Застряли в долларовом коридоре

Спецвыпуск
Недвижимость
«Эксперт» №24 (807) 18 июня 2012
Существующая модель ценообразования делает московский рынок коммерческой недвижимости очень чувствительным к колебаниям в финансовом секторе
Застряли в долларовом коридоре

В большинстве регионов страны цены на жилье и на коммерческую недвижимость указываются в рублях. Однако в Москве, по разным оценкам, от 70 до 90% договоров аренды офисов, магазинов и складов номинированы в долларах. Расчеты по ним, как правило, производятся в рублях по текущему курсу. При таком ценообразовании арендаторы коммерческих площадей вынуждены брать на себя валютные риски. Поэтому турбулентность финансовых рынков для них весьма болезненна: с ростом курса доллара пропорционально увеличивается арендная составляющая в структуре корпоративных расходов. Всем еще памятна девальвация 2009 года, спровоцировавшая волну конфликтов между арендаторами и собственниками недвижимости. Участники рынка надеются, что на этот раз последствия ослабления рубля будут менее драматическими, однако признают, что из-за нестабильного курса многие сделки застопорились, поскольку стороны не могут зафиксировать договоренности.

Замедленная реакция

Пока никаких явных кризисных явлений на рынке коммерческой недвижимости не наблюдается. Более того, все указывает на бурный рост спроса на офисы, торговые помещения и склады.

Как рассказал директор департамента офисной недвижимости S. A. Ricci Алексей Богданов, в первом квартале объем сделок аренды и покупки качественных офисных площадей увеличился на 12% по сравнению с прошлогодними показателями и составил порядка 150 тыс. кв. м.

Аналогичная картина наблюдается и на рынке торговой недвижимости. По словам руководителя департамента развития компании Welhome Дмитрия Голева, качественные торговые площади пользуются стабильным спросом. По данным компании Praedium Oncor International, объем свободных торговых площадей в Москве сокращается: в начале года уровень вакансий в целом по рынку составлял порядка 4% (164 тыс. кв. м торговых площадей). «Ритейлеры активно развиваются, площади в современных столичных комплексах пользуются очень высоким спросом. Новые марки предпочитают заходить в уже действующие успешные проекты, вокруг которых сформировались стабильные потоки покупателей», — описывает ситуацию ведущий консультант компании «Магазин магазинов» (в ассоциации с CBRE) Нармина Горина.

В сегменте складов вообще царит ажиотаж. По данным директора департамента складской и индустриальной недвижимости S. A. Ricci Дмитрия Герастовского, в первом квартале 2012 года объем сделок аренды и покупки складов превысил 350 тыс. кв. м — это в два раза больше, чем в первом квартале 2011 года. Уровень вакансий близок к нулевому, то есть свободных, готовых к въезду помещений на рынке практически нет. Ставки аренды уже вышли на докризисный уровень и составляют порядка 135 долларов за квадратный метр в комплексах класса A и 120 долларов — в комплексах класса B. Как и до кризиса, арендные договоры все чаще заключаются еще на стадии строительства.

Однако столь радужная картина не должна вводить в заблуждение. На изменения валютных курсов рынок всегда реагирует с задержкой в три-шесть месяцев: арендаторам не сразу удается склонить арендодателей к диалог

Компания «Сити-XXI век» построит в Видном 200 тыс. кв. м жилья

Компания «Сити-XXI век» планирует в 2012 году запустить строительство жилого комплекса «Краски жизни» на 200 тыс. кв. метров жилья в подмосковном Видном, объем инвестиций в проект составит 223 млн долларов, сообщил в интервью РИА «Новости» генеральный директор компании Владимир Киреенко. «Новый современный квартал из монолитных домов станет частью мини-полиса “Радужный”», — уточнил он. По его словам, проект планируется строить в три очереди.

Цена за квадратный метр жилья в комплексе на старте продаж составит менее 70 тыс. рублей. «В дальнейшем ценовые условия нашего предложения сформирует рынок», — подчеркнул Киреенко.

Гендиректор «Сити-XXI век» добавил, что общая площадь реализуемых компанией проектов в настоящее время составляет около 500 тыс. кв. м. В частности, в Строгино девелопер возводит несколько жилых комплексов и объектов инфраструктуры площадью порядка 200 тыс. кв. м, в Люберцах — мини-полис «Самоцветы» на 125 тыс. кв. м, в Красногорске строится еще примерно 30 тыс. кв. м жилья.

Кроме того, компания ведет строительство Московского института электроники и математики (МИЭМ), который войдет в состав Высшей школы экономики, и духовно-социального центра при Николо-Перервинском монастыре, сообщил Владимир Киреенко.