Мнения специалистов

Фото из архива фотослужбы

Игорь Индриксонс, директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills:

- «В какую недвижимость лично вы вложили бы миллион евро?» — часто спрашивают меня. Я бы разделил этот капитал на две части. Полмиллиона евро я бы вложил в какой-то стратегический проект, направленный на обслуживание устойчивых, не подверженных кризису потребностей платежеспособной аудитории. Например, проект Porto Montenegro в Черногории. Проект представляет собой создание марины на 650 яхт, пятизвездочный отель и уникальный закрытый развлекательный комплекс. Когда строились марины на Сардинии или в Монако, там тоже цены стартовали с умеренного уровня, а сегодня все стоит десятки тысяч за квадратный метр. Новые марины в европейском Средиземноморье не создавались уже несколько лет, и можно ожидать, что цены в Porto Montenegro в ближайшее пятилетие утроятся. На 500 тысяч евро в Porto Montenegro можно купить квартиру с террасами и лицензию на стоянку яхты на три года с 75-процентной скидкой.

Оставшиеся 500 тысяч я бы разбил на пять частей и вложил в пять объектов на территории этих стран. Средняя стоимость объекта — 250 тысяч евро. Недостающие 150 тысяч по каждому объекту я бы взял в кредит под залог этих же объектов (ипотечная схема). Объекты будут сдаваться и тем самым погашать кредиты. В данных странах банки сегодня выдают ипотечные кредиты под 5–6 процентов годовых, так что денег от аренды на их покрытие должно хватить. Объекты я бы купил в следующих странах: Австрия, Франция, Швейцария, Кипр (не Северный) и Турция, в районе Бодрума.

Фото предоставлено компанией Knight Frank

Какой дальше будет динамика цен на наш портфель? Если исходить из консервативных оценок, то цена на объект в Porto Montenegro, к примеру, за пять лет вырастет если не втрое, то вдвое. Пакет недвижимости куплен за 500 тысяч евро собственных средств и 750 тысяч заемных. Так как мы использовали кредитное плечо, при 7,5-процентном росте рынка в год итоговая прибыль за пять лет — 540 тысяч евро. Таким образом, общая прибыль портфеля за пять лет на вложенный миллион при минимальных рисках может составить 1 040 000 евро. Это 104 процента, или около 21% годовых. В данном примере я не учел налоги, но так как объекты были куплены в разных странах, то и налоговая система разная. В среднем после оптимизации налогов инвестор из моей практики редко платит более 10% на прирост капитала.

Елена Юргенева, руководитель отдела зарубежной недвижимости компании Knight Frank:

— Согласно исследованию Knight Frank под названием Global Wealth Report, можно выделить пять самых перспективных направлений инвестирования. Первое — апартаменты премиум-класса в центральном Лондоне. Второе — мировые финансовые центры: Лондон, Нью-Йорк, Гонконг, Сингапур, Москва и другие. Третье — зрелые устойчивые рынки Западной Европы. Это Швейцария, Лазурный берег Франции и Париж, Италия (Тоскана и остров Комо), Австрия и Германия. Четвертое — отдельные регионы США (в первую очередь Нью-Йорк — Манхэттен). Пятое — уникальные по расположению объекты, в частности виллы на первой линии моря. Береговая линия не становится длиннее, и, кроме того, во многих странах Европы запрещено строительство жилья в пределах трех километров от моря.

Юлия Титова, директор департамента зарубежной недвижимости компании «БЕСТ-Недвижимость»:

Фото предоставлено компанией «БЕСТ-Недвижимость»

— Стратегия инвестирования в объекты зарубежной недвижимости зависит от суммы и срока инвестиций, степени их рискованности. Менее рискованный вариант — покупка со сдачей в аренду недвижимости в западноевропейских странах: Германии, Франции и так далее. Цены и доход от сдачи в аренду в этих странах стабильны, но в целом такие варианты не очень доходны. Тем, кто рассчитывает заработать на перепродаже кратковременным инвестированием, следует выбирать объекты в Центральной и Восточной Европе. Но в данном случае надо тщательно выбирать ликвидные объекты, надежных застройщиков.

Ситуация с доступностью ипотеки зависит от страны. На Кипре ситуация с банковским кредитованием осталась стабильной: даже в кризис иностранцам, включая россиян, выдаются кредиты по ставкой в районе пяти процентов годовых. В Италии россиянам начали выдавать кредиты, правда, относятся к заемщикам достаточно разборчиво. В Болгарии и Черногории решение вопроса о выдаче кредитов на покупку недвижимости россиянам отложено в связи с кризисом. Интересная ситуация на рынке недвижимости Испании. Многие банки стали обладателями недвижимости, отсуженной за невыплату кредитов у бывших владельцев. Банки пытаются избавиться от этой недвижимости: реальные ставки на такие объекты сегодня составляют около трех процентов годовых.