Офисный рынок пошел вразнос

Русский бизнес
Рынок офисов
«Эксперт» №3 (786) 23 января 2012
Оживление столичного рынка офисной недвижимости началось с офисов премиум-класса. Сегодня их уже не хватает, в то время как предложение офисов класса В пока значительно превышает спрос
Офисный рынок пошел вразнос

В минувшем году в Москве было сдано в аренду либо продано, по разным оценкам, 1,3–1,7 млн кв. м офисных площадей, что на 30–40% больше докризисных оборотов. «Особенно бурно рынок рос в начале года. И только в конце третьего — начале четвертого квартала из-за нестабильности на финансовых рынках наступило некоторое затишье», — говорит президент компании «Галс-Девелопмент» Сергей Калинин.

Несмотря на рекордное количество сделок, цены на офисную недвижимость за год изменились несущественно. Рост средневзвешенных арендных ставок сдерживается накопившимся запасом свободных площадей. Общий объем вакансий эквивалентен объему поглощения (1,3–1,6 млн кв. м), тогда как в докризисные годы объем свободных площадей на московском офисном рынке составлял 300–400 тыс. кв. м и был меньше спроса в разы, что провоцировало рост цен.

Впрочем, баланс спроса и предложения, возникший на московском офисном рынке после кризиса, на отдельных субрынках уже нарушен. В частности, внутри Садового кольца уже начался рост ставок на офисную недвижимость из-за наметившегося дефицита качественных площадей.

Избирательное поглощение

Первая после кризиса волна спроса на офисную недвижимость возникла еще в 2009 году. Большинство сделок было связано с продлением договоров аренды и пересмотром условий контрактов. В 2010 году на рынок вышла группа восстановившихся после кризиса крупных игроков: российские корпорации (газовые, нефтяные, металлургические), а также банки и компании с госучастием. Они стали сметать с рынка подешевевшие офисы премиум-класса (по классификации риэлтеров — помещения в офисных комплексах класса А).

В 2011 году к банкам, нефтяникам и окологосударственным структурам присоединились IT-компании. В частности, участниками двух крупнейших арендных сделок в 2011 году (каждая на 30 тыс. кв. м) стали компании Kaspersky Lab и Mail.Ru, которые решили улучшить свои «жилищные условия» и переехать из офисов класса В в комплексы класса А SkуLight и «Олимпия».

Волна переездов, связанных с повышением качественных требований к рабочим местам и статусными запросами, накрыла рынок. По словам директора департамента офисной недвижимости компании Colliers International Ольги Побуковской, помимо банков и IT-корпораций были активны строительные и фармацевтические компании. Доля запросов на помещения класса А, сдувшаяся в кризис, стала возрастать. Так, по данным компании «Новое качество», если в 2009–2010 годах на класс А приходилось 25–30% заявок, то в 2011-м количество запросов увеличилось почти до 40%. По оценкам компании S. A. Ricci, из проданных или арендованных офисов порядка 40% расположены в пределах Садового кольца.

Еще два года назад премиальный сегмент офисов класса А считался затоваренным, а теперь в нем наметился дефицит предложения. Особенно он заметен в центре Москвы. Всего, по данным Cushman & Wakefield, в 2011 году было арендовано около 570 тыс. кв. м офисов класса А (год назад менее 300 тыс. кв. м). Свободных площадей, по разным оценкам, осталось 200–300 тыс. кв. м. То