Город не для жизни20

• Алексей Хазбиев
• Алексей Щукин
• Лина Калянина
• Илья Ступин

«Других правлений мы не знаем, нам не с чем сравнивать» — такова была доминирующая реакция бизнеса на наш вопрос об отношении к отставке Юрия Лужкова. Узнав о столь знаковом событии, столичные предприниматели вдруг поняли, что вот уже почти двадцать лет работают в определенной бизнес-модели и не знают, что может быть как-то по-другому. Все привыкли к сложившимся правилам игры.

Вот лишь некоторые наброски этих правил. Если ты хочешь открыть ресторан, то лицензию на торговлю алкоголем можно получить только за определенную плату, обратившись за этим в специальную компанию. А любой территориальный милиционер может прийти к тебе в ресторан поужинать, как к себе домой. Если у тебя косметический салон, то расходные материалы ты должен покупать у фирмы, указанной тебе контролирующими органами, а «территориальные» чиновницы будут обслуживаться в твоем салоне бесплатно. Если вдруг предприниматель решил озеленить территорию вокруг своего магазина или офиса, то растения нужно закупать только у определенной компании, на которую тебе укажут. Если ты, не дай бог, девелопер, то оставь всякую надежду на то, чтобы построить дом без коррупционных затрат — так просто не бывает в Москве.

Долгие годы все специфические столичные накрутки и издержки успешно перекладывались ценами на плечи потребителей — в период высокой конъюнктуры высокий платежеспособный спрос стекался в столицу со всей страны, несмотря на запредельные цены в городе.

Сейчас столичный бизнес озабочен тем, какими будут новые правила игры, и не важно, кто их будет диктовать — «питерские» или «московские».

Дело куда серьезнее — перестала функционировать вся система лужковского стройкомплекса. Вовлеченные в систему строители сейчас, мягко говоря, очень недовольны поведением Лужкова, считают, что он повел себя по отношению к ним безответственно, что надо было уходить мирно, обеспечив преемственность. Скорее всего, бюджетные долги в строительной системе объясняют и тот странный факт, почему Лужков так яростно сопротивлялся отставке и ушел со скандалом. Казалось бы, до окончания срока его правления остается несколько месяцев, на следующий срок он бы уже не выдвигался. Почему не уйти на несколько месяцев раньше? Что принципиально это меняет? Как говорят близкие к городским властям застройщики, Лужкову важно было пережить на этом посту Новый год, а точнее — традиционно приходящееся на конец года активное распределение бюджетных средств, как федеральных, так и местных. И, видимо, проблема настолько остра, что впору было отказываться от почестей и регалий и до последнего спасать положение.

Ниже мы приводим экспресс-анализ наиболее значимых секторов московского хозяйства в том виде, как они сложились в эпоху Лужкова. И начнем со стройки.

Схемы вместо рынка

Стройкомплекс Москвы с ежегодным оборотом порядка 1 трлн рублей (что сопоставимо с бюджетом столицы) — хребет городского хозяйства. Условно его можно разделить на два крупных, взаимосвязанных между собой блока.

Первый блок — жилищное, гражданское и инфраструктурное строительство по городскому заказу. В этом году ежегодный объем бюджетных инвестиций в строительство составит порядка 204 млрд рублей (примерно 7 млрд долларов), из которых около 36 млрд будет потрачено на строительство жилья, 26 млрд — на инженерию, около 10,6 млрд — на школы и детсады, порядка 38 млрд — на дорожное хозяйство.

Денежные потоки в сфере горзаказа всегда контролировались чиновниками, напрямую подотчетными мэру Москвы. До 2008 года финансирование строительных работ осуществлялось через компанию «Москапстрой». Затем был создан департамент городского заказа. «”Москапстрой” был осьминогом, который своими щупальцами держал строительных подрядчиков и ими управлял. Через эту структуру первые лица города регулировали все денежные потоки. Большим подрядчикам давали кусок побольше, мелким — помельче, и программы не срывались», — рассказывает один из столичных застройщиков. Периодические попытки чиновников стройкомплекса вывести часть бюджетных средств «под себя», то есть в подконтрольные им департаменты, жестко пресекались.

Второй блок — бизнес, связанный со строительством коммерческого жилья, офисов и торговых центров. До кризиса в Москве ежегодно возводилось около 3 млн кв. м коммерческого жилья, сейчас — около 2 млн кв. м. При средней цене порядка 150 тыс. рублей за квадрат ежегодный оборот этого сегмента строительного рынка можно оценить примерно в 300 млрд рублей. Объем офисного рынка составлял около 375 млрд рублей (ежегодно вводилось около 1–1,5 млн кв. м). В строительство торговых центров инвестировалось по 110 млрд рублей (сдавалось около 500 тыс. кв. м в год). Таким образом, ежегодный совокупный объем инвестиций в строительство коммерческих объектов оценивался примерно в 785 млрд рублей (или 26 млрд долларов).

Основное условие доступа как в сферу горзаказа, так и в коммерческий сегмент отнюдь не наличие денег, домостроительных мощностей и профессиональных компетенций, а близость к административному ресурсу. В городе не создано прозрачной и обоснованной (с точки зрения градостроительного развития мегаполиса) модели выделения земельных участков. Вместо нее возникли всевозможные схемы, связанные прежде всего со сносом и реконструкцией существующих построек, с точечной застройкой свободных участков, в том числе зарезервированных под строительство инфраструктурных объектов или дорог, а также с возведением панельного жилья на окраинах.

Рента для приближенных

Коррупционность московского стройкомплекса достигла невиданных масштабов. Даже крупные девелоперы в последние годы жаловались, что жадность чиновников перешла все мыслимые границы. По словам участников московского рынка недвижимости, в стоимости квадратного метра жилья хорошего качества в более-менее приличном районе величина коррупционных издержек составляет от 2 до 3 тыс. долларов.

За годы правления Юрия Лужкова вокруг этого огромного и непрозрачного рынка возникло несколько эшелонов игроков. Самые лакомые земельные участки в центре города под строительство объектов коммерческой недвижимости и элитного жилья доставались всевозможным «друзьям мэрии», таким как Шалва Чигиринский, Тельман Исмаилов и др.

Ближе всех к мэру оказалась компания «Интеко». Можно сколько угодно спорить о бизнес-талантах Елены Батуриной, однако трудно отрицать очевидное: «Интеко» оказалась на привилегированном положении. Батурина сумела сформировать огромный земельный банк, включающий крупные территории под строительство жилья и коммерческой недвижимости.

Позиции «Интеко» и глубина ее проникновения в бизнес-среду особенно укрепились после создания «Москонтроля» — суперведомства, напрямую подчиненного Лужкову и контролировавшего все инвестиционные процессы в городе. В кресло руководителя «Москонтроля» был посажен Александр Рябинин. Как выяснилось, ранее работавший в структурах «Интеко». Рябинин визировал все распорядительные документы о строительстве тех или иных объектов до того, как они передавались на утверждение мэру Москвы.

На несколько ступенек ниже компаний из «ближнего круга» расположились крупные столичные застройщики, имевшие определенные связи в среде чиновников и успешно лоббировавшие масштабные проекты строительства жилья бизнес-класса — высоток и домов-муравейников. Это «Дон-строй», «Миракс», «Конти», «Капитал-групп» и др.

Третью группу, напрямую связанную с московской мэрией, составили крупные строительные компании — СУ-155, «Мосинжстрой», МФС-6, МСМ-5, ДСК-1, ПИК и др. Собственно, эти компании и есть экономический фундамент московского стройкомплекса. Именно они осваивают бюджетные средства, выполняя большую часть госзаказов, строя муниципальное жилье, объекты инфраструктуры и т. д.

«Друзья мэрии» и игроки из «ближнего круга» не только владельцы крупных компаний, они же участники схем трансформации административного ресурса в деньги. Вот как об этом говорит один из участников рынка: «В Москве много средних и мелких фирм, которые получили участки под застройку, но, столкнувшись с административными барьерами, не могли развивать проекты. Когда сроки инвестконтрактов истекали, на горизонте появлялись “друзья мэрии” и скупали такие фирмы за копейки. Тут же вокруг инвестконтракта начиналось движение. Сроки действия документов продлевались, объемы выхода площадей увеличивались. Новый собственник за долю в проекте привлекал крупного строительного подрядчика, который, в свою очередь, получал бюджетный кредит либо крупный бюджетный заказ. Таким образом, “друзья мэрии” получали до 40 процентов площадей в объектах недвижимости, не вложив в строительство ни копейки собственных средств. А подрядчики зарабатывали на продаже своей доли. Так нематериальный актив в виде адмресурса превращался в деньги».

Конвульсии спрута

Административно-коррупционный маховик не мог крутиться бесконечно. Во-первых, хаотичная и бесконтрольная застройка спровоцировала инфраструктурные дисбалансы. Во-вторых, в кризис городской бюджет, больше чем наполовину формирующийся за счет налога на прибыль организаций и доходы физлиц, резко похудел. Лишившись бюджетной опоры, сначала стали сдуваться «друзья мэрии», а затем и их партнеры — крупные домостроительные холдинги. «Стройкомплекс в последние полтора года стал рассыпаться. Раньше Лужков и Ресин держали подрядчиков в узде за счет бюджетных денег. Но деньги исчезли. Многие инвестпроекты оказались замороженными. Кто-то погряз в согласованиях. У кого-то нет денег. Проектирование остановилось, полгода никаких заказов. ГлавАПУ без денег, потому что новых проектов нет. НИИПи генплана — без денег. “Моспроект” — без денег. Потому что у большинства участников рынка сегодня нет нормально оформленной земли. Уже полгода, если не больше, полный столбняк. Кушать нечего», — сетует один из строителей. Многие крупные компании были вынуждены отказаться от инвестиционной деятельности и вернулись к генподряду.

И лишь компания «Интеко» оставалась островком благополучия. В условиях жесткого бюджетного дефицита власти Москвы учредили компанию «Мосземсинтез» и начали закачивать в нее бюджетные деньги. Предполагалось, что «Мосземсинтез» будет финансировать инфраструктурное развитие территорий под комплексную застройку. Однако сюжет начал развиваться по иному сценарию. Новую структуру возглавил руководитель «Москонтроля» Александр Рябинин. А первой крупной операцией с участием «Мосземсинтеза» стал выкуп неизвестной компанией земельного участка у структур «Интеко» в самый разгар кризиса. По слухам, заказчиком развития территории стал сам «Мосземсинтез». Вырученные средства позволили Батуриной рассчитаться с долгами и завершить начатые до кризиса проекты.

В стоимости квадратного метра московского жилья хорошего качества в более-менее приличном районе величина коррупционных издержек составляет от двух до трех тысяч долларов

Такой расклад стал мощным раздражителем для многих игроков. В том числе для федеральных бизнес-групп, которые в последние годы интенсивно расширяли сферу своего влияния в Москве. Речь идет не только о таких компаниях, как «Главстрой» или ПИК, подконтрольных, соответственно, Олегу Дерипаске и Сулейману Керимову. Но также и о структурах с питерскими корнями, за которыми стоят весьма влиятельные федеральные чиновники. Это Группа ЛСР (контролируется сенатором Андреем Молчановым), «ЛенспецСМУ», «Пионер» и ряд других. В последнее время питерцы активно скупали площадки под застройку в Москве и ближнем Подмосковье, и совершенно очевидно, что олигополия «друзей мэрии» мешала их экспансии, а также повышала инвестиционные риски.

Обострение инфраструктурных проблем и нарастающее недовольство бизнес-кругов послужили благоприятной почвой для старта кампании против Лужкова. Логично, что в первую очередь были демонтированы редуты, созданные усилиями мэра и его жены. Сначала в поле зрения следователей оказался глава «Москонтроля» Рябинин: чиновника заподозрили в коррупции и возбудили против него уголовное дело. Затем прокуратура Москвы потребовала от правительства города отменить распоряжения, на основании которых структуры «Интеко» (а именно — АОЗТ «Матвеевское») получили 24 га земли в пойме реки Раменка под комплексную застройку. Выяснилось, что эти участки предназначались для представительств иностранных государств. Генпрокурор Юрий Чайка даже направил письмо президенту, где обратил внимание на бездействие столичных властей. Заметим, что одних только этих скандалов вполне достаточно для увольнения мэра Москвы в связи с утратой доверия.

Передел неизбежен

Со сменой власти возникает риск агрессивного передела собственности. И в этом смысле назначение главы московского стройкомплекса Владимира Ресина временно исполняющим обязанности мэра многим представляется оправданным. Дед, как называют его строители, до сих пор едва ли не самая авторитетная фигура в профессиональной среде. «Ресин призван обеспечить согласование интересов разных бизнес-групп, в том числе федеральных. Громкие корпоративные конфликты сейчас никому не нужны», — размышляет один из наших собеседников.

Одним из объектов недружественных действий почти наверняка могут стать активы «Интеко». По мнению девелоперов, если будут инициированы проверки распорядительных документов о выделении земли аффилированным с «Интеко» компаниям, то многие постановления можно будет расторгнуть — хотя бы под предлогом несоответствия федеральному законодательству. Дальнейшее развитие событий будет зависеть от того, как новые власти распорядятся изъятыми участками: выставят на торги или перераспределят в закрытом режиме.

Первые тревожные звоночки для Батуриной уже прозвучали. На днях глава Внешэкономбанка Владимир Дмитриев заявил, что запланированное ранее сотрудничество между компанией «Интеко» и ВЭБом по созданию по всей стране сети домостроительных комбинатов (ДСК) для строительства доступного жилья не получит развития. Вслед за Лужковым отправлен в отставку Александр Рябинин. Ведомство, которое он возглавлял, скорее всего, будет ликвидировано.

Новому градоначальнику придется искать пути преодоления кризиса на строительном рынке, восстанавливать ритмичность финансирования строительных работ. «В традицию московской строительной отрасли плотно вошла практика работы в долг и на взаимозачетах. Все это время на ключевые стройки за руку под обещания первых лиц стройкомплекса приводились подрядчики, поставщики бетона, конструкций. Сейчас везде есть проблемы с финансированием. По муниципальным объектам ситуацию придется разруливать в ручном режиме, а вот с коммерческими стройками — сложнее. Рынок может захлестнуть волна судебных споров и конфликтов с участием подрядчиков и поставщиков», — полагает один из экспертов.

Рукотворный коллапс

Образ «мудрого, крепкого и успешного хозяйственника» рушится при анализе любимой сферы Лужкова — градостроительства. Ключевые проекты здесь проваливаются или оборачиваются скандалами. Очевидные урбанистические законы регулярно нарушаются с особым цинизмом.

Укажем лишь на самые вопиющие примеры. В Москве частично застроены резервные территории, которые оставлялись в советские времена под дороги. Перед Курским и Киевским вокзалами возникли огромные торговые центры: эти объекты привлекают дополнительные потоки людей и машин, что ухудшает транспортную ситуацию в центре города. Торговыми центрами сегодня застроены и территории вокруг станций метро. В результате съедены резервы для развития — цену этих ошибок в деньгах невозможно выразить.

В Москве крайне мало дорог: под ними 8,7% городской площади против 20–25% в Лондоне и Париже. Дорожное строительство в последние 20 лет не соответствовало темпам развития города. Но это полбеды. Уплотнительной застройкой власти резко усилили давление на слабую дорожную сеть. В результате в пробки превратились сегодня даже проезды во дворах. В новых районах и кварталах пробки запрограммированы, поскольку проектирование там ведется по нормативам 20-летней давности.

Как ни странно, даже любимые стройки Лужкова не удалось сделать современными с точки зрения транспорта. Возьмем новый деловой район Сити. Он не работает еще и на четверть мощности, а окружающая территория уже представляет собой огромную пробку. Парковочных мест и проездов хронически не хватает.

Адская подземка

Едва ли не главная проблема Москвы — транспортная инфраструктура. Прежде всего метро. Московский метрополитен, изначально рассчитанный на обслуживание 3 млн пассажиров в день, сейчас ежедневно перевозит уже более 9 млн человек. В часы пик загрузка вагонов зачастую превышает норму почти в два раза — десять человек на квадратный метр при допустимых пяти. Но ни руководство метрополитена, ни столичные власти это, похоже, нисколько не заботит. Вместо того чтобы попытаться разгрузить проблемные участки на перегруженных линиях, руководство подземки просто ограничивает вход на станции, а иногда еще и отключает половину эскалаторов. По официальной версии, это делается ради экономии электроэнергии. Такая экономия привела к тому, что пассажиры теперь вынуждены толкаться в метро на всем пути следования, вплоть до выхода на улицу.

Фото: ИТАР-ТАСС

В московском метро все время ужасная духота и нестерпимый шум. Проведенные многочисленные исследования НИИ строительной физики показали, что уровень шума на большинстве станций превышает допустимые пределы в среднем в полтора раза. При норме в 60 дБ, например, на станциях кольцевой линии этот показатель устойчиво превышает отметку в 90 дБ, а кое-где доходит и до 100–110 дБ. Уровень шума можно снизить, кардинально обновив вагонный парк. Сейчас он насчитывает примерно 4,5 тыс. единиц, и большая часть вагонов построена по технологии пятидесятилетней давности, которая не предусматривает ни искусственное кондиционирование, ни изоляцию от внешних шумов. А новых вагонов с контролем климата и чуть лучшей, но тоже далеко не идеальной шумовой защитой в городе менее 7%. Однако руководство ГУПа предпочитает не закупать новые вагоны, а ремонтировать старые. Если еще два года назад начальник Московского метрополитена Дмитрий Гаев обещал ежегодно закупать по 170 новых вагонов типа «Русич», то теперь снизил закупки до 75 единиц в год. Это означает, что при нынешних темпах закупок полного обновления подвижного состава пассажирам придется ждать более 50 лет. И это при том, что деньги у Московского метрополитена есть. По итогам 2009 года ГУП получил почти 2 млрд рублей чистой прибыли. Правда, значительную часть своей прибыли метрополитен тратит не на повышение комфорта, а на сомнительной надобности проекты вроде установки плазменных панелей на станциях для трансляции рекламных роликов самого ГУПа.

В соответствии с Генпланом развития Москвы до 2025 года в столице построят еще 60 км путей и откроют более 20 новых станций метро. Из городской казны на это будет потрачено около 350 млрд рублей — почти треть годового бюджета столицы. Строительством метро в городе занимается фактически единственный генподрядчик — «Мосметрострой». И строит он, надо сказать, с размахом. В столице стоимость строительства одного километра пути со всем необходимым оборудованием составляет более 50 млн евро, а если считать вместе со станциями, то получится 145 млн евро. Это почти в три раза больше, чем в Китае, Таиланде и других азиатских странах. Но если, например, в КНР за эти деньги местные жители получат суперсовременный и практически бесшумный метрополитен, то у нас — морально устаревший и технически отсталый объект, который к тому же не отвечает установленным нормам комфорта. Более того, безудержное строительство новых станций и расширение сети Московского метрополитена в Подмосковье неизбежно приведет к коллапсу транспортной системы города.

Архитектурный беспредел

В эпоху Лужкова планомерно уничтожалась историческая среда города. Москва потеряла сотни архитектурных памятников, свой уникальный аромат, перестала быть культурным центром — за годы лужковского руководства было снесено около 700 исторических зданий.

Что же получили москвичи взамен? Сотни зданий низкого качества. Архитекторов с мировым уровнем в Москву не пустили, отечественным звездам не дали развернуться. В итоге город был застроен неизвестными героями из «моспроектов», которые обладают только талантом согласований.

Полным провалом закончилась программа строительства гостиниц. Постановлениями столичного правительства регулярно выделялись участки для возведения отелей, которые потом по-тихому застраивались более выгодными жильем и офисами. В результате даже в эпоху инвестиционного бума в Москве было введено ничтожное для мегаполиса количество гостиниц — не более пяти-десяти. При этом жертвой передела пала «Россия», крупнейшая гостиница города, что усугубило дефицит номерного фонда. В итоге наша столица — один из самых дорогих городов по стоимости гостиничных номеров.

По мнению экспертов, логичным шагом новой городской власти может стать приостановка действия принятого недавно Генплана Москвы и проведение повторных слушаний и обсуждений. К этому документу есть претензии и у специалистов, и у игроков строительного рынка. Суть их сводится к тому, что Генплан — это недетализированный набор случайных положений, которые допускают произвольную трактовку и блокируют развитие города.

Вся стратегия развития Москвы при Лужкове была нацелена на извлечение из городской территории максимальной прибыли. В то время как лучшие города глобального мира остро конкурируют за людей качеством жизни, в Москве провинциально воруют за счет уменьшения количества общественных благ. Именно в этом главный отрицательный результат лужковской эпохи. Нынешняя система заточена только под извлечение денег и блокирует любые новации, мешающие этому. У лужковской Москвы нет будущего.

Смена мэра хотя бы дает шанс поменять приоритеты городского развития. Шанс, что на первый план выйдут не интересы инвесторов и чиновников, а реальные проблемы жителей — строительства, транспорта, экологии, комфорта городской среды.      

• Южный рынок ресторанов даёт ежегодный прирост в среднем на 10%. Выращивается он, в основном, региональными игроками: московские компании преуспевают только в сегменте фаст-фуда, а местные рестораторы твёрдо держат свои позиции
• Современный Томск
• В ближайшее время в Ростове и Краснодаре ожидается сдача в эксплуатацию серии бизнес-центров, претендующих на высшую категорию А. К 2015 году объём предложения офисной недвижимости высшей категории, по оценке экспертов, вырастет почти в три раза