Девелоперы разъехались по окраинам

Русский бизнес
Недвижимость
«Эксперт» №34 (816) 27 августа 2012
Цены на жилье в России вышли на докризисный уровень. Однако их дальнейший рост будет сдерживаться увеличением объемов жилищного строительства и замедлением темпов роста ипотечного рынка
Девелоперы разъехались по окраинам

В этом году цены на недвижимость выросли в большинстве регионов, а в некоторых почти достигли докризисного уровня. Наиболее энергично (на 1,5–3% в месяц) недвижимость дорожала в крупных городах — Новосибирске, Екатеринбурге, Ростове-на-Дону, Уфе. В целом за последние два года цены на вторичное жилье в уральской столице выросли на 25%, в Новосибирске — на 16%, в Санкт-Петербурге — почти на 18%, в Москве и Подмосковье — на 11–12%.

Такая динамика объясняется восстановлением платежеспособности населения и реализацией отложенного в кризис спроса. Кроме того, бурному росту цен способствовало расширение ипотечного кредитования. Дополнительным стимулом покупательской активности в регионах стали местные и федеральные жилищные программы, а также выплаты материнского капитала, которые многие домохозяйства направляли на финансирование ипотеки. К тому же строящееся жилье вновь стало предметом спекуляций и способом сбережения средств. В регионах доля инвестиционных сделок с новостройками оценивается в 10%, в Москве и Подмосковье — в 30%.

Налицо все признаки реализации сценария, по которому рынок развивался в 2001–2008 годах. Однако на этот раз ажиотаж может оказаться менее продолжительным. Главным образом потому, что слишком стремительно расширяется жилищное строительство и предложение квартир в самом нижнем ценовом сегменте, в то время как темпы роста спроса и ипотечного кредитования замедляются.

Поля засеяли ипотечным жильем

В кризис цены на недвижимость в Москве и регионах упали на 20–30%. Первая волна активизации спроса на квартиры случилась в 2010 году и была связана со стабилизацией экономической ситуации и восстановлением рынка ипотечного кредитования. До кризиса ипотека стимулировала спрос на жилье преимущественно на вторичном рынке. При этом в кредит раскупалось самое дешевое жилье плохого качества — однокомнатные квартиры в хрущевках и панельных домах советского образца и проч. Цены на такие форматы недвижимости росли опережающими темпами.

Отличием новой волны покупательской активности стало то, что теперь в кредит активно скупается не только самое дешевое жилье на вторичном рынке, но и квартиры в новостройках. Если в 2006–2008 годах доля ипотечных сделок на первичном рынке жилья составляла менее 10%, то сегодня в кредит реализуется уже 40–60% квартир в строящихся домах. В этом году объемы ипотечного кредитования превысили докризисный уровень. За полгода выдано 294 тыс. ипотечных жилищных кредитов на 423 млрд рублей. Крупнейшими кредиторами покупателей новостроек выступают Сбербанк, ВТБ и Газпромбанк — только в первом полугодии они выдали более 55 млрд рублей кредитов на приобретение квартир в строящихся домах.

Ипотека стала катализатором расширения жилищного строительства во всех крупных региональных центрах. Если до кризиса девелоперы делали ставку на строительство жилья среднего и бизнес-класса, то с 2010 года хитом продаж стали экономичные квартиры в многоэтажных панельных и монолитно-кирпичных домах, которые в значительных объемах стали возводит