Налетай, подешевело!

Дмитрий Корнеев

В период кризиса резко возрастают риски, связанные с приобретением новостроек. Покупатели стараются этого не замечать

Рынок столичных новостроек по-прежнему пребывает в депрессии. Квартиры покупают слабо, ипотеки, можно сказать, нет, банки практически не кредитуют застройщиков. В последние месяцы постоянно муссировались два вопроса: будет ли вторая волна кризиса со снижением цен и возникнет ли дефицит новостроек.

Сегодня самое интересное в данном сегменте — это резкий рост рисков в сочетании с бесшабашностью покупателей. Цены на новостройки серьезно упали в предыдущие месяцы: в Москве до 75–80 тыс. рублей за 1 кв. м. Доступность вожделенного жилья сводит с ума потенциальных покупателей. Многие спешат заключить сделки по любым документам и на любых условиях.

Вниз — медленно, но верно

Рынок новостроек в кризис потерял былую стройность. Одни застройщики еще в декабре отреагировали на резкое падение спроса и прибегли к массовым распродажам. Предновогодние скидки доходили до 40%. Другие до сих пор боятся уронить цены и мирятся с низкими объемами продаж. Сегодня рынок очень тяжело анализировать: цены на квартиры известны, но они ни о чем не говорят. Каждый застройщик дает индивидуальные скидки, размер которых не разглашается. Понятно только, что в целом по рынку цены в течение года снижались. Снижались очень неравномерно, скачкообразно.

В летние месяцы падение составляло в среднем 2,5–3% в месяц. Кто-то из застройщиков («Дон-строй», «ПиК», Mirax) по-прежнему использовал скидки; кто-то шел на открытое понижение («Главмосстрой», «Интеко»). Известны случаи, когда за полгода застройщики снизили цены почти вдвое.

Аналитики по-разному оценивают тренды. Оптимистичный прогноз состоит в том, что рынок новостроек достиг своего дна и вступил в фазу стабилизации. А раз так, то в недалеком будущем можно ожидать увеличения спроса на жилье и роста цен. «Из-за инертности рынка недвижимости отрицательный тренд сохранится еще около полугода. Но уже в феврале-марте следующего года можно ожидать ажиотажного спроса на квартиры и, как следствие, повышения цен», — считает независимый аналитик Юрий Кочетков.

Пессимистичный прогноз заключается в том, что динамика рынка недвижимости будет целиком зависеть от общей макроэкономической ситуации, а мировой экономический спад далек от своего завершения. Дальнейшее углубление кризиса приведет к еще большему снижению цен на недвижимость и, в частности, на новостройки. «Сейчас квартиры в новых домах бизнес-класса выставляются на продажу в среднем по 190 тысяч рублей за квадратный метр. С учетом скидок они продаются по 150 тысяч рублей за квадрат. При усилении кризисных явлений в экономике реальные цены сделок вполне могут снизиться до 110 тысяч рублей за метр», — считает эксперт компании Realesmedia Елена Афонина.

Дефицита новостроек не предвидится

Интересна ситуация с объемами строительства и предложением новостроек на продажу. Низкий спрос на недвижимость и сложность получения банковских кредитов вынудили девелоперов заморозить ряд строек. Это отразилось в официальном прогнозе развития Москвы на 2010 год. Столичные власти объявили, что в будущем году в городе будет построен всего 1 млн кв. м жилья — впрочем, мэр сразу же распорядился пересчитать эту цифру и увеличить ее до 3 млн кв. м. Из исходного миллиона 730 тыс. кв. м пойдет на социальные нужды и только 270 тыс. кв. м будет выставлено на продажу. Для сравнения: в нынешнем году ожидается ввод 3,1 млн кв. м, из которых почти половина — коммерческое жилье.

Исходя из этого, многие участники рынка делают вывод о грядущем дефиците новостроек, который неизбежно подтолкнет цены вверх. Однако есть весомые контраргументы. Дело в том, что в последние два года жилья покупалось намного меньше, чем строилось. Так, в конце 2007 года в месяц на вторичном рынке продавалось до 500 тыс. кв. м, тогда как на первичном — около 250 тыс. Докризисным летом 2008 года ежемесячные объемы продаж составляли не более 300–400 тыс. кв. м на вторичке и 100–200 тыс. — на первичке. Сейчас объемы продаж не превышают 200–230 тыс. кв. м в месяц на вторичном рынке и 60–70 тыс. — на первичном. За первое полугодие 2009 года было продано не более 420 тыс. кв. м в новостройках.

Объемы вводимого жилья сокращались не столь стремительно. В результате на рынке новостроек образовались излишки. По оценке Юрия Кочеткова, на сегодняшний день в домах-новостройках не распродано около 3 млн кв. м. Из них 1,25 млн кв. м находится в открытой продаже, остальное по разным причинам придерживается застройщиками. Кроме того, на рынке появилось большое количество квартир от частных инвесторов, которые ранее участвовали в долевом строительстве жилья.

При сохранении и даже значительном росте нынешних объемов продаж существующего запаса хватит для того, чтобы покрывать покупательский спрос в течение как минимум полутора-двух лет. Если же учесть поступление новых проектов, дефицита на рынке новостроек в течение ближайших двух лет ждать не следует. Однако в дальнейшем, при сохранении кризисных явлений в строительной отрасли, действительно возможно резкое сокращение предложения на первичном рынке.

Впрочем, не стоит забывать и еще об одном обстоятельстве. У каждого крупного застройщика в разработке до кризиса было до десятка площадок. Совокупная площадь потенциальных площадок пятерки крупнейших застройщиков Москвы превышает 10 млн кв. м. Эти площадки в кризис выводить на рынок нет никакого резона, но они никуда не делись. Есть площадки и у банков — они достались кредитным учреждениям за долги. «У нас с десяток площадок, доставшихся за долги. Руководство не знает, что с ними делать, как развивать в нынешних условиях. Пока их просто маринуем», — признается на условиях анонимности один из служащих банка, не входящего даже в топ-30.

Безумству храбрых поем мы песню

Банкротства застройщиков и рост числа недостроенных домов — обычное явление в кризис. Казалось бы, в такой ситуации покупателям квартир нужно быть вдвойне осторожными. В первые кризисные месяцы так и было: люди интересовались исключительно готовыми домами, были очень внимательны к документам застройщика. Однако нынешним летом низкие цены опьянили потенциальных покупателей. Резко увеличился интерес к самым дешевым новостройкам, которые раньше обходились за три квартала.

Недавно один мой знакомый звонил посоветоваться насчет покупки квартиры. Оказалось, в выбранном им проекте собраны чуть ли не все мыслимые риски: застройщик близок к банкротству, проходила информация об аресте квартир банком, квартиры продаются по бесправному для покупателя предварительному договору... Когда знакомый приехал смотреть объект, даже прораб на стройке был удивлен появлению покупателей. Даже понимая все риски, знакомый продолжает серьезно рассматривать этот вариант покупки: «Очень уж заманчивая цена — всего два с половиной миллиона рублей за однушку в ближайшем Подмосковье».

Большой интерес вызывают квартиры в проекте на северо-востоке Москвы. Причина все та же — низкая цена: 75–100 тыс. рублей за кв. м. Однако не стоит забывать, что новостройки с низкими ценами находятся на ранней стадии строительства. Квартиры продаются не по договору долевого участия, как положено по закону, а по предварительным договорам, где у покупателя нет практически никаких прав. Кроме того, упомянутый проект обладает и весьма своеобразными рисками. Юридическая база стройки слаба: у девелопера нет даже инвестиционного договора с правительством Москвы. Истинный застройщик вовсе не фигурирует в договоре с покупателем: номинальным владельцем площадки является другая компания. Причем по предварительному договору застройщик предлагает покупателям внести сразу всю сумму под обещание оформить квартиру в собственность, после того как он оформит ее на себя. При этом юридические основания для таких действий в договоре отсутствуют.

Интересно, что многие потенциальные покупатели, когда им начинаешь рассказывать о рисках, просто отмахиваются: «В Москве везде такие схемы. Главное — столичное правительство не даст обидеть дольщиков». Впрочем, как уже было сказано, в дольщики еще надо попасть.

Проблема договоров приобретает сегодня особое значение, и это не случайно. Риски покупателей, связанные с тем, что приобретенную квартиру придется оформлять в собственность через суд, резко выросли.

Все в суд

Оформлять новостройки в собственность через суд становится в Москве делом обычным. Многие граждане, внесшие деньги за квартиры и заселившиеся в них в 2005–2006 годах, до сих пор не могут получить свидетельство о собственности на свою недвижимость. Отсутствие документа о праве собственности приносит массу неудобств: нельзя зарегистрироваться по месту жительства, устроить ребенка в детский сад, школу, поликлинику, создать ТСЖ, установить городской телефон и, наконец, продать квартиру, если возникла такая необходимость.

Нередки случаи, когда компании-застройщики еще при продаже квартиры берут плату за ее оформление в собственность, но оформление растягивается на годы. Уставшие ждать дольщики все чаще обращаются в суд. Там при положительном решении вопроса за два-два с половиной месяца добиваются регистрации; еще месяц уходит собственно на регистрацию.

Для решения вопроса в суде, как правило, привлекаются юристы. Суммарные расходы на процесс регистрации собственности через суд сильно варьируются и составляют от 25 тыс. до 100 тыс. рублей. Многое зависит от расценок юридической службы и от позиции застройщика. Бывает, что компания-застройщик требует от покупателя оплатить расходы на оформление и за это обещает не являться на судебное разбирательство.

По разным оценкам, через суд в последнее время оформляется от 25 до 40% московских новостроек. А значит, покупателю при выборе квартиры нужно учитывать и этот риск: застройщик может не выполнить своих обязательств, связанных с оформлением прав собственности. В выигрышной позиции в этом случае окажутся те, кто имеет договор долевого участия в строительстве дома. Если же заключался уже упоминавшийся предварительный договор, то покупателю, прежде чем требовать получения прав собственности на квартиру, нужно дождаться, чтобы застройщик оформил эти права на себя, а принудить его к этому очень сложно. Более того, суд может счесть такой договор притворным. Если же квартира покупалась по вексельным схемам, то доказать права на нее зачастую и вовсе невозможно — можно только вернуть назад уплаченные деньги.

Почему же застройщики не выполняют своих обязательств и не оформляют квартиры в собственность покупателей в обещанные сроки? Причина — в постоянном усложнении правил игры на московском рынке. Число документов, которые должен собрать застройщик, чтобы закрыть инвестиционный контракт, за последние десять лет выросло в несколько раз. И этот список продолжает пополняться. Так что покупателю, подбирающему сегодня квартиру в новостройке, нужно изначально быть готовым к суду.

Таблица:

Московские новостройки с минимальной ценой дешевле 3000 долларов за квадратный метр

Статьи на тему: «Недвижимость»