвижимость продавалась на пике: весной или летом 2008 года. Таких «везунчиков» не много, но на днях нам рассказали историю успеха. Примерно год назад инвестиционный банкир с супругой продали свою двушку на Ленинском проспекте по цене чуть ниже полумиллиона долларов. Основным мотивом было: «цены перегреты по отношению к европейской недвижимости». Они переехали в съемную квартиру, а полученные деньги частично потратили на дачу в дальнем Подмосковье и домик в Черногории. Оставшейся суммы, как им кажется, хватит, чтобы откупить похожую двушку — где-то через год.

При продаже квартиры с последующей покупкой есть два главных риска. Первый — рынок может развернуться, цены начнут расти, и тогда можно оказаться с деньгами, но без квартиры. Второй — это риск дефолта по доллару или евро. Америка заливает свой кризис триллионными вливаниями, а объединенная Европа неоднородна, и глубинные противоречия между странами все усиливаются. Впрочем, можно сыграть в игру «продал-купил» в ограниченный период — к примеру, три-шесть месяцев, — что снизит риски. Ну и, конечно, лучше продавать не единственную квартиру.

Безрисковый арбитраж

«Я искала квартиру для своей клиентки — двушку в Теплом Стане. Посмотрели много вариантов, но я не поленилась и стала смотреть варианты в других районах. В результате за те же деньги удалось купить очень приличную двушку в начале Ленинского проспекта. Недалеко от Садового кольца. Клиентка была в восторге», — рассказывает риэлтер Светлана.

На падающем рынке подобные сделки не такая уж редкость. Дело в том, что в кризис рынок недвижимости становится нестабильным, теряет стройность. Он как бы разваливается на куски: похожие квартиры могут отличаться по стоимости на 20–30%. Цена предложения начинает зависеть в большей степени от текущего положения продавца и его представлений о кризисе. Есть оптимисты, которые чуть ли не год могут держать цену квартиры неизменной при отсутствии звонков. А есть люди, связанные кредитами, которым надо продать жилье быстро: они и делают 20–30-процентный дисконт по отношению к «средним» ценам.

Такую хаотичность рынка можно использовать. Для этого надо попробовать провести арбитражную сделку: одновременно продать квартиру и откупить другую. Как выглядит безрисковый арбитраж на падающем рынке? Вы выставляете квартиру по средней для района цене и ждете покупателя. Если его не находится, можете чуть снизить цену. В худшем случае, если никто так и не захочет купить вашу квартиру, вы не внакладе: остались при своих.

Самое интересное начинается, если покупатель нашелся. Главное — убедить его в том, что у вас есть готовый вариант альтернативной сделки. Если это удалось, вы берете у него задаток и с головой бросаетесь в поиск новой квартиры. Секрет в том, что вы не должны ограничиваться своим районом, а обязаны видеть весь город в целом, чтобы найти особо дешевую квартиру. Такие квартиры есть, дисконт по ним может достигать 30–40%. Дальше надо еще поторговаться, и если покупатель вашей квартиры не передумал, то есть шанс провести альтернативную сделку в один день.

В итоге вы получаете квартиру или в лучшем районе, или большей площади. А если повезет, можно выиграть сразу и в том, и в другом. Риск в подобной сделке минимален. Но осилить ее могут только активные люди, имеющие неутомимого и опытного маклера.

Sale! Sale! Sale!

Кризис открывает новые возможности и при покупке новостроек. Еще год назад человек с сотней тысяч долларов чувствовал себя сиротой, не способным претендовать ни на что. Сегодня с таким бюджетом можно рассчитывать на однушку в Москве или двушку в ближнем Подмосковье. Дело в том, что застройщики переживают сложные времена: на них висят большие кредиты, а количество продаж резко сократилось. Ряд девелоперов ответили на этот вызов большими скидками. Самый значительный дисконт, о котором я слышал, — 70% от прайс-листа. Впрочем, это не показательная ситуация: там речь шла об очень большом пентхаусе.

Первым отважился на снижение цен «Дон-Строй». В декабре-январе квартиры в «Доме на Беговой» продавались по 85–95 тыс. рублей за кв. м. Покупатели ответили на такие цены ажиотажным спросом. В офисе стояла очередь из желающих сдать деньги. Застройщик ввел скидки и на других объектах. В конце февраля «Дон-Строй» завершил период распродаж и поднял цены в «Доме на Беговой» до 120–130 тыс. за кв. м. После этого, по словам риэлтеров, интерес покупателей к объекту сошел на нет. Но «Дон-Строй» смог за эти пару месяцев существенно поправить финансовое положение.

В январе в комплексе «Фьюжн-парк», реализуемом структурами компании «Интеко», средние цены снизились с 18 тыс. до 10 тыс. долларов. В проекте «Дом на Девичьем поле» стоимость квартир упала с 10–12 тыс. до 7–8 тыс. долларов за кв. м. «После того как цены упали, покупатели наконец начали проявлять интерес к этим проектам», — говорит заместитель генерального директора компании «Новый город» Наталья Ветлугина.

Психологически важный рубеж в 100 тыс. рублей за кв. м был преодолен в строящемся жилом комплексе «Лазаревское» в Южном Бутове. Незаметная ранее питерская компания «Пионер» взорвала рынок массированной рекламой о продаже квартир по цене «от 85 тыс. за кв. м». Схожесть с ценой «Дон-Строя» не должна удивлять: пусть эти квартиры расположены намного дальше от центра города, зато они гораздо меньше по площади — от 36 кв. м, а значит, общая стоимость квартиры будет значительно ниже.

«Стоимость квадратного метра в новостройках сегодня стартует с 1900 долларов. Это касается домов, строительство которых не начато или находится на начальной и средней стадии», — говорит гендиректор АН Doki Валерий Барнинец. Один из таких вариантов — проект «Идальго» в поселке Коммунарка, расположенном в 5 км от Москвы по Калужскому шоссе. Застройщик — компания «Крост» — предлагает квартиры при стопроцентной оплате по 52 тыс. рублей за кв. м. Особое достоинство «Идальго» в глазах покупателей — небольшие размеры квартир, что крайне важно для новостроек экономкласса. Площади однушек начинаются от 35 кв. м, а трешек — от 47 кв. м.

«Критическое положение многих девелоперов вынуждает их предлагать покупателям привлекательные условия. Помимо прямых скидок застройщики дарят покупателям парковочные места и автомобили, фиксируют курс доллара, предлагают беспроцентные рассрочки платежей», — говорит управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. Самую большую беспроцентную скидку сегодня предоставляет компания «Эталон-Инвест». В комплексе «Изумрудные холмы» покупатель может получить рассрочку до пяти лет.

Покупка новостроек на сегодняшнем этапе — это особый риск. Но привлекательность цен такова, что многие покупатели всерьез рассматривают подобные вложения. «Сейчас никто не сможет гарантировать, что дом будет достроен в указанные сроки. Даже те объекты, которые находятся в активной фазе строительства, могут быть заморожены в одночасье, — рассуждает Валерий Барнинец. — Чтобы максимально снизить риск, необходимо требовать у застройщика всю разрешительную документацию для анализа независимым юристом. Проверять информацию о застройщике и его финансовом состоянии всеми доступными способами».

На самом деле никакая проверка не может дать исчерпывающей информации о состоянии застройщика. Уменьшить риск при покупке можно только одним способом: приобретая квартиру на как можно более поздней стадии строительства. Чем ближе новостройка к сдаче, тем выше вероятность, что все пройдет гладко. Идеальный же вариант — покупка квартиры в уже готовом доме.

Земля в поселках: рекомендация «ждать»

Новая возможность на загородном рынке — это земля без подряда в коттеджных поселках. Ранее застройщики в редких случаях продавали землю с коммуникациями в розницу: им было выгоднее реализовать участки с подрядом или готовые дома. Но сейчас, чтобы хоть что-то продавалось, застройщики готовы реализовывать и пустые участки. Предложение такой земли увеличилось во много раз. Сейчас подобные предложения есть в каждом втором новом проекте.

Загородный сектор вообще затронуло кризисом гораздо сильнее городского. «Цены на городские квартиры снизились примерно на треть, а на коттеджи — как минимум в два раза, — считает управляющий директор риэлтерской компании “Century 21 Запад” Евгений Скоморовский. — При этом продажи за городом упали примерно в пять-семь раз». Чтобы земля не висела мертвым активом, многие застройщики решили реанимировать позабытую схему — участки без подряда.

Так, «Миэль — Загородная недвижимость» уже в январе выставила на рынок участки с коммуникациями в поселке «Софьинский парк», расположенном в 25 км от Москвы по Калужскому шоссе. Раньше застройщик планировал строить дома сам. В конце зимы такие предложения появились в поселках «Большая вода» по Волоколамскому направлению и «Лесная пристань» на реке Истра. Есть планы продавать участки без подряда у девелоперов поселков «Екатерининская слобода» по Калужскому направлению и «Волга-Волга» по Ленинградскому.

Цены на земельные участки очень разнообразны. В поселке «дальних дач» «Заречье» на 90-м километре Симферопольского шоссе стоимость сотки с коммуникациями недалеко от действующего горнолыжного подъемника — 150 тыс. за кв. м. По Киевскому направлению в пределах 50 км от МКАД средняя ценовая планка держится на уровне 15 тыс. долларов за сотку. «Но если проехать еще 20–40 километров, то можно найти участки в районе 4–4,5 тысячи долларов за сотку, — приводит пример Валерий Барнинец. — Впрочем, иногда встречаются и предложения по цене в 10 тысяч долларов за сотку в районе 10-го километра от МКАД. Все зависит от положения конкретного продавца. На Новорижском шоссе масса предложений с дисконтом в 50 процентов от прежних цен, и это не предел».

Насколько выгодно покупать участки без подряда сегодня? Это зависит от конкретного участка. Но в целом рекомендация — «ждать». Пусть при торговле продавцы и готовы давать скидки в 20–25%, однако в общем загородная земля и коттеджи еще недостаточно подешевели. Такого мнения придерживаются и многие покупатели. Число показов весной выросло многократно, а вот сделок очень мало. Сейчас время выбирать и ждать.

Риски при покупке земельных участков в коттеджных поселках сходны с рисками при приобретении новостроек. Ключевой момент — завершенность объектов инфраструктуры. Если коммуникации уже подведены — это вариант хороший. Если в процессе подведения — предложение можно рассматривать. Если они только планируются — стоит отказаться от подобного варианта. Соответственно, надо «делить на три» обещания по социальной инфраструктуре. В нынешних условиях шансы на постройку школ и спортивных центров падают как никогда.

Таблица:

Пять самых подешевевших новостроек Москвы

Статьи на тему: «Недвижимость»