Ипотечные скачки

Спецвыпуск
«Эксперт» №17 (751) 2 мая 2011
Дефицит нового жилья способен затормозить ипотечный рынок. Избежать «жесткой посадки» помогут новые механизмы разделения рисков жилищного строительства между банками и государством
Ипотечные скачки

Итоги 2010 года на рынке ипотечного кредитования впечатляют: объем предоставленных ипотечных кредитов составил 380 млрд рублей против 152 млрд годом ранее (см. график 1). В текущем году ипотека продолжает демонстрировать уверенный рост: объем выдачи в январе-феврале в 2,2 раза превысил аналогичный показатель 2010 года. Вместе с тем на протяжении всего прошлого года платежеспособный спрос на жилье оставался достаточно низким. «Сейчас людей, у которых есть деньги даже на первоначальный взнос по ипотеке, гораздо меньше, чем было в 2007 году, — объясняет Олег Гришин, вице-президент банка “Петрокоммерц”. — Соответственно спрос на жилье сейчас ниже, и бума в ближайшее время вряд ли стоит ожидать». В таких условиях банки были вынуждены пойти как на масштабное снижение ставок (в декабре 2010 года они достигли докризисного уровня), так и на заметное ослабление требований к заемщикам, что и определило столь стремительный рост рынка.

В преддверии торможения

По итогам 2010 года рынок продемонстрировал взрывные темпы роста. Темпы прироста в сотни процентов характерны не только для средних и мелких банков с изначально низкой базой, но и для крупнейших участников рынка (см. таблицу 1). Ужесточение конкуренции выразилось в снижении общего уровня концентрации: так, доля лидера — Сбербанка — снизилась с 58 до 49%. При этом заметно возросла роль небольших (ниже 201-го места по активам) банков: их доля увеличилась с 8 до 11% во многом благодаря активной работе АИЖК в регионах. Большинство крупных банков не спешат рефинансировать выданные ссуды: портфель ипотечных кредитов устойчиво растет. Логика банкиров понятна: недостатка ликвидности у финансовых институтов нет, а ипотечный кредит на балансе — стабильный источник дохода в отсутствие достаточного спроса на заемные средства со стороны корпоративного сектора.

По прогнозам «Эксперт РА», по итогам 2011 года объем ипотечного кредитования составит 600–620 млрд рублей и вплотную приблизится к результатам 2008 года (656 млрд рублей). В отличие от прошлого года основным стимулом, по нашему мнению, будет спрос: нынешней весной подходят к концу сроки по большинству «докризисных» вкладов с повышенными процентными ставками. На фоне растущей инфляции и ожиданий роста цен на недвижимость часть граждан предпочтет направить накопленные сбережения на покупку квартир. Возможности банков стимулировать спрос практически исчерпаны: при текущей динамике инфляции значимое снижение процентных ставок маловероятно, а дальнейшее ослабление требований к заемщикам возможно только в ущерб качеству риск-менеджмента.

После 2011 года темпы прироста ипотечного кредитования могут ощутимо замедлиться вследствие исчерпания эффекта низкой базы и дефицита нового жилья. В 2011-м — начале 2012 года будет введена в эксплуатацию подавляющая часть жилых домов, строительство которых было разморожено в 2009–2010 годах, а новые проекты в последние два года практически не запускались. При этом перспективы ускорения жилищного строительства за счет роста объемов к