- «Эксперт» №26 (664) /
- 06 июл 2009, 00:00
Начать с земли171
Проект «Доступное жилье» развивался и развивается по весьма причудливой траектории. Дом начали строить с крыши, жилищный проект — с развития ипотеки. Накачали спрос при слабом стройкомплексе и не имея эффективных механизмов развития территорий. А потом удивились, почему жилье подорожало в разы и стало совсем недоступным.
Понятно, что раздавать кредиты намного легче, чем выстраивать реальную экономику — отводить земли под застройку, создавать новую стройиндустрию, прокладывать коммуникации и так далее. Но неужели была хоть какая-то надежда, что такие сложные сферы деятельности, как градостроительство и строительство жилья, могут сами собой настроиться и развиться?
Но это уже дело прошлое. Сейчас нужна перезагрузка всей модели. Старые схемы даже в обильные деньгами годы работали плохо: жилья строилось мало, оно было дорогим и плохого качества. А теперь эти схемы не работают вообще: стройки в стране встали, и, похоже, надолго.
Начинать построение новых моделей теперь надо уже с фундамента, с базиса — с вопросов планирования, земли и коммуникаций. С землей ситуация парадоксальная. В нашей огромной стране якобы негде строить. И живем мы очень тесно. По плотности застройки Москва, если брать предназначенные для жилья территории, уступает только Гонконгу. Даже в Московской области, самом густонаселенном и застроенном регионе, под застройкой всего 4,3% территории. Для сравнения: в Европе в среднем 10%, в Германии — 12%, в Англии — около 20%. Исходя из этого можно ставить задачу хотя бы в два раза увеличить территории застройки.
В России в последние пять лет земля стала предметом спекуляций. И именно системно искаженный земельный вопрос порождает диспропорции во всей системе, именно он стал причиной высоких цен на недвижимость. Сейчас цены на землю резко упали. Лопнувший пузырь дает шанс на перезагрузку всей строительной сферы. Но пока это лишь гипотетическая возможность. Чтобы она реализовалась, нужно сделать очень многое.
Надо решить вопрос с землей. Чтобы строить 100–150 млн квадратных метров жилья в год, нужно ежегодно отводить и инженерно готовить сотни тысяч гектаров. Получается, нужно создать настоящий конвейер по подготовке градостроительной документации, отводу земли, созданию инфраструктуры и так далее. Сегодня трудно даже представить себе масштаб этой задачи, ведь большинство нынешних строек просто «садится» на уже существующие коммуникации.
Вопрос с коммуникациями надо решить на принципиальном уровне. «В стране дефицит инженерно подготовленных земельных участков для застройки». Эта мантра многократно была повторена чиновниками. С ней не поспоришь: действительно, участков с коммуникациями мало. Но в самой форме высказывания скрыта ошибка в мышлении. Когда так говорят, кажется, что речь идет о неурожае грибов или ягод. Как будто инженерно подготовленные участки где-то растут сами по себе, но вот в этом году природа подвела. Участки с коммуникациями не появляются сами по себе! Это результат сложной работы множества структур. Речь должна идти о том, что в стране так и не создан эффективный механизм развития новых территорий. Какие функции должно брать на себя государство? Должно ли оно строить дороги и коммуникации? Как создать схему, при которой инфраструктурным монополистам будет выгодно участвовать в развитии территорий? Сильный жилищный нацпроект должен отвечать на эти и многие другие вопросы. Сейчас государство практически устранилось от проблем развития территорий, возложив все на частного девелопера. Но при таком подходе застройка так и останется анархической, качество жизни невысоким, а доступного жилья не будет. Осознав всю запущенность жилищной сферы, можно прийти к выводу, что большой жилищный нацпроект стране сейчас не по плечу. Но это не так, начать такой проект можно и во время кризиса. И существуют десятки решений-рецептов. Надо просто проявить политическую волю. И начать системно выстраивать сферу — от базиса, от земли.
Необходимо зарегистрироваться или авторизоваться, чтобы оставить комментарий.
Некогда читать комментарии, хочу лишь отметить, что, на мой взгляд, абсолютно верная статья. Критично, жестко, зримо. Но вот что касается ее концовки, то замечу , не надо путать импотенцию с отсутствием техники секса.
Некогда читать комментарии, хочу лишь отметить, что, на мой взгляд, абсолютно верная статья. Критично, жестко, зримо. Но вот что касается ее концовки, то замечу , не надо путать импотенцию с отсутствием техники секса.
Неогда читать комментарии, хочу лишь отметить, что, на мой взгляд, абсолютно верная статья. Критично, жестко, зримо. Но вот что касается ее концовки, то замечу , не надо путать импотенцию с отсутствием техники секса.
Мыхайло Тарасовыч Борщ:
А нужно ли её покупать? На подобных форумах в “Эксперте” я не раз прикалывал публику т.н. “доходным домом”. Или народ не знает, что это такое, или забыли напрочь за давностию лет. Похожие предложения в Москве по миниму есть, но предложение настолько ограничено, что о подобном остаётся только мечтать.
всеравно все останется как есть. и человек работающий никогда не сможет купить частную собственность. чтоб купить квартиру нужно быть владельцем предприятия (ну или фирмочки, аффилированной с элитой), либо чиновником, либо продать квартиру
Андрей С.
хуле я должен что то доказывать?
Игорь Макаров - Вы балабол, за 9тр ничего готового построить нельзя, Вы теоретик, а я практик
к сожалению, спорить аргументированно не могу, если можете, дайте ссылку на проект Вашего дома по 9тр или выложите расчеты
Андрей С.
Теперь о коттеджах. Все любят считать себестоимость щитового домика по 9тр за кв.м., но потом выясняется, что коробка - всего лишь 40% от строительной себестоимости, есть еще окна, сантехника, электрика и отделка, которые мало зависят от того, каменные стены или щитовые.
Я привел пример дома за 9 тыр. – это с начинкой и отделкой, бюджетного уровня правда. С коммуникациями до забора.Естественно, без стоимости земли и внешних коммуникаций.
Стены стоят дороже всего. В этой цифре начинка – 3 тыр. Стены по самой дешевой технологии несъемной опалубки улетают за 20 тыр. И то если чурки строить будут.
Насчет дорог, внешний сетей и социальных объектов – они не должны ложиться на себестроимость. Это как раз забота государства и муницпалитета. Эти сервисы должны обеспечиваться независимо от того, живут люди один над другим или на разных участках.
Андрей С.:
Воистину так!
То, что ипотека вызвала рост цен - верно. Как и ограничения при отводе земельных участков. Варианты были самые разные - одни муниципалитеты искусственно ограничивали предложение земельных участков с целью поддержания высоких цен на землю, другие раздавали землю без ограничений - и теперь там построены коробки без коммуникаций и инфраструктуры, третьи впали в паралич после введения новых земельного и градостроительного кодексов.
Но проблема даже не в этом. В нашей стране отсутствует внятная градостроительная политика - разная для мегаполисов, областных городов, райцентров и деревень. Есть общие аксиомы - строить надо 150 млн кв.м. в год, строить надо преимущественно индивидуальные дома - это и дешевле, и улучшает демографическую ситуацию.
К сожалению, эти аксиомы неверны.
Да, действительно, в стране мало жилья, значительная часть жилья имеет большой износ. Но общая убыточность нашей экономики (не считая экспорта нефти) не позволяет строить 1 кв.м. на человека в год, не будет платежеспособного спроса, и кризис это показал.
Теперь о коттеджах. Все любят считать себестоимость щитового домика по 9тр за кв.м., но потом выясняется, что коробка - всего лишь 40% от строительной себестоимости, есть еще окна, сантехника, электрика и отделка, которые мало зависят от того, каменные стены или щитовые. (я ничего не имею против щитовых домов, более того, я считаю, что за ними будущее, кому интересно, наберите в поиске “бумажные дома” - узнаете много нового). Но даже немного сэкономив на стенах, мы не получим дешевых коттеджей, если прибавим к их стоимости подвод коммуникаций, строительство дорог и инфраструктуры. Таким образом, коттеджное строительство остается только для небольших городов и поселков, где оно и так процветает независимо от программы “доступное жилье”. Но никак не для мегаполисов.
Жить в собственном доме намного приятней (и даже проблемы по уборке полуметрового слоя снега несколько раз в году на большей части территории нашей страны не в счет). Желательно чтобы этот дом находился на берегу реки или озера, и по возможности ближе к инфраструктуре - школе, поликлинике, магазинам, месту работы. Вот только вся инфраструктура почему-то осталась в мегаполисе, а наши города никак не приспособлены, чтобы вместить весь личный автотранспорт жителей пригородов. Надо строить и расширять дороги, строить инфраструктурные объекты рядом с коттеджными поселками - и все это ложится на себестоимость. И домик оказывается совсем не дешевым.
Градостроительная политика должна устанавливать ориентиры - где, что и в каких объемах строить с учетом реального спроса, цен на нефть, миграционных потоков. Должен быть госзаказ для тех же военнослужащих, но не как сейчас - по факту жилье построено по 30 тр за кв.м., военные хотят купить по 25 с расчетом в конце года (“не продадите сейчас по 25 - ваши арбитражные управляющие продадут по 20” - это цитата). В числе прочего градостроительная политика должна обеспечить механизм выделения участков и развития территорий - но это только часть проблемы
Резюме: с благими пожеланиями регулирования земельного рынка “Эксперт” опоздал. Уже сейчас на рынке полно земельных участков, продаваемых застройщиками, “инвесторами” и банками, получившими их за долги. И большая часть участков будет с коммуникациями, так что у желающих строить будет из чего выбрать. Вот только желающих не будет.
оффтоп: почему желающих не будет
Правительство начало экономить деньги задолго до того, как они закончились - сейчас недофинансируются очень многие бюджетные программы даже на федеральном уровне, ниже все еще печальней. Спрос резко сократился, в первую очередь на автомобили, во вторую - на жилье. Деньги, неполученные из бюджета, не вернутся обратно в виде налогов, бюджет придется еще усушить, и спад продолжится. По сути, правительство своими действиями само спровоцировало кризис. Какая альтернатива? Включить печатный станок, увеличить, а не секвестировать, бюджетные расходы. Спрос возрастет, долговая нагрузка снизится, экономика начнет расти.
НО! Случится инфляция. Мифические пенсионеры, хранившие деньги в рублях, опять окажутся обманутыми, хотя сейчас-то чего с ними считаться, мнение избирателей в нашей стране уже никого не интересует. А инфляция - самое страшное зло, и правительство будет бороться с ней до полного конца экономики. Ведь трудно признаться, что в течение 10 лет никакого результата не достигнуто, и экономика вернулась в состояние 1998 года. Поэтому мы будем жить в этом кризисе, пока Кудрин (фамилия условная, как символ борьбы с инфляцией любой ценой) не уйдет на пенсию.
Евгений Лосев
Извините за “офф-топик”, но хотелось бы информировать почтенную публику.
В городе Бердске, что в Новосибирской области, сегодня открыт завод по производству волоконно-оптического кабеля. Инвестиции составили порядка 270 миллионов рублей. Завод построила ЧАСТНАЯ компания “Сокол Инвест”.
Спасибо за внимание, и извините за нетематический “вклин”…
Евгений, если договаривать до конца, то Сокол-Инвест закупил китайское оборудование 10 летней давности.
http://news.ngs.ru/more/46364/
http://www.kommersant.ru/doc.aspx?fromsearch=b1378e25-c337-445f-9e91-c6ff72e3f151&docsid=1198668
Впору сказать: МОЛОДЦЫ!
Но вот почему такой проект не поддерживают власти в виде порасплодившихся нано, пьяно, техно, тухло? Например, по распостранившейся информации в данном проекте роль государства ограничилась перерезанием ленточки и парой ни к чему не обязывающих фраз, о том “как космические корабли бороздят просторы вселенной”. На конкретном примере видим, что нет никокого частно-государственного партнёрства, о котором с высоких трибун постоянно вещают. Закупили бы современное оборудование, благо, что и бизнес был готов вложиться и государство явно понимает важность такого проекта.
А вот краткий экскурс в историю вопроса:
http://www.komplekt-energo.ru/cgi-bin/news.cgi?id=109 - четыре года назад планировали сначала строить в посёлке Сокур, а это в другой стороне от нынешнего размещения в Бердске. Хотя Бердск выбран не на пустом месте. Не зря губернатор решил переместить туда многие наукоёмкие и высокотехнологичные производства.