Опасные новостройки

Спецвыпуск
Ипотечное кредитование
«Эксперт» №44 (874) 4 ноября 2013
Ссуды на приобретение жилья в новостройках в 2014 году могут достичь 40% общего объема ипотеки. Это стимулирует рост жилищного строительства, однако резко повышает чувствительность ипотечного портфеля к рискам строительной отрасли
Опасные новостройки

Российский ипотечный рынок замедляется третий год подряд: по итогам первого полугодия 2013-го темп прироста объема выданных ипотечных кредитов составил только 26% против 57% годом ранее (см. график 1). Охлаждению рынка поспособствовал устойчивый рост ипотечных ставок с начала прошлого года. Тренд был переломлен только во втором квартале года нынешнего: первым объявил о снижении ставок Сбербанк, его примеру последовали ВТБ24 и АИЖК. За март–май 2013 года крупнейшие ипотечные институты снизили ставки по своим популярным программам в среднем на 1 процентный пункт, их примеру последовал еще ряд активных ипотечных игроков. Утратив возможности ценовой конкуренции, многие участники рынка пошли на смягчение требований к заемщикам и условий выдачи ипотечных кредитов, в первую очередь снизив требование к первоначальному взносу. Кроме того, ряд банков смягчил требование к кредитной нагрузке на семейный бюджет заемщика.

Тотальное доминирование

Крупнейшие госбанки продолжают укреплять свои позиции на ипотечном рынке. Первая тройка лидеров — Сбербанк России, ВТБ24 и Газпромбанк — за первое полугодие 2013 года увеличила свою долю с 65 до 68% всей выдачи. Доля же крупнейших государственных финансовых институтов (Сбербанк, ВТБ24, Газпромбанк, Связь-банк и Банк Москвы) с учетом рефинансированных ссуд АИЖК превысила 74% рынка.

Главный вклад в усиление позиций госбанков внес ВТБ24: его доля выросла с прошлогодних 14 до 18%, а темп прироста выдачи обгоняет рынок в два с половиной раза. Доля же Сбербанка в общем объеме выдачи, наоборот, снижается уже второй год подряд: по итогам первого полугодия 2013 года она составила 43% против 45% в первом полугодии 2012 года. Наращивание доли госбанков связано и с возвращением на рынок Банка Москвы: в первом полугодии 2013 года он выдал в 15 раз больше ипотечных кредитов, чем за соответствующий прошлогодний период, а его доля рынка увеличилась с 0,1 до 0,9%.

В десятку крупнейших ипотечных банков по итогам полугодия вошли банк «Санкт-Петербург» (темп прироста выдачи — 215,2%), Райффайзенбанк (130,1%) и Ханты-Мансийский банк (116,2%). Лучше рынка росли также Транскредитбанк (98,2%), Абсолют Банк (79%) и Нордеа Банк (61,5%). Заметно ухудшились позиции «Ак Барса» (–33,2%), Запсибкомбанка (–31,2%) и «Уралсиба» (–20,8%): продемонстрировав отрицательный темп прироста, эти финансовые институты выбыли из топ-10.

Новостройки начинают и выигрывают

Последние полтора года структура ипотечного рынка заметно меняется: устойчиво растет доля кредитов, выданных на приобретение жилья на первичном рынке недвижимости. По данным банков из топ-20 (без учета Сбербанка), темп прироста ссуд на покупку жилья в новостройках в среднем в полтора раза превышал совокупный прирост выдачи ипотеки. Благодаря этому по итогам первого полугодия 2013 года доля ипотечных ссуд на приобретение квартир в новостройках достигла трети всего объема выдачи.

Из топ-20 банков, предоставивших информацию об объеме выданных ссуд на приобретение жилья на первичном рынке, передовые

Как мы считали

Выводы аналитиков «Эксперт РА» основаны на публичных данных, статистике Банка России по состоянию на 1 июля 2013 года и результатах анкетирования банков.

В рамках исследования под ипотечными жилищными кредитами понимаются жилищные кредиты, предоставленные в соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Такой подход полностью совпадает с методологией, применяемой Банком России. Методика составления ренкинга участников ипотечного рынка согласована с ОАО АИЖК.

В рамках проведения анкетирования мы просили банки указывать данные по портфелю ипотечных кредитов в соответствии с формой отчетности 0409316. Использовалась проверка сведений на основе расчета соответствия предоставленной информации данным, отраженным в оборотно-сальдовой ведомости (форма отчетности 0409101) банков.

Всего в исследовании приняли участие более 80 банков, на которые приходится, по оценкам агентства, около 95% ипотечного рынка. По мнению агентства, в топ-20 банков по объему выданных ипотечных кредитов могла бы войти группа Номос-банка, однако она не предоставила соответствующих данных.

Выражаем признательность всем банкам за интерес, проявленный к нашему исследованию.