Апартаменты наступают

Спецвыпуск
Недвижимость
«Эксперт» №38 (868) 23 сентября 2013
Этап активного роста цен на рынке новостроек Московского региона завершен. Новый главный драйвер рынка — апартаменты
Апартаменты наступают

По данным портала irn.ru, долларовые цены на жилье на вторичном рынке Москвы падают уже полгода. За это время средняя стоимость квартир снизилась почти на 9% — до 5011 долларов за кв. м. В то же время столичный рынок новостроек не обнаруживает негативных тенденций. Квартиры хорошо раскупаются, цены продолжают плавно расти темпом в пределах инфляции. В Подмосковье ситуация менее стабильна. В отдельных городах — скажем, в Химках, в Щербинке — небольшой рост продолжается, в то время как в других (например, Люберцы, Королев) новое жилье дешевеет. В будущем новостройки Подмосковья окажутся под сильным давлением увеличивающегося предложения в столице.

Новостройки возвращаются в Москву?

В августе стабильность московского рынка  попытался нарушить генеральный директор «НДВ-недвижимость» Александр Хрусталев: «В ближайшее время произойдет кардинальный разворот рынка новостроек — от Подмосковья к Москве. Осенью в столице в продажу поступит более трех миллионов квадратных метров жилья в новых проектах — разрешения на строительство будут получены в ближайшее время. К лету 2014 года предложение в пределах МКАД увеличится в разы — до семи миллионов квадратных метров. Такой рост предложения неизбежно оттянет покупательский спрос из Подмосковья в столицу. Для Подмосковья, учитывая огромные объемы строительства, этот отток спроса может оказаться очень болезненным».

Кроме того, Хрусталев предсказывает, что столичные новостройки будут конкурировать с подмосковными ценами: «Представим новый проект на 200 тысяч квадратных метров, который нам предстоит продавать. Это 4000 квартир, которые необходимо реализовать за четыре года. То есть в год надо продавать по 1000 квартир на 5–6 миллиардов рублей. Чтобы выдержать такой график продаж, необходимо будет снизить цены на 10–15 процентов по отношению к нынешнему уровню».

Определенный резон в словах эксперта есть. Стремительный рост числа новостроек и цен на жилье в Подмосковье был во многом вызван ограничениями на застройку в Москве, которые ввел мэр Сергей Собянин почти три года назад. Стройка в столице резко сократилась, и пустое рыночное пространство захватили новостройки в Подмосковье. При этом понятно, что большинство покупателей заинтересованы в жилье именно в Москве, а Подмосковье лишь более дешевый заменитель. Однако в последний год риторика столичного мэра резко изменилась, теперь он — за высокие объемы строительства жилья в Москве. Так что ситуация будет постепенно меняться.

Заметим, что у застройщиков и риэлтеров заявление Хрусталева о резком развороте рынка вызвало скепсис. Ведь пока подтверждений этому тренду не видно: стройка в Москве растет очень медленно. Кроме того, у Хрусталева репутация крайне агрессивного игрока, склонного к резким заявлениям в целях манипуляции рынком. Так, полтора года назад он активно продвигал идею затоваривания рынка новостроек Подмосковья, предсказывал апокалиптический сценарий: стагнация, резкий спад цен, замороженные стройки, обманутые дольщики и так далее. Этот сценарий не реализо

Павел Лепиш 090_expert_38.jpg
Павел Лепиш

Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс»:

— Цены на жилье в Москве сегодня довольно стабильны. Отрицательная динамика наблюдалась в течение последних месяцев на вторичном рынке в самых дешевых сегментах — панельных пятиэтажек и девятиэтажек в спальных районах города. Спрос на новостройки эконом- и комфорт-класса в Москве остается высоким ввиду ограниченности предложения. Самые недорогие проекты распродаются еще на начальной стадии реализации. В то же время в бизнес- и элитном сегменте ситуация очень спокойная: предложение жилья верхнего ценового сегмента пока превышает спрос.

На первичном рынке Подмосковья к середине лета наметилась тенденция к росту: к началу сентября 10 из 15 городов, на которых приходится наибольший объем подмосковного рынка новостроек, показали положительную динамику стоимости жилья. Максимальный прирост стоимости квадратного метра был отмечен в Химках (7,6 процента) и Люберцах (4,5 процента). Наибольшее снижение показали три города: Долгопрудный, Королев и Видное — на 10,7, 3,7 и 3,65 процента соответственно. Самая высокая стоимость квадратного метра в новостройках отмечена в Реутове (102,7 тысячи рублей), Московском (94,7 тысячи), Красногорске (92,6 тысячи рублей). В число городов с самой низкой стоимостью квадратного метра в новостройках входят Балашиха (64,8 тысячи рублей), Железнодорожный (66,8 тысячи) и Пушкино (68,9 тысячи).              

Олег Сорока 092_expert_38_2.jpg
Олег Сорока

Олег Сорока, генеральный директор группы компаний «Пионер», направление Москва:

— Если говорить о статусе апартаментов, то он четко и понятно определен постановлением Госстандарта еще в 2001 году: предназначенное для временного проживания помещение с кухонной зоной. Да, возможность прописки отсутствует, однако, на мой взгляд, прописка уже утратила прежнюю актуальность: принятые еще несколько лет назад изменения в законодательстве позволяют прикрепляться к поликлинике, отдавать детей в детский сад или в школу по фактическому месту жительства.

Сравнивать темпы продаж «классических» квартир в многоэтажках и апартаментов — дело неблагодарное. В конечном итоге все зависит от качества каждого конкретного проекта, от того, насколько удачно он расположен, снабжен ли развитой инфраструктурой, не в последнюю очередь от его инвестиционной привлекательности. Когда ГК «Пионер» выходила на рынок апартаментов в Петербурге, 85 процентов апартаментов в апарт-отеле YE’S было распродано еще на стадии строительства. По нашим московским проектам мы прогнозируем высокие темпы продаж, рост популярности этого вида недвижимости (особенно у частных и институциональных инвесторов) очевиден.

Виталий Разуваев 093_expert_38.jpg
Виталий Разуваев

Виталий Разуваев, коммерческий директор девелоперской компании «Сити — XXI век»:

— Летом 2013 года на фоне продолжающейся неопределенности в экономике и недостаточной покупательской активности, характерной для отпускного периода, ситуация на рынке недвижимости московского региона была стабильной. Средние ценовые показатели существенно не менялись. По сравнению с концом весны средняя цена квадратного метра новостроек эконом- и комфорткласса в Москве в связи со спадом деловой активности сократилась на 1–2 процента и, по данным на август, составила около 121 и 141 тысячи рублей соответственно. В Московской области цены на жилье по-прежнему в среднем в два раза ниже столичных (без учета элитного жилья). За последние три месяца средняя цена квадратного метра строящегося жилья в Подмосковье возросла на 0,5–1 и превысила 76 тысяч рублей.

В Москве в начале 2013 года благополучно завершился период ревизии строительных проектов и жестких ограничений, связанных с возведением новых объектов. В настоящее время вектор столичного правительства, наоборот, направлен на увеличение объемов строительства жилья. В августе 2013 года на первичном рынке жилой недвижимости Москвы (без учета новых территорий) в открытой продаже было представлено более 460 жилых комплексов, что на 14 процентов больше, чем в конце 2012 года. В границах Новой Москвы активные продажи сейчас ведутся в 85 жилых комплексах, это более чем в полтора раза больше, чем в начале года.